Попали в непростую ситуацию с ипотекой? Не знаете, что делать? Реальный опыт реструктуризации ипотечного кредита

Когда грянул кризис в 2008 году, многие семьи попали в ужасно непростую ситуацию, потому что немногим ранее взяли ипотеку в долларах. В связи с кризисом многие потеряли работу, а платеж по ипотечному кредиту стал просто огромен из-за скачка курса доллара. Люди “рвали жилы”, пытаясь выбраться из этой долговой ямы, да и просто выжить и не потерять жилье.

В точно такую же, непростую ситуацию попала и Алина, обычная жительница Подмосковья. Она поведала журналу Reconomica свою историю, а с читателями поделилась некоторыми советами, основываясь на своем печальном опыте. Что же делать, если попадешь в похожую ситуацию? Куда бросаться и на что необходимо уделить особое внимание? Опирайтесь на чужой опыт, чтобы не совершать ошибок!

Мой опыт

Меня зовут Алина, я хочу поделиться своим опытом выплат и реструктуризации ипотечного кредита.

Моя ипотека была взята в 2007 году в банке Дельтакредит в долларах под 9% годовых на 15 лет. Сумма кредита составляла 3300000 рублей. Обслуживающий банк находился в Москве, а купленная квартира — в Подмосковье.

Дельтакредит банк

Дельтакредит банк.

Рефинансирование ипотеки

После скачка доллара в 2008 году, сказать, что стало тяжело, не сказать ничего.

Платеж возрос с 27300 рублей до 44000 рублей, а в некоторые месяцы был еще выше. В 2008 году я ушла в декрет, а мужа сократили на работе.

Денег на ежемесячные платежи по ипотеке не было. Пошли в банк, и нам предложили госпрограмму для семей с такой ситуацией. Она только стартовала, как раз из-за повышения курса валюты. Ведь большое количество семей оказались в похожей ситуации.

Читайте также: Как в страшной сказке. Чего ждать и как быть, если возможности платить кредит больше нет?

По этой программе, после подписания дополнительного соглашения с банком, мы должны были год платить фиксированные 500 долларов в месяц, и этот платеж составляли только проценту банку, при этом тело кредита не уменьшалось ни на копейку. Только впоследствии понимаешь, что эти 500 долларов в месяц — 6000 долларов в год, ты заплатил в никуда (позже объясню, почему). Но в безвыходной ситуации ничего не оставалось, как согласится на эти условия.

В 2009 году, наконец-то, вышел закон о реструктуризации долларовых кредитов. В нашем банке мы были первые, кто пошел по этой программе. Условия рефинансирования банка можно посмотреть здесь: https://www.deltacredit.ru/mortgage-credit/refinansirovanie/.

У нас была программа в рублях под 12,25% годовых.

И хочется плакать…

Только в новом договоре была хитрость, которую ты видишь сразу, когда розовые очки сняты, а в условиях кризиса ты считаешь свои деньги. И вот ты сидишь в кабинете для подписания договора, менеджер тебе говорит: “Что же вы не радуетесь — вы первые!”.

А ты смотришь на цифры и хочется плакать, так как видишь, что сумма основного тела кредита изменилась за эти 2,5 года всего на 150 тысяч, а процентов заплачено уже около 1500000 рублей.

Пересчет выплат

Пересчет выплат.

Выкладываю таблицу с моим кредитом после досрочных погашений, рефинансирования и перехода на рубли, для того, чтобы был виден ежемесячный платеж, а также сколько из него составляют проценты банку и как уменьшается основной долг по кредиту. Грустная картина, учитывая, что после взятия кредита прошло 5 лет. Остаток ссудной задолженности уменьшился лишь на 350 тысяч рублей, и из платежа в 35975,93 рублей мы платили 30689 рублей проценты банку.

Дата операции Аннуитет Основной долг Проценты Сумма платежа Остаток ссудной задолженности
02/04/2012 35 975,93 5 286,53 30 689,40 35 975,93 2 952 533,47
02/05/2012 35 975,93 6 329,59 29 646,34 35 975,93 2 946 203,88
04/06/2012 35 975,93 5 407,05 30 568,88 35 975,93 2 940 796,83
02/07/2012 35 975,93 6 443,82 29 532,11 35 975,93 2 934 353,01

Аннуитетные платежи

Основная хитрость любой реструктуризации — это новый договор с аннуитетным платежом. Этот платеж заключается в том, что сначала 95% платежа составляют проценты банку и только 5% уходит на погашение основного долга за квартиру. А только к концу кредита, лет так через 10 (при кредите в 15-20 лет), вы начинаете платить больше по основному долгу за квартиру.

Так вот, когда вы делаете реструктуризацию и подписываете новый договор, эта аннуитетная система обнуляется и начинается заново. И вы снова платите 95% платежа в виде процентов.

Допустим, вы платили 3 года исправно и сумма погашения основного долга стала увеличиваться в вашем платеже. Подписывая новый договор, вы возвращаетесь на ту же ступеньку, как при взятии нового кредита.

К сожалению, в нашем случае мы еще дополнительно отдали 6000 долларов, которые должны были быть учтены в будущем, если бы мы не делали реструктуризации по переходу на рублевый эквивалент.

Читайте также: Рефинансирование ипотеки — мой рецепт выживания. Подробный план действий от бывалого заёмщика.

Для нас переход на рубли был необходим, так как, пережив скачок доллара, мы уже не хотели быть зависимы от курса валюты. И оказались правы, так как в последующем было еще два значительных повышения курса доллара. У всех, кто поленился, не захотел вникнуть в новые программы, квартиры сейчас получаются “золотыми”.

Обратите внимание 

Зачем же многие делают реструктуризацию?

  1. В первую очередь, для того, чтобы получить более выгодную процентную ставку. Если вы взяли ипотеку под 16% годовых, понятно, что 9% выглядят более привлекательно. Но важно смотреть не на процентную ставку, которую сулит банк, а просчитывать переплату по кредиту.
  2. В сложной жизненной ситуации, когда есть необходимость уменьшить платеж за счет увеличения срока кредита, или получить отсрочку ежемесячного платежа на несколько месяцев. Реструктуризация зачастую помогает избежать просроченной задолженности, и, как следствие, плохой кредитной истории.

Хочу отметить следующие моменты, на которые рекомендую обратить внимание при рефинансировании ипотеки:

  • Читаем внимательно новый договор (его можно получить до сделки, если возникают вопросы, то лучше проконсультироваться с юридически грамотным специалистом). Знайте, банку выгодно реструктурировать ваш кредит. Да, он вам пересмотрит срок, сумму, валюту, но вы зачастую заново оплачиваете все расходы, как будто пришли впервые. Вы переплачиваете, но получаете изменения, ради которых и делаете реструктуризацию.
  • Считайте итоговую сумму переплаты банку. Умножаете ежемесячный платеж на количество месяцев по кредиту и из суммы вычитайте первоначальный платеж с суммой, которую берете в кредит.

P = a*b – (x+y),

где

  1. P = переплата банку;
  2. a = ежемесячный платеж;
  3. b = количество месяцев кредита;
  4. x = первоначальный платеж;
  5. y = сумма займа у банка;
  • Обращайте внимание на страховые взносы. Зачастую, вы обязаны страховать жилье и себя, как заемщика. Внимательно изучаем, с какими страховыми компаниями работает банк. Можно сэкономить приличную сумму на годовом платеже по акции или партнерской программе.
  • Разберитесь, что заложено в тело кредита. Банки очень любят включать в сам кредит всевозможные страховки, дополнительные услуги, пени и штрафы. Я проверяю так. Беру график платежей и смотрю колонку, которая обычно называется: “Остаток задолженности”. Выбираю самую первую цифру в столбце: она идет следующим месяцем. Эта примерно та сумма, которую вы должны погасить, если завтра пойдете в банк и сделаете полное погашение кредита. Если эта сумма значительно отличается от той, которую вы взяли в кредит, то скорее всего к вашему кредиту прибавились скрытые расходы.

Я рекомендую не торопится и оценить все плюсы и минусы, поскольку банк имеет финансовую заинтересованность в реструктуризации. И даже, если он вам дает временные послабления, сумма итоговых выплат меньше не станет, а иногда будет значительно выше предыдущей. Вы должны правильно оценить свои финансовые возможности. После рефинансирования немного меняются отдельные моменты по кредиту, но общая картина остается. Но при этом реструктуризация, зачастую, помогает избежать просроченной задолженности, и как следствие, плохой кредитной истории.

Что лучше уменьшать?

Возвращаясь к моей истории, то после рефинансирования и заключения нового договора с переходом на рубли, я переоценила переплаты банку. Стала регулярно делать досрочные платежи. В банке Дельтакредит минимальная сумма досрочного платежа была 60000 рублей. Поэтому, как только эти деньги появлялись, я сразу формировала заявление на частичное досрочное погашение.

Если у вас аннуитетный платеж, как в моем случае, то важно при досрочном погашении делать уменьшение срока кредита, а не сумму задолженности.

При изменении срока кредита пересчитывается ежемесячный платеж в сторону уменьшения соотношения суммы процентов и суммы основного долга: проценты банку уменьшаются, а платеж по основному долгу увеличивается. Это очень важно! Видимо, именно поэтому некоторые банки отказались от погашения срока кредита и пересчитывают лишь сумму платежа.

В случае с пересмотром ежемесячного платежа ситуация не столь выгодная.

Еще один значительный плюс погашения срока кредита — это сокращение платежей по страхованию вашего имущества. Если вы уменьшаете срок вашего кредита, соответственно, вы экономите хорошую сумму на страховых выплатах.

Полезное: Как узнать онлайн, даст ли вам банк ипотеку.

Моя ипотека была закрыта через 10 лет вместо 15 лет. Сумма переплат немаленькая, но как итог — собственная квартира. Я считаю, реструктуризацию и рефинансирование кредитов неплохим инструментом для помощи заемщикам. Данные программы, в первую очередь, должны помочь решить вашу проблему. Но нужно не торопится, внимательно выбирать банки и программу рефинансирования, анализировать договор и просчитывать переплаты. Очень важно, комплексно и всесторонне подходить к вашему ипотечному кредиту, применять все инструменты банка, чтобы квартира стала вашей, как можно быстрее.

Загрузка...

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Есть мнение? Обязательно оставьте комментарий!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *