Как я сдаю в аренду однокомнатную квартиру в провинции за 17 000 рублей в месяц. Реальная история жителя Тамбова

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что приобретение квартиры — это самый надежный способ инвестирования своих средств, так как вы будете извлекать выгоду не только из ежемесячных платежей арендаторов жилья, но и из непрерывного роста стоимости квадратного метра жилой площади. Принято считать, что посуточная сдача квартиры в аренду — это более прибыльный вариант. Она может принести вам в 2-2,5 раза больше прибыли, чем сдача квартиры на долгий срок, но потребует и постоянного вашего участия: затрат сил и времени. Герой журнала Reconomica, житель Тамбова Олег решил убить сразу двух зайцев: и квартиру сдавать на долгий срок (так проще), и деньги за это получать приличные. Читайте его рассказ о сдаче квартиры в аренду иностранным студентам и немного о местной тамбовской специфике этого дела.

Как все начиналось

Добрый день. Меня зовут Олег, мне 40 лет (на момент покупки сдаваемой квартиры было 35), я живу и работаю в городе Тамбове.

Моей супруге еще до нашей свадьбы принадлежала двухкомнатная квартира (это было её приданое), которая с разной степенью успешности сдавалась в аренду нашим соотечественникам.

С течением времени отремонтированная квартира изнашивалась (ничего вечного ведь не бывает), да и морально устаревала. Если десять лет назад линолеум на полу и санузлы, обшитые пластиковыми панелями, воспринимались арендаторами в нашем городе как вариант нормы, то со временем представления людей о комфорте изменились, запросы выросли — теперь, чтобы сдавать такую квартиру за более-менее сносные деньги, нужно было кардинально обновлять ремонт. Свободных денег на это у нас не было, влезать в кредиты и долги тоже не хотелось…

Мы выбрали дело, в котором разбираемся

Было принято решение: эту квартиру продать и рискнуть (ну, куда ж без риска!) вложиться в две новостройки разной степени готовности, купив по договору долевого участия две однушки, отремонтировать их и продолжить заниматься тем же самым — сдачей в аренду.

Почему мы не придумали что-то новое? Все дело в наших профессиях: я занимаюсь дизайном интерьера и отделочными работами, супруга — агент по недвижимости. Соответственно, было выбрано дело, в котором мы хорошо разбираемся — купить недвижимость, отделать и сдавать.

В конце 2014 года от первой из этих двух квартир застройщик вручил нам ключи, и, не теряя времени, я приступил к закупкам отделочных материалов, сантехники, мебели и оборудования для будущего ремонта (курс рубля тогда, в конце декабря 2014, резко снизился, и нужно было поспешить приобрести все по «старым» ценам).

кухня

Всю бытовую технику мы поставили новую.

В течение трех дней (благо, что почти все было продумано и выбрано заранее) я приобрел или заказал 85-90% всего, что нужно было для ремонта, включая бытовую технику (сейчас я понимаю, что кондиционер, ТВ, стиральную машину и холодильник целесообразнее было взять в рассрочку, но на тот момент мне это не было так очевидно).

Ремонт квартиры

Сразу же по окончании новогодних праздников мы приступили к ремонту.

Задача усложнялась тем, что в квартире отсутствовала стяжка (так было во всех квартирах — т. к. дом с индивидуальным отоплением, и на случай устройства покупателями водяных теплых полов застройщик стяжку не делал). Лифт тоже еще не был запущен, поэтому пришлось нанимать бригаду грузчиков для подъема пескобетонной смеси для устройства стяжки. (Таскать мешки по 40 кг на 8 этаж — удовольствие еще то, но ребята — молодцы, справились).

Договоренность с давно знакомой и проверенной бригадой отделочников-универсалов была достигнута уже заранее (совет для всех, кто собирается делать ремонт: по возможности нанимайте только проверенных людей, чью работу вы уже видели).

Сам ремонт занял 2.5 месяца, прошел он спокойно и без эксцессов.

Полная смета нашего ремонта

Для истории я записал все расходы, сохранил все чеки… Вот смета на ремонт нашей однушки площадью 40 кв. м.

Сантехника и прочее водяное оборудование:

  • полотенцесушитель — 3 000 руб.;
  • комплект смесителей + душевой гарнитур для ванны фирмы Groe — 9 500 руб.;
  • комплект сантехники (унитаз + раковина + ванна) — 12 172 руб.;
  • зеркальный шкафчик над раковиной — 3 825 руб.;
  • водяной счетчик — 648 руб.;
  • шланги для стиральной машины — 950 руб.;
  • кухонный смеситель — 1 000 руб.;
  • кухонная мойка — 2 720 руб.
санузел

Таким стал санузел.

Двери и фурнитура:

  • межкомнатные двери — 10 350 руб.;
  • дверная фурнитура — 3 925 руб.;
  • входная дверь — 9 000 руб.;
  • дверные ограничители — 340 руб.

Освещение:

  • люстра на кухню — 3 040 руб.;
  • люстра в гостиную — 11 530 руб.;
  • прочие светильники, лампы — 2 311 руб.

Электротовары:

  • розетки и выключатели — 4 041 руб.;
  • провода и прочие электротовары — 3 352 руб.

Отделочные материалы:

  • керамическая плитка — 15 206 руб.;
  • ламинат — 15 523 руб.;
  • обои — 17 760 руб.;
  • линолеум на лоджию — 500 руб.;
  • плинтуса — 2 776 руб.;
  • элементы вентиляции для подключения вытяжки — 1 000 руб.;
  • вентилятор в ванную — 600 руб.;
  • настенные аксессуары в ванную — 1 470 руб.;
  • различные отделочные и расходные материалы (сухие смеси, пластик на откосы и т. д.) — 58 550 руб.;
  • рулонные шторы и жалюзи на окна — 4 919 руб.
комната

На одни обои ушло 17 760 руб.

Мебель:

  • диван-кровать — 23 630 руб.;
  • кухня — 8 240 руб.;
  • шкаф — 11 250 руб.;
  • журнальный столик — 1 550 руб.;
  • стулья, табуретки — 2 776 руб.;
  • прихожая — 9 812 руб.;
  • обеденный стол — 2 390 руб.;
  • компьютерный стол — 3 697 руб.;
  • встроенный шкафчик под водяные счетчики — 2 700 руб.

Техника:

  • газовая плита — 7 950 руб.;
  • кондиционер — 13 300 руб.;
  • чайник — 1 200 руб.;
  • настенные часы — 390 руб.;
  • стиральная машина-автомат — 12 500 руб.;
  • холодильник — 16 500 руб.;
  • кухонная вытяжка — 1 900 руб.;
  • телевизор — 11 000 руб.

Различные расходы:

  • подключение газа — 2 532 руб.;
  • натяжные потолки (работа + материал) — 19 000 руб.;
  • подъем материала для стяжки — 11 000 руб.;
  • работы по устройству стяжки — 12 000 руб.;
  • установка кондиционера — 6 100 руб.;
  • зарплата отделочников — 120 000 руб.;
  • транспортные расходы — 3 000 руб.;
  • коммунальные платежи во время ремонта составили 3 450 руб.

В итоге на весь ремонт и обстановку квартиры я потратил 493 905 руб.

Читайте также: Как заработать на недвижимости. Личный опыт и ценные советы жителя Екатеринбурга.

прихожая

А это прихожая.

Учитывая, что я вложил свое время и часть своего физического труда — поднимал на 8 этаж материалы, собирал мебель — можно считать, что вся затея в общей сложности вылилась в 500 000 руб.

Что ж, не так уж и дешево для ремонта “эконом-класса”! Однако, учитывая, что сдавать квартиру мы планировали по цене выше средней для нашего города (17 000 руб. в месяц + коммунальные платежи), я считаю такие расходы оправданными. Забегая вперед, скажу, что на практике эти выкладки оправдались — учитывая перерывы в аренде, ремонт окупился за 2 года 8 месяцев (разумеется, чисто арифметически, без учета колебаний курса рубля — чтобы ремонт оправдался реально, потребуется несколько большее время).

Как раз к концу 2018 года я вышел в ноль — вернул все расходы.

Иностранные студенты

Закончив ремонт, мы с супругой разместили объявление на Авито о сдаче нашей квартиры, и буквально на следующий день нам позвонил Гаид — студент-медик из Туниса. Он занимался подбором квартир для других студентов: арабов и африканцев.

В нашем городе два университета, в которых обучается довольно много иностранных студентов — в основном, это выходцы из Арабского мира и стран Африки, а также китайцы и шри-ланкийцы.

От знакомых нам уже было известно, что конкуренция в этом сегменте рынка значительно ниже — многие не хотят сдавать квартиры иностранцам из-за потенциальных проблем, которые я опишу ниже (а иногда просто из-за обычной ксенофобии, свойственной нашей провинции — объявления о сдаче жилья пестрят фразами «только для русских» и т. д.).

Читайте также: Как подготовить квартиру к сдаче в аренду и зарабатывать на ней около 500000 рублей в год.

Наша кухня после ремонта

Наша кухня после ремонта.

Также мы знали, что иностранцы, в общей своей массе, отличаются большей дисциплинированностью в плане сроков внесения арендной платы (позднее эта информация подтвердилась — ребята-квартиранты платили вовремя и без нытья).

Трудности и риски

А какие же потенциальные (и реальные) трудности и риски? Исходя из имеющегося уже небольшого опыта, могу выделить следующее:

  1. Необходимость 2-3 раза в год оформлять жильцам временную регистрацию в УФМС — процедура несложная, но есть теоретический риск попасть в поле зрения налоговых органов. Важно: если виза закончится, и регистрация на новую визу не будет оформлена вовремя — штрафуют принимающую сторону, т. е. владельца квартиры. Я однажды так «налетел» на 2 000 руб.
  2. Слабое знание ребятами русского языка — причем, совершенствовать язык они явно не спешат. При любой проблемной ситуации нужно встречаться лично, т. к. по телефону объясниться зачастую просто нереально, даже СМС не спасают — не понимают, и все тут. Общаемся жестами и на смеси русского и английского…
  3. В случае нанесения ущерба имуществу взыскать убытки с иностранцев будет проблематично. Этот пункт думаю понятен без дополнительных пояснений. (Депозит в нашем городе не в ходу, как-то не принято).

Первыми моими жильцами была пара: девушка Орпа из Намибии и парень Тхуто из Зимбабве — хорошие интеллигентные молодые люди. Вспомнить я о них могу только хорошее. Проучившись и прожив год, пара съехала (они расстались, я так понял).

Читайте также: Пассивный доход для средних умов: как правильно подготовить квартиру к сдаче в аренду, чтобы не разориться.

комната

В общем и целом, я не жалею, что сдавал квартиру иностранцам — платили они исправно, вещи не портили.

Далее моими жильцами были студенты-арабы — вот с ними уже стало посложнее. Если коротко, то ментальность их такова, что лояльное отношение к себе они воспринимают как повод, чтобы требовать новых уступок, из-за чего мы раза три-четыре спорили на повышенных тонах. Жильцы каждый раз требовали что-то новое: то кулер, то еще один диван, то набор посуды… Это, признаюсь, несколько утомляет. Но, как говорится, кто старое помянет… Расставались мы с очередными жильцами в неплохих отношениях.

Подведем итог

В общем и целом, я не жалею, что сдавал квартиру иностранцам — платили они исправно, вещи не портили, и времени у меня это отнимало немного. Пару раз в месяц я езжу на квартиру — снимаю показания счетчиков, забираю из почтового ящика платежки и получаю деньги. Есть еще, как я рассказывал выше, небольшие хлопоты с регистрацией, но это все несложно.

Сейчас схема сдачи квартиры поменялась: у меня её арендует одно из тамбовских предприятий в качестве мини-гостиницы для приезжающих к ним командировочных.

Это удобно — бухгалтерия при оплате мне аренды сразу же оплачивает подоходный налог. Но не исключено, что в будущем я снова вернусь к прежней схеме сдачи, ведь скоро застройщик сдает дом с моей второй квартирой…

Загрузка...

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Комментарии к статье “Как я сдаю в аренду однокомнатную квартиру в провинции за 17 000 рублей в месяц. Реальная история жителя Тамбова

  1. Загрузка...
  2. no name says

    Лихо…. добрачная квартира супруги превратилась в две ваших. После первого абзаца сплошь “моими жильцами”, “при оплате мне аренды”, “с моей второй квартирой…” и при этом супруга – агент по недвижимости??? классный специалист!

Есть мнение? Обязательно оставьте комментарий!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *