Что будет с ценами на недвижимость в 2019 году? Прогнозы экспертов и мнения аналитиков

Покупка жилья для миллионов семей является самым долгожданным, желанным и сложным приобретением. Многие идут к этой цели дольше десятка лет, экономя на всем, чем можно.

Россияне привыкли думать, что недвижимость всегда дорожает. Однако как и любой другой товар — недвижимость меняется в цене, в зависимости от ситуации на рынке. Недвижимость может долго дешеветь, что и демонстрировал нам рынок в последние годы. Особенно серьезны изменения в период кризиса.

Если вы запланировали покупку жилья на ближайшие 6-18 месяцев — Reconomica расскажет, какими (предположительно — по мнению экспертов) будут цены на недвижимость в РФ в 2019.

Что происходило с рынком недвижимости в 2018 году?

Уже ясно, что рынок недвижимости сейчас продолжает плавно падать. Эксперты называют текущий рынок периодом неопределенности и стагнации, причем в первую очередь страдают новостройки.

В чем проблема с рынком новостроек

Причины, по которым под удар попали именно новые дома:

  1. Повышение себестоимости строительства. Цены на возведение жилья растут из-за слабого курса рубля и из-за санкций. Как результат — строительным компаниям становится дороже закупать и ремонтировать технику. Также выросли цены на различные стройматериалы (поскольку для их производства тоже нужно заграничное оборудование).

  2. С 1 июля введены новые требования к застройщикам. Теперь строительные компании не смогут распоряжаться деньгами покупателей напрямую. Деньги будут храниться в банке на спецсчету, пока дом не будет сдан. Это сделано для защиты граждан от банкротства строительных компаний. Также с 1 июля запретили привлекать средства сразу для нескольких строящихся объектов (1 компания = 1 разрешение: если начато строительство 1 микрорайона — нельзя начать строить еще один жилой комплекс по новому проекту).

Кризис платежеспособного спроса

Из-за этих 2 причин может подорожать само жилье. Но этого не произойдет, а скорее даже наоборот — цены могут пойти вниз. Причина — избыток предложения при падающем спросе.

За относительно спокойные и успешные годы во многих более-менее крупных городах строительство шло быстрыми темпами. Когда страна вошла в очередной кризис — из-за падения платежеспособности новое жилье перестали покупать в прежних объемах. Поэтому начатые раннее проекты уже продаются даже не по стартовой цене, а дешевле — скидки на них могут достигать даже 15-20%.

Что интересно: до сих пор продолжают строить жилье, разрешения на которое получалось еще до кризиса. Причина в том, что деньги дольщиков уже получены — то есть строительная компания уже взяла обязательства, и должна их выполнить.

Что касается вторичного рынка: явных изменений на нем не предвидится — скорее всего, до конца года мы будем наблюдать застой в ценах. Возможно — будет небольшое падение, если под конец года рубль снова начнет слабеть. Причина в том, что из-за слабеющей национальной валюты покупатели предпочитают подождать с покупкой. Если продавцу хочется продать объект побыстрее — то он будет вынужден уменьшать цену.

По цифрам: в общей сложности цены на российском рынке недвижимости упали примерно на 50% в долларах или на 15-25% в рублях. Отличие текущего кризиса — в его медленном темпе: он начался в 2014, и до сих пор не намечается его завершения.

Для сравнения: что происходило с рынком недвижимости в прошлые кризисные периоды

После распада СССР российская экономика пережила как минимум 2 крупных потрясения (если не считать сам распад Союза) — в 1998 и в 2008.

Как менялась ситуация на рынке недвижимости в эти годы:

  1. Период с августа 1998 по начало 2000. Вкратце — общее падение цен на жилье примерно на 30-35% (в долларах). Новостройки в этот период почти не строились, ипотеки — не было вообще. На вторичном рынке из-за резкого колебания курса и цен образовался застой: продавцы не хотели продавать жилье дешево, покупатели — боялись тратить деньги в сложное время и не хотели переплачивать.

  2. Период с осени 2008 по конец 2009. Рынок снова упал на эти же 30-35% в долларах. Ситуация на рынке развивалась примерно по такой же схеме, только теперь все это прошло спокойнее, и в меньшем масштабе. Проблемой стало банкротство ряда строительных компаний, которые внезапно оказались без финансирования. Что касается отношений покупателей и продавцов — снова возник застой, когда обе стороны боялись совершать сделки, чтобы не прогадать.

Может ли повториться ситуация 2008 года, и почему?

Факторы, которые могут повлиять на цены на жилье в 2019 году

Что может повлиять на рынок недвижимости в следующем году:

  1. Снижение ставки кредитования. Это приведет к «удешевлению» ипотеки. На ценах на жилье это вряд ли как-то скажется, а вот спрос — должен подняться. Вряд ли намного, поскольку снижаться ставка если и будет — то на доли процентов.

  2. Возможное расширение санкций. Очередные санкции уже не являются шоком для экономики, но могут вызвать просадку курса рубля. Также из-за санкций могут возникнуть финансовые проблемы у банков, которым станет сложнее кредитовать застройщиков.

  3. Возможное падение цен на нефть. Как результат — рубль может ослабнуть, цены на разные товары — вырасти, а доходы граждан — уменьшатся. Из-за этого возможно падение спроса, а из-за этого — частичное уменьшение цен на жилье.

Что думают аналитики, эксперты и участники рынка — каковы прогнозы в целом

Поскольку никаких точных данных прогнозировать нельзя — мнения сильно разнятся. Мы рассмотрим самые распространенные варианты с целью ознакомления:

  1. Продолжение падения до ~2019 года, и стабилизация к концу 2019. Некоторые верят, что пик и самые сложные времена уже позади, рынок еще немного продержится в негативе, и вскоре последует отскок и возврат к докризисным значениям. Цены 2012-2013 годов — могут быть достигнуты уже к 2020.

  2. Уже в 2018 начнется восстановление рынка. Такой точки зрения придерживается и глава Сбербанка Герман Греф. По его мнению (и мнению аналитиков, которые придерживаются такого же мнения) в 2019 начнется рост цен на жилье. Это частично объясняют тем, что пик кризиса уже позади, а также тем, что в 2018 году стройматериалы должны намного подорожать (к примеру — бетон и кирпич должны подорожать на ~15%), и застройщики из-за этого тоже поднимут стоимость жилья. А вместе с новостройками подорожает и вторичка.

  3. Продолжение падения до 2019-2021 годов. По мнению части аналитиков, дно цен на жилье еще не достигнуто, и стоимость может упасть еще на 5-10% в ближайшие год-два. Возобновление положительной динамики прогнозируется на 2020-2024 годы. Этому есть частичное объяснение: к 2024 РФ должна реализовать политику импортозамещения — что скажется и на экономике, и на курсе рубля, и на благосостоянии граждан.

  4. Значительное падение до 2020 года. По мнению Минэкономразвития, в ближайшие 1-2 года возможно падение до 10% ежегодно. Затем возможна фиксация цен на 2-3 года.

Стоит ли сейчас покупать квартиру под сдачу в аренду

Покупка квартиры под сдачу в аренду всегда была скорее способом сохранить деньги, чем заработать. Это консервативная инвестиция, от которой не стоит жжать большой доходности, чего многие не понимают. Посмотрите это видео с типичными ошибками инвестора.

Покупка квартиры под аренду имеет смысл, если у вас много денег, которые нужно сохранить, и сейчас нет на горизонте более выгодных инвестиционных проектов.

На сколько процентов могут снизиться цены на квартиры в крупнейших городах РФ

Что касается конкретных цифр для конкретных городов — на 2019 год прогнозируется:

  1. Для Москвы — рост на 2-3%.

  2. Для Сочи — рост цен на 4-5%.

  3. Для Питера — на 2%.

  4. Для Казани, Новгорода, Самары, Воронежа, Хабаровска, Екатеринбурга — стагнация или незначительный рост.

Прогнозы экспертов по недвижимости на 2018-2021 годы (видео)

Что делают застройщики, чтобы привлекать покупателей?

Основные моменты:

  1. Главный товар — жилье эконом-класса, малого метража, с 1-2 комнатами. Такое жилье стоит дешевле всего, коммунальные услуги в таких квартирах тоже дешевые. При необходимости — его легче и быстрее продавать. Из цифр для примера: раньше средний метраж «двушки» составлял около 60-70 «квадратов». Теперь в сдаваемых новостройках встречаются «двушки» площадью около 50 «квадратов», а трехкомнатные квартиры — нечасто занимают больше 70.

  2. Рынок элитного жилья практически стоит на месте, и вряд ли «оживет» в ближайшие год-два. Спрос на дорогие объекты очень маленький, да и доходы граждан серьезно просели.

  3. Повышается количество домов пониженной этажности (вместо 15+ этажей в домах могут строить по 5-12). Чем ниже дом — тем быстрее завершат его строительство, и можно будет частично экономить на коммуникациях.

  4. Вместо черновой отделки (голых бетонных стен) чаще встречаются объекты с предчистовой отделкой, или со скидками на отделку под ключ.

Неожиданный совет, если вы собираетесь покупать квартиру

Как мы видим, эксперты по рынку недвижимости и экономисты в целом не дают радужных прогнозов. Однако следует помнить, что рынок находится в своей крайней точке как раз тогда, когда большинство экспертов сходятся в каком-либо мнении. Именно в крайней точке выгодно проводить сделки.

Несмотря на все вышесказанное, Рекономика приходит к выводу, что 2019 — отличный год для инвестиций в недвижимость.

Факторы в пользу покупки квартиры

Смотрите сами:

  1. Ставки по ипотеке в России сейчас низки, как никогда. Да, по сравнению с европейскими ставками, это все еще грабеж, но и национальная валюта у нас не такая устойчивая.
  2. Рынок аренды восстановился после коллапса 2015 года. Цены на аренду растут.
  3. Цены на квартиры долгосрочно падали, рынок относительно стабилен, потенциал дальнейшего падения невелик. А вот когда цены начинают расти, покупатель со своей фиксированной запланированной суммой денег за рынком не поспевает, в итоге упуская хорошие варианты.
  4. Ипотечный платеж с минимальным взносом по хорошей ставке (9-10%) на длительный срок (20-30 лет) сопоставим с ценой аренды квартиры. Это значит, что покупать становится выгоднее, чем снимать!

Совет: Если вы все еще сомневаетесь, дадут ли конкретно вам ипотеку по низкой ставке, это можно проверить онлайн.

Таким образом, если вы давно готовились к покупке своего жилья, пережидая кризис, ждать больше не имеет смысла, ибо дальше цены на недвижимость могут пойти вверх быстрее, чем ваши финансовые возможности.

Загрузка...

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Комментарии к статье “Что будет с ценами на недвижимость в 2019 году? Прогнозы экспертов и мнения аналитиков

  1. Загрузка...
  2. Анна says

    Темы про жильё всегда интересны. Многие мечтают купить свою недвижимость.
    Покупать квартиру есть всегда смысл. В Москву едут все на заработки и все всегда снимают. В другие города люди ездят путешествовать и там пользуются популярностью сдача посуточно. Мы так арендовали квартиру в городе Вязьма по пути в Смоленск и в самом Смоленске.
    Если брать маленькие города, то и там сдают и арендуют. Например в Калуге. Многие едут туда учиться.
    По поводу этажности. Высотки не пользуются спросом, т.к машину поставить негде, шумные соседи, на которых управы нет. Люди предпочитают малоэтажные дома, которые часто называют “жилые комплексы”.

Есть мнение? Обязательно оставьте комментарий!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *