Как сдавать свою квартиру в аренду с минимальным риском и где найти добросовестных и ответственных квартирантов

Если у вас есть пустующая квартира, то наверняка вы задумывались о том, чтобы сдавать её в аренду. Вот только нужно обязательно позаботиться о том, чтобы свести к минимуму риск потерять свои деньги, если арендатор окажется недобросовестным. Одним из основных способов обезопасить себя является грамотно составленный и заключенный по всем правилам договор аренды жилого помещения. Сегодня журнал Reconomica знакомит своих читателей с молодой собственницей квартиры в Казани, Жанной, которая зарабатывает, сдавая свое жилье в аренду через агентство недвижимости. Все подробности вы узнаете, прочитав эту статью.

С чего все началось?

Здравствуйте! Меня зовут Жанна, я из города Казань. Мне 29 лет, замужем, двое замечательных деток. Я получаю пассивный доход от сдачи квартиры в Казани на протяжении уже более 5 лет и хочу с вами поделиться своим опытом в качестве арендодателя.

У меня все было банально просто, конечно я не накопила на покупку целой квартиры в свои 22 года. Мои родители развелись, когда мне было 15 лет,  и папа свою долю квартиры отдал мне. Когда мне исполнилось 20 лет, мама в счет папиной и моей доли в нашей трешке купила мне однокомнатную квартиру в городе Набережные Челны. Я жила в ней, пока училась и работала, потом встретила своего будущего мужа, вышла замуж и мы переехали жить в Казань.

Читайте также: Как подготовить квартиру к сдаче в аренду и зарабатывать на ней около 500000 рублей в год

Первое время сдавала свою однушку в Челнах знакомым, в том же состоянии, в котором мне ее купили, за 10.000 рублей и этими средствами мы оплачивали аренду квартиры в Казани. Копили на первоначальный взнос по ипотеке. Когда накопили нужную сумму денег, то купили собственное жилье.

Когда окончательно перебрались в Казань, я поняла, что сдавать свою квартиру мне больше неудобно, да и в Казани на аренду цены дороже. Продала квартиру в Челнах за 2 миллиона рублей. Купить в Казани вторичку за такую же сумму не получилось, обратила свой взор на строящееся жилье. Тут ведь и на стоимости самой квартиры заработать можно.

Покупка квартиры в Казани

Приступила к изучению рынка застройщиков, искала правдивые отзывы об объектах строительства и реальных сроках их сдачи, об имидже и истории компании, важным было и качество строящегося жилья. Я планировала не только сдавать квартиру, но и после иметь возможность хорошо ее продать.

Поиск достойного варианта

Так как в моих целях первостепенным стояла задача сдать квартиру как можно выгоднее, то огромное значение имело месторасположение. А в центре Казани даже однокомнатная квартира стоила куда больше 2-х миллионов. Тогда я приняла решение купить площадь в любом районе города, главное — рядом с метро.

Через неделю поисков нашла надежного застройщика с приемлемой ценой и сроком сдачи дома, который был совсем скоро. Покупка обошлась мне в 2.100.000 рублей (были небольшие накопления, поэтому это проблемы не составило). С момента заключения договора наша семья вошла в режим экономии денег и энергии, потому что предстояло самое затратное и физически, и морально, и финансово – ремонт купленной квартиры. Дом вводили в эксплуатацию всего через пару месяцев, времени было мало, денег почти не было.

Подготовка квартиры к сдаче

В день, когда мне отдали ключи, денег на ремонт и мебель мы скопили всего 150 тысяч рублей. На покупку мебели ушло больше половины, остальное пошло на оплату рабочему, который положил плитку в ванной комнате и туалете, и натяжные потолки с освещением,  все остальное мы сделали сами.

Квартиру мы получили в чистовой отделке (это заранее было особым пунктом в моем списке требований), поэтому за одни выходные мы наклеили обои и положили линолеум, за следующие надраили все до блеска. Квартира была готова к сдаче.

Поиск квартиросъёмщиков — сложная задача

В Челнах сдавать жилье в аренду было очень просто, всегда находились желающие из числа знакомых, кому доверяешь и особо не переживаешь за сохранность стен в целости. В Казани же я остановила выбор на хорошем агентстве недвижимости, выставила список требований к арендатору, одним из обязательных условий было составление договора аренды.

Возможно ли безопасно получить максимальный доход?

В решении этого вопроса во мне боролись две противоположности, одна за обеспечение полной безопасности, вторая за получение максимальной выгоды. Как бы мне не хотелось не платить подоходный налог, но возможный ущерб от ненадежного квартиросъемщика казался мне намного выше и страшнее.

Читайте также: Как я квартиру в аренду сдавала, а в итоге решила продать. Мой не слишком удачный опыт арендодателя

Первый этап, который заставил меня поволноваться, это поиск добропорядочного арендатора. В моих глазах это были:

• семья с одним, максимум двумя детьми, лучше старше 3-4 лет;
• работающий мужчина;
• мужчина и женщина в браке, без детей;

Все они не должны иметь животных, вредных привычек (терпеть не могу запах сигарет), иметь стабильный доход и хотеть заключить договор аренды. Задача оказалась не из легких. Цену за квартиру я поставила высокую, ожидая тем самым отсечь весь ненужный мне контингент.

Необходимый компромисс

Шла вторая неделя поисков, но кандидаты не проходили по заданным параметрам. Тогда я поняла, что нужно снизить планку, потому что цену снижать не хотелось вообще.  В итоге квартиру я сдала семейной паре без детей, но выкуривающих, на мой взгляд, по паре пачек сигарет в день.

Курили они действительно много, но на то мы все и люди, чтобы уметь находить общий язык и договариваться.  Договорились о том, что курить они будут только на балконе и только в пепельницу. Курение внутри квартиры было строго запрещено, что было прописано мной в договоре, и могло повлечь расторжение договора в одностороннем порядке, то есть выселение.

Договор аренды — как отличный способ защиты от рисков

Немного расскажу о договоре аренды, зачем он нужен собственнику жилья. На самом деле договор – это единственный законный инструмент, способный защитить арендодателя в случае, если произойдут чрезвычайные ситуации,  арендатор окажется недобропорядочным, произойдет порча имущества и многое другое. Часто, не желая платить подоходный налог, собственники лишают себя этой защиты, о чем нередко жалеют. Ниже я приведу примеры, при которых мне лично помог договор аренды, заключенный между мной и квартиросъёмщиком.

Супружеская пара прожила у меня недолго. Через полгода девушка забеременела и еще через полгода они приобрели свое жилье. Следующим был мужчина лет 30, работающий в Казани на крупном предприятии, с радостью заключил договор, чем очень привлек.

Но начались проблемы, стали приходить огромные счета за коммунальные услуги, за воду и электричество. Мужчина платить такие суммы отказывался, хотя договором было установлено, что он оплачивает всю сумму, указанную в счет-фактуре. Сначала думала, что дело в управляющей компании, разбирались целую неделю, все чисто.

Позже выяснилось, что тратил мой квартиросъемщик и воду, и электричество сам. Я и подумать не могла, ведь нам за нашу трехкомнатную квартиру приходила такая же сумма, учитывая что жили мы в ней втроем (я, муж, новорожденный ребенок). Но после подробных вопросов выяснилось, что мой арендатор принимает горячую ванну 2 раза в день, не выключает телевизор перед сном (потому что спать без фонового шума не может), да плюс ко всему стирает в стиральной машинке каждый день пару вещей на максимальной программе (3 часа).

Это может вас заинтересовать: Хочешь получать от сдачи квартиры двойной доход? Читай советы опытного инвестора.

В общем, здесь мне тоже повезло, мы разрешили эту ситуацию  мирно, и с минимальными потерями для меня. Изменили договор в части оплаты счет-фактуры. Теперь арендатор должен был оплачивать только показания воды, газа, электричества. Я потеряла около 800 рублей ежемесячно, зато сохранила хорошего и платежеспособного нанимателя.

Далее с квартирантами часто случались проблемы, но наличие подписанного договора не только ограждает от спорных моментов, он так же очень дисциплинирует обе стороны. Проблемы решались если не быстро, то с минимальными потерями.

Доходы и расходы

Сейчас стоимость аренды установлена мной в размере 15 тысяч рублей плюс оплата коммунальных услуг (расходуемых квартирантом).

Расходы месячные:

• подоходный налог 13% 2000 рублей. Плачу через декларацию, были мысли оформить ИП, но разница в выплатах настолько невелика, что руки пока не дошли (напишу подробнее ниже);
• оплата оставшейся части счет-фактуры 800-900 рублей.

Раз в год и после каждого квартиранта провожу генеральную уборку, можно вызвать клининговую компанию, но пока справляюсь своими силами. Остальные расходники по факту, то сантехника, то счетчик, как с собственным жильем.

В среднем получается ежемесячный доход в 12 тысяч рублей. К сравнению, в 2015 году чистый доход составлял около 9 тысяч рублей.

Так же огромным преимуществом инвестиции в квартиру и получения пассивного дохода от сдачи её в аренду является увеличение ее стоимости. Сейчас рыночная стоимость моей квартиры увеличилась в 1,5 раза в сравнении с ценой покупки. Получается, что прибыль за 5 лет составила 1 миллион рублей. Это еще плюс 16,500 рублей в месяц при минимальных затратах.

Сколько времени и сил будет уходить? Советы новичкам

Если все правильно организовать и при условии, что вам повезет с арендатором (именно повезет), то тратить время придется только вначале:

• встретиться с претендентом (оценить его);
• показать ему квартиру;
• обговорить условия;
• заключить договор.

Все это делается в один день и занимает максимум 2 часа на одного кандидата. Затраченное время зависит только от того, когда вы найдете того самого, кому вы вручите ключи.

Советы новичкам:

1. Хотите безопасности – договор аренды обязательное условие. При составлении договора прописывайте все условия, которые считаете значимыми, если арендатор с ними не согласен, старайтесь прийти к компромиссу с минимальными жертвами для себя.
2. Внимательно изучайте будущего квартиросъёмщика, не стесняйтесь задавать конкретные вопросы, уточняйте, если вас что-то смущает (это ваша собственность, вы имеете право).
3. Прежде, чем ставить цену, изучите рынок. Просмотрите ближайшие дома, квартиры с похожей квадратурой и комплектацией.
4. Чем качественней ремонт, тем выше шанс сдать квартиру дороже. Качественный не значит дорогой! Наличие мебели, как показала моя практика, не имеет большого значения, у большинства есть свой багаж. Но если есть возможность, то лучше обеспечить квартиру стандартным набором : стиральная машина, телевизор, кухонный гарнитур, микроволновка, раскладной диван.
5. Если вы ищите арендатора сами, через соответствующие платформы (авито и прочие ресурсы), то пишите красивое и лаконичное объявление, прикладывайте качественные фотографии интерьера. На фотографиях квартира должна быть убранной и чистой.
6. Если у вас несколько квартир, или вы получаете от аренды большой доход, то имеет смысл оформить ИП и платить всего 6% налога + отчисления.

Залог успеха в любом деле – это четко обозначенная позиция, понимание основ и теории отношений с людьми. Не стесняйтесь озвучивать свои требования и пожелания, если человек их не услышит, то не сможет выполнить.

Еще один маленький совет: если есть возможность, то лучше подумать о будущем, и начать откладывать денежные средства от аренды одной квартиры, на покупку еще одной или другой, большей площади. Любое дело любит развитие.

Может иметь место такой вариант: накопить первоначальный взнос на покупку жилья, используя ипотечные средства.Купить квартиру в строящемся доме (будьте внимательны и осторожны при выборе застройщика), платить ипотеку средствами, получаемыми от сдачи квартиры.

После того, как дом введут в эксплуатацию квартиру сдать и платить суммы получаемые с обоих квартир, чтобы быстрее закрыть ипотеку, либо с одной, а остальные средства использовать по своему усмотрению.

Опубликовано 5 января, 2019 Обновлено 5 января, 2019 Пользователем Ольга Медведева