Недвижка — стоит ли замуровывать деньги в бетон? Инвесторы зарабатывают от 400 тыс. рублей (но не все так просто!)

Когда появляются свободные деньги, люди уже не прячут их под матрасами или в шкафу между простыней. Нет, уровень экономической образованности у современного человека значительно повысился. А это значит, что каждый хочет свои средства приумножить. Естественно, что деньги сами не размножаются. Чтобы получить прибыль, свои средства человек должен куда-нибудь инвестировать.

Конечно же, далеко не все являются экономистами или финансистами. И знать, куда выгодно вложить свои финансы, могут не все. Но основные направления для инвестирования, тем не менее, у всех на слуху — банки, фондовые биржи, Forex и т. д. А уж о вложениях в недвижимость не знает только глухой.

Вот о ситуации с инвестированием накоплений в недвижимость, будь то новостройка или вторичный рынок, и расскажет более подробно журнал Reconomica. 

Содержание материала

Вложения в недвижимость в 2018 году — есть ли смысл?

Наступил переломный момент на рынке недвижимости. За период кризиса ценник на вторичном рынке жилья снизился настолько, что возникает вопрос, а стоит ли вообще вкладывать деньги в стройку?

Стройка

Стройка.

Экскурс в прошлое — как разивался молодой российский рынок недвижки

Вернемся в прошлое.

  • 2008 год – кризис, на первичном рынке масса строительных компаний, еще больше объектов. Четыре года действует 214 Федеральный закон (о долевом строительстве). Себестоимость строительства квадратного метра – 26622 рублей, а цена продажи – 52504 рублей. Вот они – идеальные инвестиции. Доходность — 100%. При наличии небольшого капитала, приумножить было проще простого. Народ начал активно этим промышлять.

Сделки с недвижимостью были проще: заключаешь договор на миллион, на сумму выше пишешь расписку  и налог платить не нужно. Идеальные условия для заработка. Все (как бы) в рамках закона.

  • Начиная с 2015 года, цены на жилую недвижимость начали падать. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке достигала 56 тыс. руб. в Санкт-Петербурге (и 165 тыс. руб. в Москве) — практически «уровень котлована». Люди распродавали квартиры по разным причинам: кому ипотеку нечем платить, кто место жительства сменить решил. Первичный рынок встал мертвым грузом. Продажи упали. Никакие рекламные акции не могли заманить покупателей, потому что покупать было не на что.

Начались изменения законов: 214-ФЗ, Градостроительный кодекс, закон о защите прав дольщиков, ужесточили налоговый контроль.

А стало ли лучше сегодня?

Спустя десять лет все изменилось.

Год 2018 — масса строительных компаний отсеялась. Одни объявили о банкротстве, другие сдали дома и перестали работать.

Компании, оставшиеся на рынке недвижимости, распродают свои объекты по минимальным ценам, без попыток повышения. Это происходит из-за пониженного спроса и острой необходимости «отбить» потери, понесенные в разгар кризиса. Влияет еще тот факт, что они не будут соответствовать требованиям закона, при наличии нескольких объектов.

На рынке, после первого июля, появятся новые объекты, которые будут продавать по новым условиям долевого участия. Безусловно, они будут пользоваться большей популярностью у покупателей.

Хотелось бы подсчитать прибыль

Итог: те, кто вкладывал деньги в стройку с целью продать квартиру на вторичном рынке дороже, вынуждены снижать цены. Хорошо, если до цены покупки, чтобы просто вернуть свое. Некоторым приходилось продавать квартиры дешевле. Или терпеливо ждать своего покупателя.

Средняя скорость продажи квартиры (время экспозиции объекта) на текущий момент – 5-7 месяцев. Ускорить можно, но это дополнительные расходы: снижение цены, платные ресурсы для продажи, услуги высококлассного риелтора.

В результате получается следующая картина.

Купил квартиру в новостройке, например за 1,15 млн. руб., в январе 2015 года. Получил ключи и документы в середине 2017. Выставляешь на продажу за 1,7 млн. руб. И висит объявление на Авито до скончания веков. Постепенно снижаешь цену  до 1,55 млн. В январе 2018 находится покупатель. Такова реальная картина на текущий момент в Санкт-Петербурге.

На выходе прибыль 400 тысяч рублей. Вроде неплохо.

Прибыль

Прибыль.

Считаем:

400 тыс. руб. = 34,78% — доход от суммы вложений, без учета дополнительных затрат на продажу, комиссию агенту и т.д.

Разделим на 3 года = 11,6% годовых.

Ожидание квартиры, ее продажа, нервы, отсутствие возможности беспрепятственно вернуть свои средства – не самая лучшая инвестиция.

А законы-то меняются! Какие изменения нас ждут в 2018 году

С момента вступления в силу изменений в 214-ФЗ ситуация ухудшилась. Изменились отношения не только дольщиков с застройщиками, но и строительных компаний с государством.

Максимальная цена квадрата

С середины лета строительная компания, получая разрешение на строительство и заключая договор об освоении территории для строительства стандартного жилья, получает также установленную максимальную цену квадратного метра.

Хочется добавить, что средняя продажная стоимость метра за прошлый год — 56882 руб., а уровень инфляции в 2017 году составил 2,5%. Каким образом эта стоимость будет рассчитываться, пока неизвестно. Но можно предположить, что цена будет доступной, так как изменения ориентированы на облегчение покупки жилья.

Сроки поджимают

Второе, что настораживает, государство установило сроки заключения ДДУ и договоров купли-продажи для застройщиков. Спустя полгода после введения объекта в эксплуатацию, все квартиры должны быть проданы. Стройки должны будут «штамповаться» одна за другой, чтобы работать в прибыль. Вероятность повышения цены сводится к минимуму.

Все растет, и цены вырастут

Все эксперты предрекают рост цен на нежвижимость.

Обратите внимание, «все» — это девелоперы и риэлторы, заинтересованные в быстрой продаже своих объектов. Ситуация похожа на рост курса доллара в 2014 году, когда «Все» предрекали рост стоимости доллара чуть ли не до двухсот рублей. Жаждущие «заработать на воздухе» люди побежали покупать доллары по курсу около ста рублей, а в итоге курс упал.

Читайте также: С больничной койки прямиком в бизнес: как я зарабатываю 500000, занимаясь недвижимостью.

Что же делать строительным компаниям?

Как в таких условиях будут зарабатывать строительные компании?

Застройщики творят такое…

На данный момент, в процессе строительства масса объектов. Бесспорно, они не все будут сданы на момент актуализации изменений в законах. Поэтому застройщики устраивают акции, снижают цены, чтобы привлечь больше средств.

Акции, застройщик

Акции от застройщиков.

Далее, для реализации новых проектов будут открываться новые юридические лица: на старых ведь числятся объекты строительства. Средства дольщиков с предыдущих объектов будут вливаться в строительство новых. Что будет с объектами, строительство которых не закончено, предположить не трудно.

Спасение для дольщиков

Для расчетов между покупателями и строителями будут использоваться счета «эскроу», на которых будут храниться средства дольщиков. Деньги со счетов поступают застройщикам после сдачи дома. На средства на счетах будет устанавливаться процентная ставка. Она, в свою очередь, будет зависеть от банка, в котором эти счета открыты. Будут ли компании на эти средства достраивать старые объекты, никому не известно.

Выбирая строительную компанию для инвестирования, стоит опираться именно на ставку, установленную по счету «эскроу» ведь, в случае заморозки стройки, вы беспрепятственно вернете деньги с процентами. Главное — выбрать максимально выгодную ставку.

Предположить, какова будет величина ставки, невозможно. Она может зависеть от инфляции, а может быть равна 1/150 ставки рефинансирования за каждый день строительства.

«Вторичка» выгоднее?

Если цены не растут, может лучше взять «вторичку» и сдавать?

Сдача "вторички"

Сдаем «вторичку».

Читайте также: Сдать квартиру подороже, снять другую подешевле. Можно ли прожить на эту разницу? Результаты эксперимента.

Срок окупаемости

Вариант хорош для сохранения средств, потому что срок окупаемости длительный.

Рассмотрим вариант: покупаешь квартиру-студию рядом с метро (Санкт-Петербург) за 1,6 миллиона, делаешь отделку, обставляешь, оборудуешь. В итоге, минимум 1,85 млн. руб. Сдаешь за 17 тыс. рублей.

1850000/17000=108,82 месяца – срок окупаемости. Чуть больше 9 лет. Это при самых лучших раскладах.

Но могут и не взять…

17000 рублей в месяц – довольно хорошая цена аренды жилья. Только найти жильцов за такие деньги станет сложнее.

Например, студентка из захолустья приезжает учиться в Питер, родители готовы платить 17-18 тыс. руб. в месяц за ее жилье. Прекрасно, значит, в сентябре — максимальный спрос.

Родители студентки, подсчитав финансы, берут ипотеку под 8,5% на 15 лет, с первоначальным взносом 20%.

(((1850000-20%)*8,5%)/12)+(1850000-20%)/180=18705,56 рублей — ежемесячный ипотечный платеж.

Вывод: чтобы сдать квартиру, цену придется снижать.

Как заработать на сдаче квартиры больше денег? Нужно что-нибудь придумать

В качестве альтернативы можно рассмотреть сдачу в аренду с использованием дополнительных ресурсов, Airbnb например. Или сдача квартиры в аренду посуточно через Авито. Это подойдет для тех, кто готов постоянно находиться рядом со своей недвижимостью. Регулярное посещение неизбежно. Поддержание чистоты, текущий ремонт – это время и вложения.

Совет: Проверьте онлайн, одобрят ли вам ипотечный кредит на недвижимость.

Коммерческие помещения — стоит ли в них инвестировать сегодня?

Альтернатива — инвестиции в коммерческую недвижимость.

Коммерческое помещение

Коммерческое помещение.

Если позволяют средства, берите коммерцию. Коммерческие помещения есть в каждом жилом комплексе, на стадии котлована их стоимость ниже чуть ли не в два раза. Они неизменно пользуются популярностью, потому что даже маленький продуктовый магазин на первом этаже многоквартирного дома работает в прибыль.

Стоимость аренды помещения с хорошей проходимостью, коммуникациями, видимостью, достигает 2000-3000 рублей за квадратный метр (в Питере). Помещение в строящемся доме можно купить чуть дороже квартиры.

Преимущества

Преимущество сдачи в аренду коммерческого помещения заключается в том, что, в большинстве случаев, содержание, ремонт, оснащение помещения осуществляется за счет арендатора.

Важно обратить внимание на назначение помещения: их должно быть несколько. Тогда проблем со сдачей в аренду или продажей не возникнет.

Можно сделать самому — перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд

Можно купить квартиру на первом этаже и сделать из нее «коммерцию».

Доходность в данном случае вырастает. Необходимо соблюсти все условия жилищного кодекса, осуществить и зарегистрировать необходимую перепланировку, оформить документы. Эти действия потребуют дополнительных существенных вложений. Расходы на проект перепланировки, его утверждение и саму перепланировку. Дополнительно к оплате квартиры придется потратить от одного миллиона рублей и около 1 года.

На выходе, продажная стоимость такого помещения вырастает примерно в 2,5 раза.

А бывают и нестандартные варианты

Рассмотрим инвестиции в «нестандартное» жилье.

Рисковое это дело

Дело в том, что привлечение средств дольщиков разрешено только по 214 закону, который написан для строительства стандартного жилья. Все остальное жилье будет строиться либо по договору жилищно-строительного кооператива, либо за счет средств застройщика. Вложения в такие объекты на стадии строительства будут очень рискованными. Цены покупки квартиры по ЖСК на порядок ниже, чем по ДДУ. Только гарантий по такому договору вы никаких не получаете. Все почти на доверии.

Число построенных квартир жилищно-строительными кооперативами в 2017 году составило 13 тыс., по долевому договору – 244 тыс. Выход все равно есть – можно застраховать свой договор на случай долгостроя. Страховка – расходы. В результате, если дом сдадут в срок или с приемлемой задержкой, прибыль гораздо больше, чем по ДДУ. Но будет ли пользоваться большим спросом такое жилье, при наличии доступных метров на рынке?

Итоги: состоятние рынка недвижимости России в 2018 году

Итог:

При желании, заработать можно в любых условиях. Важно уметь считать, читать законы, реально смотреть на вещи. Вложения в недвижимость в 2018 году не принесут больших доходов, но нужно понимать, что жилье во все времена было ценно. Стоимость квадратных метров всегда будет достаточно высока. Если перспектива вложений долгосрочная и в приоритете сохранность накоплений, то покупка недвижимости – идеальный вариант. Вложить средства в стройку можно будет  достаточно безопасно с середины лета.

Куда бы еще деньги вложить?

Существуют иные вложения для сохранения средств.

Золото, платина и др.

Драгоценные металлы всегда в цене относительно уровня экономики. В долгосрочной перспективе цена золота всегда растет.

Золото, драгоценные металлы

Золото.

Например, в январе 2008 года унция золота стоила 890,12 руб., в январе 2018 – 1332,43 руб. Цена колебалась за этот период (в октябре 2012 стоимость составляла — 1745,41 руб.).

А может, вклад?

При желании быстро увеличить имеющийся капитал, можно рассмотреть вклады денег в банк.

Например, Тинькофф Банк предлагает 7,76% в год по вкладу, Банк Зенит — вообще 8,5.

Меньше, чем за квартиру, но это компенсируется временем и нервами, потраченными на продажу. Свои деньги можно беспрепятственно вернуть в любой момент времени.

Ценные бумаги тоже ничего

Существует так же рынок ценных бумаг. Если разобраться во всех нюансах, зарабатывать можно гораздо больше, чем на квартирах.

Например, акции Яндекса в январе 2017 года стоили 1316,31 рублей, а в январе 2018 – 2056,75 рублей.

Если углубиться в тему, подробно изучить рынок, вариантов вложений средств масса.

Читайте также: Простой способ приумножить свои деньги на бирже. Интернет-трейдинг и технический анализ: 20 % годовых — не предел!

Вкладывать нужно в себя 

Саморазвитие, самосовершенствование

Вложение средств в себя.

Неизменно прибыльными инвестициями остаются здоровье и образование. Вкладывая деньги в тело и голову, при любых обстоятельствах человек остается в прибыли.

Загрузка...

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Комментарии к статье “Недвижка — стоит ли замуровывать деньги в бетон? Инвесторы зарабатывают от 400 тыс. рублей (но не все так просто!)

  1. Alesya Aleseva says

    Квадратные метры всегда были ценны. Идеальное решения для вложения денег. Главное выбрать нужное место, что бы не оказаться в пролёте.

  2. Миша says

    Удивительная аналитика на примере студий в девяткино. Есть ряд погрешностей:
    1. Где это ипотека 8.5%? А вот 11% реальная
    2. Сдавать за 17 000 это не прибыль 17 000. Нужно вычесть расходы на коммуналку и прочее (учимся считать, вы говорили?)
    3. Привести в пример удачные акции в удачный бычий период это не хороший совет. Никто не вкладывает в рынки все свои средства, а в недвижимость вкладывают. А ‘масса других инструментов’ слишком общая фраза.
    В общем есть пара толковых мыслей, но в целом пустое. Автор явно профан и не в теме. Склепал как мог

  3. Алла Матвейчук says

    Вложение в недвижимость пусть и не принесет больших доходов, но сохранит накопления. Автор статьи считает, что на рынке недвижимости после 1 июля появятся в продаже объекты, которые будут продаваться по новым условия долевого участия, и они будут пользоваться спросом у покупателей. Думаю, автор прав.

Есть мнение? Обязательно оставьте комментарий!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *