Как правильно платить ипотеку, чтобы не переплатить цену еще одной квартиры

По статистике за 2019 около 30% всего жилья в РФ покупается в ипотеку, а общее количество ипотечников — оценивается примерно в 3.5 млн.

Из-за низкого уровня финансовой грамотности у наших граждан ипотека для многих превращается в настоящую пытку. Обычно так происходит из-за неправильной оценки своих возможностей, и из-за того, что многие не готовы максимально экономить, и вместо погашения кредита тратят деньги на лишнее.

Reconomica собрала краткую памятку для всех, кто хочет по-умному воспользоваться ипотечным кредитом, не загнав себя в рабство.

От чего зависит размер переплаты?

От:

1. Процентной ставки. Все просто: ниже ставка = меньше переплата.

2. Общей суммы (от которой и будут считаться проценты). Больше берем денег = с большей суммы считается процент, а значит и больше придется возвращать.

3. Типа платежа (аннуитетный равными суммами или дифференцированный, уменьшающийся с каждым месяцем). Дифференцированный — чуть выгоднее, но выдают его не везде.

4. Срока, на который берется ипотека. Дольше срок = меньше ежемесячный платеж, то есть его легче платить. Но размер переплаты при этом будет больше (легко проверить: возьмите любой ипотечный калькулятор, вбейте любые условия сначала для 10 лет, например, а затем для 15 — и увидите, как сильно вырастет переплата).

Есть небольшой нюанс: срок ипотеки влияет на размер переплаты, только если вы будете погашать ее не досрочно (то есть взяли за 10 лет — и платите все 10 лет). Если вы регулярно платите больше, чем ежемесячный платеж — переплата будет резко уменьшаться.

Как посчитать размер переплаты по ипотеке?

Вообще в идеале сначала выбрать банк, узнать, какой процент вам готовы предложить, и уже тогда можно будет получить точные цифры.

Но предварительно можно рассчитать ипотеку на онлайн-калькуляторе. Сайтов с таким инструментом есть куча, мы привели в качестве примера один из самых удачных — от VBR.ru. Калькулятор простой и понятный, и кроме базовых функций позволяет рассчитывать ипотеку с досрочным погашением, рефинансированием и с разными схемами оплаты (равными долями или уменьшающимися платежами). А если вы еще не определились с банком — то на VBR можно сразу увидеть и ипотечные предложения.

Полезные советы по оформлению и погашению ипотеки

Что надо знать и применять, чтобы ипотека не превратила жизнь в рабство:

1. Срок ипотеки лучше брать с запасом. Если сейчас у вас все круто с зарплатой, и вы можете платить большой ежемесячный платеж и закрыть кредит за 5 лет — нет гарантии, что так будет и через 1-3-5 лет (что не случится очередной коронавирус/санкции/нефть не упадет/доллар не взлетит). Поэтому берите ипотеку на больший срок, но при этом и в месяц платите максимум. Так вы подстрахуетесь: получите меньший ежемесячный платеж. Также более долгие кредиты банки выдают охотнее, чем короткие.

2. Ипотечный юрист — это полезно. Кроме процентной ставки у ипотеки есть куча прочих «характеристик», в которые вы вряд ли будете углубляться (даже если захотите — можете просто не разобраться), комиссий и дополнительных услуг (оценка, услуги нотариуса, банковские операции с деньгами, страховка). Поэтому на этапе выбора банка и оформления документов лучше заплатить 1-3-5 тысяч рублей специалисту. Найти такого можно на том же https://www.vbr.ru/, калькулятор от которого мы упоминали выше.

3. Тип платежа (равными долями или уменьшающийся ежемесячно) не имеет значения, если вы собрались погашать ипотеку досрочно. Плюс сейчас сложно найти предложение с диффереренцированным платежом — так что заморачиваться не стоит.

4. Следите за ипотечными ставками. Если Х лет назад вы оформили ипотеку под 12%, а сейчас ставки опустились до 9%, вы сможете снизить ее и для своего кредита. На дистанции в ~10 лет и при сумме в несколько миллионов эти 3% превратятся в сотни тысяч сэкономленных рублей. Рефинансирование в нашей стране пока непривычно многим, и только набирает обороты: в 2018 его применили к 12% от всех выданных ипотек. По прогнозам «Дом.РФ» в 2020 мы побьем рекорд, добравшись до 15%. Главное правило: рефинансирование выгодно, если снизить ставку можно не меньше чем на 1.5% (по данным ВТБ). В Сбербанке цифры чуть другие: выгодно, если снизить ставку можно на 1%, и по ипотеке платить остается не меньше 1 года.

5. Когда вносите досрочный платеж — делайте это для сокращения срока кредита, а не для уменьшения ежемесячного платежа. В большинстве банков для этого надо каждый месяц лично идти в банк и писать заявление. Одним из немногих исключений является ВТБ — там заявку можно подать по телефону. Если не подавать такую заявку — банк может просто «держать» переплату до следующего ежемесячного платежа, а за этот месяц засчитает только сумму, указанную в договоре.

6. После закрытия ипотеки можно получить имущественный вычет (ст. 220 НК РФ, п. 1, пп. 3 и 4). Он составляет 13% от стоимости квартиры до 2 млн рублей (то есть не больше 260 тысяч рублей) и 13% от процентов по ипотеке до 3 млн рублей (то есть не больше 390 тысяч рублей). Правда, сделать это можно уже после закрытия ипотеки. Как вариант — в последние месяцы договора, когда остается выплатить меньше суммы вычета — эти деньги можно занять у родственников, одним махом закрыть ипотеку, получить вычет и сразу вернуть ним долг.

Если перечисленные советы кажутся сложными — их тоже можно разобрать с ипотечным юристом.

Опубликовано 24 мая, 2020 Обновлено 24 мая, 2020 Пользователем admin