Как я квартиру в аренду сдавала, а в итоге решила продать. Мой не слишком удачный опыт арендодателя

Если у вас появилась квартира, жить в которой вы не планируете, сразу же встает вопрос: что лучше с ней сделать? Можно оставить квартиру пустовать, но потребуются дополнительные затраты на её содержание: коммунальные платежи, налоги и другие сборы. Можно продать квартиру и вложить полученные средства в бизнес или просто положить в банк, на депозитный счет. Сегодняшняя гостья журнала Reconomica, Кузмина Наталья из Усть-Каменогорска, решила опустевшую квартиру сдавать в аренду. Что в итоге получила Наталья, дополнительный доход или лишнюю головную боль, вы узнаете, прочитав эту статью.

Что делать с опустевшей квартирой

Позвольте представиться: Наталья Кузьмина, жительница казахстанского города Усть-Каменогорск. Моя деятельность, касающаяся сдачи квартиры внаем, началась пять лет назад. На тот момент мне было 36 лет. Так сложилось, что выросшая дочь уехала учиться в другой город, а я неожиданно для себя вышла замуж и переехала к мужу. Квартира, доставшаяся мне после распада первого брака, где мы с дочерью ранее проживали, опустела.

Пустая квартира требует денег

Вскоре после рождения сына, я поняла, что необходимо искать источник дополнительного дохода. Жилье требовало ежемесячной оплаты коммунальных услуг и присмотра. Мне советовали продать квартиру и вложить деньги в банк, но поступить подобным образом было страшновато. Я боялась остаться без собственного жилья с детьми, а также боялась краха банковской системы. Забегая вперёд, скажу, что позже пожалела о своей нерешительности и боязливости.

Решение сдавать квартиру в аренду

Решено было сдавать квартиру внаем. Перед началом деятельности по сдаче квартиры в аренду, я задалась вопросом о цене. В тот момент состояние жилья было средним. Ремонт был скромный, рамы и двери – старые, но еще прочные. Явным минусом была плохая работа отопительных систем: в зимнее время в квартире было холодновато. Соседи никак не желали скидываться на ремонт, а в одиночку сумма была для меня неподъемной. Минусом была и значительная удаленность от центра. В итоге я решила установить минимальную сумму арендной платы. С грудным ребенком мотаться на другой конец города не хотелось.

Мои квартиранты

Потратив несколько дней на минимальный ремонт и ликвидацию накопленного барахла, я дала объявление на ОLX. Первые арендаторы обнаружились быстро. Это была молодая пара, искавшая себе отдельное гнёздышко. Мужчина вежливо предупредил, что в гости к нему будет приходить сын от первого брака, довольно шумный мальчик. С лёгким сердцем вручив ключи и получив оплату, я удалилась, считая, что теперь могу спокойно получать без особых хлопот дополнительные деньги.

Читайте также: Зарабатывай до 500 долларов в месяц — сдавай квартиру посуточно! Все нюансы без прикрас

Но спокойной жизни не получилось. Через месяц молодые разругались и съехали, оставив после себя изрешеченные выстрелами из детского пистолета пластиковые стеновые  панели. Предъявить претензии я не успела: квартиранты сунули ключи в руки и испарились. Ну не подавать же в суд?

Следующий жилец, молодой мальчик, не внушал особого доверия, но вот он, в отличии от других,  исправно оплачивал счета и не вызывал нареканий у соседей. Довольно быстро он нашел девушку с квартирой и съехал к ней. Затем был мужчина в годах, использующий жилье как холостяцкую нору для встреч с возлюбленными и попоек. С ним пришлось поволноваться: он затопил соседей, забил канализацию и съехал по-английски.

Когда на объявление отозвались две девушки, я обрадовалась, в надежде, что теперь у квартиры будут хозяюшки. Сейчас могу сказать, что худших жильцов я не знала. Соседи долго терпели ночные загулы, музыку и подозрительные запахи, но в итоге терпение лопнуло, и начались частые вызовы полиции. “Хозяюшкам” пришлось отказать. Сколько пришлось вывезти мусора! Омерзение вызвали шприцы и остатки самодельных устройств для изготовления наркотиков. Хотя, чисто по-человечески девчат было жалко: оказалось, что они из детдомовских, и жили, как умели.

Что в итоге: доходы и расходы

В итоге моя квартира сменила чуть меньше десятка жильцов. В общем, искать жильцов приходилось примерно раз в полгода. Так как квартиру я сдавала недорого, жильцы находились быстро – в течение недели. Конечно, приходилось выезжать, показывать квартиру, заключать договор и тратить почти полдня, а то и больше.

Это может вас заинтересовать: Хочешь получать от сдачи квартиры двойной доход? Читай советы опытного инвестора.

За пять лет дважды приходилось красить окна и панели в санузле, чинить крышу и сдавать бесконечные поборы за общедомовой ремонт. Отнимала время и оплата коммунальных услуг. За пять лет я заработала около 300 тыс. рублей, без учета расходов.

Статьи расходов и доходов	За месяц	За пять лет
Арендная плата	+5000	+300000
Ремонтные работы: ремонт кровли, замена батарей отопления, покраска		-25000
Взносы на содержание		-5000
Налоги и прочие отчисления		-300
Прибыль, всего		269700

Завершилась моя деятельность просто: на семейном совете мы решили продать квартиру, так как со временем она стала требовать значительных вложений. В одну из зим деревянные оконные рамы перекосило, входная дверь из-за частых смен замков требовала замены. На балконе кто-то из арендаторов выдавил раму, а чтобы было незаметно, затянул пластиком. Денег и времени на ремонт на этот момент в семье не было. Окончательно на решение о продаже жилья повлияло прочитанное мною мнение экспертов, что рынок недвижимости восстановится только ближе к 2024 году.

Еще о сдаче жилья в аренду: Как можно заработать деньги на маленькой комнате в коммуналке. 2 верных способа от опытного арендодателя.

Выводы и советы арендодателям

Итак, спустя пять лет, моя квартирная эпопея закончилась. Жаль, что я не сделала этого раньше: за это время цены на недвижимость в нашем городе упали в два с половиной раза.

Советы тем, кто сдает жилье внаем:

• Не стоит делать в квартире дорогой ремонт. Треснувший кафель, ободранные стены – предъявить претензии можно будет через суд, это долго и накладно. Жилец вполне может сказать, что так и было.
• Перечисляйте в договоре все предметы мебели, находящиеся в квартире. В этом вопросе мои жильцы оказались честными, и даже одаривали меня ненужными ковриками и прочими предметами мебели и посуды.
• Обязательно просите предъявить паспорт и его ксерокопию еще при телефонном разговоре перед встречей.
• Не торопитесь сдавать жилье первым попавшимся клиентам. Постарайтесь вступить в разговор с потенциальными арендаторами и выяснить, где они работают, состоят ли в браке, сколько детей у пары. Посмотрите страничку жильца в социальных сетях. На основании всей информации принимайте решение.
• Сдав жилье, оставьте номер своего сотового телефона соседям, чтобы в случае непредвиденных ситуаций (пожара, затопления, дебоша) они оповестили вас о случившемся. Звоните сами и спрашивайте о происходящем в квартире. Не забудьте спросить и номер сотового телефона у жильцов.
• Не доверяйте оплату коммунальных счетов жильцам, оплачивайте их сами.
• Помните, что сдав квартиру, вы не имеете права заходить туда в отсутствие жильцов. Как то я спросила, почему семья съехала с предыдущего адреса. Мне рассказали о хозяевах, ежедневно наведывающихся в сданную ими квартиру. Причем навещали они арендаторов исключительно в 7 часов утра.
• При всей любви к домашним животным, держать их в арендованной квартире чревато поцарапанной мебелью и обоями, а также шерстью, которую очень трудно вывести с коврового покрытия и прочими повреждениями. К тому же надоевшее или ставшее ненужным животное могут попросту оставить в квартире.

Цена на аренду квартир сильно разнится в зависимости от состояния и расположения. Посоветуйтесь с юристом, какой режим налогообложения предпочтительнее в вашем случае.