Как купить квартиру, не переплатив. Самый полный в Рунете пошаговый гайд от риелтора — от выбора до сделки и регистрации

Когда у Михаила Задорнова спрашивали: «Почему у Вас столько много квартир? Зачем?», сатирик отвечал : «А я их коллекционирую!». Стать таким коллекционером недвижимости хотел бы каждый, но не все могут похвастаться большими гонорарами.

По данным Росстата, средняя заработная плата россиян не превышает 37 тысяч рублей. Средняя – не значит меньшая. Огромное количество людей получают и 25, и 20, и даже 15 тысяч рублей в месяц. Как с таким доходом накопить на свое жилье? Практически нереально. Поэтому основная масса россиян продолжает снимать жилье или делить его с родителями.

Понятно, что покупка квартиры (даже в ипотеку!) становится настоящим событием. И важно выбрать лучшее из того, что Вы можете купить за свои деньги. Reconomica и Ольга Байкова расскажут о том, как найти и как правильно выбрать квартиру для покупки, на что обратить внимание при просмотре объекта, чтобы не отдать деньги за воздух.

От редакции:

Это ооооооочень длинная статья-инструкция, целью которой было ответить на ВСЕ возможные вопросы покупателя. Найти ответ на вашу конкретную проблему поможет оглавление. Также переходите по ссылкам внутри статьи, они несут много полезной уточняющей информации.

Как правильно выбрать квартиру для покупки — назначение объекта всегда в приоритете

В докризисные времена многие люди покупали квартиры для инвестиций. Для этого здорово подходило жилье на котловане. Когда дом достраивался, стоимость квадратного метро взлетала ввысь на 20-30%. В 2018 году рассматривать недвижимость с точки зрения инвестирования смешно. Даже стандартный депозит в банке даст больший прирост капитала (и это еще без учета биржи, доллара и криптовалют!), поэтому квартиры в новостройках перестали быть для населения желанным инструментом легкого заработка.

Зачем вообще люди покупают квартиры? Выявляем первичную цель

Сейчас покупают жилье (в основном!) в четырех случаях:

• для жизни (когда объект приобретается на свободные/заемные деньги);
• для сдачи квартиры в аренду (как не всем дано играть в хоккей, не всем дано играть на бирже, потому и покупают — но инвестиции в жилье сейчас невыгодны, можно только сохранить имеющиеся деньги);
• для сдачи, но с прицелом проживания в квартире подрастающих детей (многим знакома ситуация, когда хозяйка внезапно просила жильцов съехать, поскольку дочка вышла замуж?);
• с целью сохранения денег (пережившие кризис 98-го довольно прохладно относятся к банковским депозитам – квартира хоть и обесценится, зато не пропадет).

Вот, исходя из этих причин поиска недвижимости, и следует создавать план покупки и оценивать подходящие варианты. Не стоит путать мягкое с горячим:

Объект, идеально подходящий для аренды, может быть неинтересен с точки зрения проживания самого собственника с семьей.

Самое правильное, что может сделать человек – это определиться с назначением приобретаемого объекта, и уже исходя из этих целей, найти какой-то вариант.

Как выбрать недвижимость просто для жизни

Каждый выбирает по себе: женщину, религию, квартиру… Универсальных советов нет. Если кто-то фанат сталинских домов, его не заманишь в новостройку – и наоборот.

Кто-то хочет видеть за окном огни города и вечно оживленное шоссе, а кому-то нужен парк и двор. Для кого-то неприемлем последний этаж, а кого-то задолбало передвижение мебели соседом сверху в 4 часа утра, а потому он хочет жить под чердаком!  Нельзя все ситуации мерить под одну гребенку.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке? Самое главное: надо искать лучшее из возможного, но не более того. Плюс, стоит понимать, что недвижимость покупается не на всю жизнь, когда-то она будет продаваться (не Вами, так наследниками), поэтому:

Покупать следует только то, что потом можно без потери быстро продать.

Какую купить квартиру для сдачи в аренду

Тема покупки инвестиционной недвижимости с последующей сдачей интересная. Как и в любых инвестициях здесь в приоритете вопрос эффективности.

Первое правило:

При покупке жилья для арендных целей стоит выключить эмоции. Не надо искать идеальное жилье для себя, необходимо найти идеальный объект для арендаторов. Владельцу магазина может не нравиться ассортимент товара, но он ориентируется на запросы покупателей – так и в аренде.

Для этого сначала выделяем ЦА. В основном это – молодые одинокие специалисты или семейные пары. Чаще бездетные, поскольку с рождением ребенка многие стараются перестать снимать и взять ипотеку. Обычно они снимают жилье по отдельности, а не вскладчину, поэтому:

Однокомнатные квартиры или маленькие студии всегда будут пользоваться спросом.

Конечно, сдаются и двушки, и трешки, но наибольший профит хозяева получают именно с однушек. Двушка может сдаваться всего на 2-3 тысячи дороже, именно поэтому их часто делят две семьи. Кстати, вы читали мою схему сдачи трешки в субаренду? Она основана именно на этом свойстве цен на жилую недвижимость: стоимость аренды квадратного метра дешевеет с ростом площади.

Если речь про объект в Москве

Чтобы чем-то платить за наем, наниматели должны где-то работать, а значит, вынуждены каждый (или не каждый – зависит от графика) день ездить на работу. Если повезет, то офис будет находиться рядом с домом. Но здесь подгадать сложно: можно, конечно, купить квартиру в месте скопления БЦ, но, как назло, ее снимет какой-нибудь менеджер, мотающийся по всем районам города. Плюс, офисы обычно располагаются в центре, а там квадратный метр стоит дорого.

Иные приобретают недвижимость рядом с крупными торговыми точками (в Москве, например, это Фудсити неподалеку от Теплого Стана, Садовод в Котельниках, ТЦ Москва, рынок на Дубровке и т.д.) и не знают проблем со сдачей. Но! Тогда надо быть готовым к интернациональной аренде. Кто на этих рынках торгует – объяснять не приходится. Если готовы заселять нанимателей без гражданства, флаг Вам в руки!

Для всех же остальных второе универсальное правило:

Чем ближе квартира находится к метро, тем быстрее она сдастся.

Поэтому не обращаем внимания на золотые унитазы в Дегунино или Капотне, а выбираем квартиру рядом с выходом из подземки.

Основые правила выбора инвестиционной недвижимости в регионах

Если в Вашем городе нет метро, то ищите жилье поближе к градообразующим предприятиям и остановкам общественного транспорта.  Для любого населенного пункта стоит избегать района новостроек. Большая часть квартир там будет сдаваться, из-за высокой конкуренции цены просядут. Лучше выбирать старые обжитые районы.

Если нет особых пожеланий по месторасположению (например, Вы хотите приобрести недвижимость для сдачи по соседству с Вашей собственной квартирой), то перед покупкой следует провести мониторинг Авито или Циана (но этот сайт эффективен только для Москвы) по предложениям  аренды. Где их переизбыток, туда соваться не стоит, надо искать районы с дефицитом съемных квартир.

Проводить анализ следует на основании хотя бы трех временных промежутков (стратегия Элдера по анализу трех срезов финансового рынка работает и в недвижимости):

• полугодовой анализ рынка, чтобы исключить фактор сезонности;
• трехмесячный с отслеживанием скорости сдачи конкретных объектов (можно поставить уведомления на почту и плюс проверять позиции вручную – собственники и их агенты могут удалять старые объявления и перезабивать их снова в базу);
• месячный, чтобы вовремя уловить тенденцию на спад (например, резкое сокращение на работе, выброс на рынок сезонного или только что прошедшего ГК жилья).

Таким образом можно выделить несколько подходящих районов, а только потом приступать к поиску недвижимости.

Третье правило:

Квартира ищется не для себя, а для работающего человека, поэтому экология района – на предпоследнем месте. Нанимателю должно быть удобно ездить на работу. Подышать чистым воздухом он сможет и у себя на родине.

На что еще обратить внимание при выборе объекта под аренду

Что касается типа дома, то не так сильно он влияет на сдачу. Некоторым, конечно, опостылели хрущевки, но между пятиэтажкой у метро и жилым комплексом в Тьмутаракани клиент выберет первый вариант. Еще раз повторю основное правило при поиске жилья для сдачи:

Локация, локация и еще раз локация!

Но вот ремонт желателен. Будущему наймодателю выгоднее купить объект с уже готовой отделкой, а не заморачиваться с ней самому. В кризис не так много покупателей с кэшем, поэтому владельцев квартир с ремонтом стоит склонять к торгу и доводить до уровня цен «бабушатников» (ну или в крайнем случае выкупать ремонт за треть затраченного собственником — не более). То, что отделка б/у – не имеет значения, цену аренды можно поднять и из-за пожившего ремонта, если он классный.

А вот делать ремонт-евронулевку в квартире под аренду нельзя. Не отобьется.

Можно ли отбить затраты на ремонт в квартире для сдачи? Считаем вместе

Сейчас рынок недвижимости перенасыщен, клиенты не хотят селиться в «бабушатники» (или снимают их за копейки), а требуют дорогой отделки и мебели а-ля Икея. Но сколько надо вложить в однушку, чтобы она из помойки превратилась в конфетку? Тысяч 300? В лучшем случае. Но это стоимость не капитального ремонта, а так… косметики, которая потеряет товарный вид через два-три года (мы ведь понимаем, что многие арендаторы плохо обращаются с имуществом: ломают, не ремонтируют вовремя и т. д. Не свое — не жалко).

И в итоге: ну сделал собственник ремонт, вложил 300 тысяч и сдал квартиру, например, не за 25, а 35 т. р. в месяц (берем пример Москвы – для регионов разница еще меньше). Чтобы просто отбить эти 300 штук и выйти в ноль, ему надо сдавать квартиру 2 с половиной года. И только потом хозяин начнет получать какую-то выгоду от своего ремонта. Но обычно люди не живут в съемных объектах десятилетиями – они уедут через год, оставив после себя в лучшем случае просто невыброшенный мусор, а в худшем – ошметки обоев на стенах от любимого котика и фломастерные изыски маленького ребенка. В итоге всё необходимо снова переклеивать, мыть, ремонтировать и… тратить деньги. Надо быть совсем блондинкой, чтобы в здравом уме и доброй памяти сдавать квартиру со свежим ремонтом и еще называть это бизнесом.

Хотя можно делать как Немихаил из ЖЖ: бетонную коробку заставить мебелью, назвать это авторским дизайном и получать за аренду аж 35 штук в месяц!

Сдавать жилье лучше «как есть», а значит искать квартиру с уже готовым ремонтом и мебелью, которую собственники согласны бесплатно или за смешную сумму оставить (дополнительная экономия). Таких предложений немного, но они существуют. Вменяемые продавцы понимают, что не смогут забрать с собой обои и встроенную кухню, а потому за счет неотделимых улучшений пытаются просто ускорить сделку.

Покупка недвижимости с жильцами — почти что готовый бизнес!

Стоит ли покупать недвижимость с проживающими арендаторами? Решать Вам.

Обычно, собственники, выставляя объект в продажу, предлагают арендаторам льготы. Т.е. жилец раньше платил 35 тысяч рублей, а сейчас отдает 25. Разбалованный такой скидкой, он может потом просто не потянуть рыночную цену.

Также, соглашаясь на уже готового нанимателя, Вы фактически заходите в чужой монастырь и сдаете квартиру уже не по своим правилам. Например, жилец привык задерживать арендную плату, забывал о депозите и пр. Если с самого начала сделать попущения, то потом он вообще обнаглеет. Бывают, конечно, приятные арендаторы, но заранее предугадать сложно. Когда приходит новый начальник отдела, нередко он сокращает старый костяк сотрудников и собирает свою команду. Может быть, эффективнее придерживаться такого же подхода и в аренде…

 

Выбираем квартиру для детей

Квартира, которая потом будет передана детям, а сейчас сдается, представляет собой этакий симбиоз двух моделей. С одной стороны, нельзя забывать об особенностях найма, а с другой – здесь все-таки когда-то станет жить родной человек!

Поэтому надо ухитриться совместить требования по локации и качеству недвижимости. Детям уже не купишь квартирку рядом с химпроизводством. Для них лучше найти какую-нибудь студию в пределах вашего района, но поближе к метро или к остановке общественного транспорта. Ее и сдать всегда можно, и продать получится, и подросшему чаду будет где жить в первое время после вылета из отчего дома.

Какую недвижимость следует купить с целью сохранения денег

В условиях падающего рынка это неправильный вопрос. Фактически, вопрос можно и нужно задать по-другому: какое жилье хотя бы не просядет в цене в ближайшее время?

Но это как с анекдотом: какие жены изменяют реже: блондинки, брюнетки, рыжие? Неа, седые! Так и здесь. Какое жилье не подешевеет? А то, которое уже на дне.

Посткризисные цены на вторичном рынке недвижимости на примере Москвы и области

Если не вспоминать о падении курса, то в рублевом эквиваленте в Москве и области не подешевели малогабаритки и всякие комнаты в общежитиях. Например, малосемейки на Буракова, 9-й Парковой как стоили 3-4 миллиона в зависимости от комплектации, так и стоят на сегодняшний день.

В Воскресенске – одном из самых дешевых подмосковных городов – самое дешевое отдельное жилье как стоило 500-600 тысяч (комната с санузлом в общаге), так оно стоит и сейчас. Потеряли ли что-то их собственники в кризис? Особо нет. А вот трешки, четырешки и даже двушки хорошенько просели. Медленнее всего падают в цене однушки, но падают тоже!

Можно поиграть в инвестора на основании скорой постройки метро и поднять потом цену на квартиру, но существует риск хорошенько пролететь. Например, Селигерскую станцию обещали достроить еще в 2014 году, собственники радостно предвкушали повышенный спрос и подорожание недвижимости, но… Сейчас 2017, а метро так и не построили. Некрасовку собирались открыть в мае 2017 года, но все перенесли на 2019.

Лучше всего для сохранения денег покупать:

• самое дешевое жилье на рынке – на него всегда будет спрос;
• середнячковые квартиры: в кирпичных домах, с нормальной планировкой, которые расположены недалеко от метро или остановок общественного транспорта.

Где найти подходящую квартиру для покупки и как не переплатить

Итак, Вы определились с целевым назначением будущего жилья, поэтому теперь настал этап поиска квартиры. Его можно разделить на две части: в оффлайне и онлайне.

Оффлайновые способы поиска недорогой квартиры

Когда не было интернета, люди тоже покупали жилье, просто искали подходящие варианты не на сайтах, а в оффлайне. В некоторых небольших городах оффлайновый способ поиска невижимости до сих пор более развит. Здесь есть большой плюс: не надо платить риелтору за поиск и подбор объекта. Если вы сами нашли объект, останется только проверить. Это может сделать юрист, риелтор или вы сами (на свой страх и риск).

Я поделюсь некоторыми риелторскими методиками поиска квартиры «ножками». К наиболее популярным внесетевым способам поиска необходимых вариантов относятся нижеследующие источники информации.

Газеты

Раньше были популярны «Из рук в руки». Сейчас они тоже есть, но в регионах лучше искать объявления в местных газетах – туда дешевле и проще подать рекламу частному хозяину.

Консьержи и бабушки у подъездов

Если известен район поисков, то можно пройтись по нему порасспрашивать бабушек у подъездов и консьержей о продаже недвижимости в их доме. Это только кажется, что способ так себе. На самом деле он позволяет найти лакомый вариант до того, как его откопают риелторы и накинут свои комиссионные. Консьержей стоит материально простимулировать. Суммы зависят от региона и уровня дома, но обычно хватает 500-1000 рублей, чтобы вахтер разузнал всю необходимую информацию о продаваемых объектах в своем подъезде.

Расклейка

Это пугающее слово раньше было основным источником клиентов у агентов, потом вроде бы ушло в небытие, но все-таки работает. Подходит только в том случае, если Вы знаете район поисков. Для расклейки можно подготовить какой-нибудь оптимальный текст типа: «Ищу для себя…Куплю себе…» и т. д. Фразу «посредникам просьба не звонить» можно не писать – трезвонить будут все равно, лучше оставить на листе место для чего-то более полезного или сделать шрифт покрупнее.

Бумага подойдет обычная – для принтера (можно разориться на Снежинку или Ballet, но лучше взять обычную SvetoCopy). На одном листе А4 поместятся максимум 4 объявления, но лучше меньше – чем крупнее и заметнее текст, тем эффектнее – на маленьких листиках многое не будет видно. Объявление делится зрительно пополам: одна часть содержит непосредственно текст объявления, вторая – бахрома с телефонами. Бахрома необходима, поскольку никто не будет стоять и переписывать номер со стены, людям проще сорвать бумажку и отнести ее домой.

На что клеить? Можно, конечно, на стандартный ПВА, но это жесть жестяная и убийство Ваших перчаток или одежды (зависит от сезона и Вашей аккуратности). Лучше заранее купить двухсторонний скотч (в ФиксПрайсе или Ашане продаются уже нарезанные маленькие квадратики этого скотча) и дома наклеить на каждое объявление. Вторую сторону скотчевого квадратика Вы будете снимать прямо перед поклейкой.

Кстати, использование скотча убережет Вас от гнева консьержек и дворников. Они стараются сразу убрать объявления, пришлепнутые на ПВА, поскольку от него на стенах, дверях и стендах остаются жуткие разводы, смыть которые после затвердения клея нереально. А вот двухсторонний скотч такой проблемы не имеет. Можно даже по-хорошему попросить дворника и консьержа не срывать рекламу раньше времени, объяснив свою проблему и сказав, что Вы не риелтор, а действительно ищете жилье для себя. Если к ним относиться по-человечески, то и они пойдут навстречу.

Ни в коем случае нельзя использовать свой личный телефон. Специально обученные люди собирают телефоны в базы на продажу. Потом еще спустя два года будут звонить и слать смски с предложением услуг.

Указанный в объявлении номер занесут в базу не только риелторы, но и всяческие прозвонщики, включая мошенников. Лучше купить для этих целей специальную симку, которую выбросите после подписания ДКП. Для пущей шифровки, чтоб не светить «мешка с деньгами», можно купить сим-карту не в официальном салоне по паспорту, а в переходе или на Авито. В этом случае номер будет зарегистрирован не на Вас, что элементарно безопаснее.

Стоит ли нанимать для этих целей расклейщика или обращаться в специализированную фирму? Нет, у Вас не такой большой объем, чтобы требовалась помощь. Плюс, во время расклейки можно законтачиться с теми же консьержками и поговорить с жильцами дома.

Клеить лучше всего ближе к вечеру, когда основная часть людей идет домой с работы. Если нет такой возможности, то можно перенести расклейку с 17-19 на более позднее время или наоборот на утро. Не стоит злить консьержей и размещать объявления прямо над домофонами (хотя это очень эффективно!) или на самих входных дверях, лучше где-нибудь сбоку или на специальных рекламных досках.

В Москве и многих других крупных городах сегодня эти стенды закрыты стеклом, а вся реклама стала платной. Конечно, на стекло листовка хорошо приклеится, но из фирмы, отвечающей за эти стенды, могут позвонить и поругаться, либо вообще поставят номер на автодозвон (это, кстати, еще одна причина, по которой не стоит размещать в объявлении свой реальный телефон).

Основные источники для поиска квартиры онлайн

Конечно, интернет – это основное место для поиска жилья. По расклейке  или в газете получится найти эксклюзив – жемчужину, но идеальные варианты могут вообще не повстречаться, поэтому искать жилье нужно и в сети. Но далеко не каждый сайт подойдет для этих целей. Ниже приведены основные.

Авито и Домофонд (база недвижимости Авито, вынесенная в отдельный сайт)

Сегодня не существует такого сайта, который был бы популярнее Авито.  Ресурс кричит о себе на каждом шагу, поэтому довольно глупо исключать такую площадку. Об Авито знают собственники и активно размещают свои объявления.

Из минусов можно отметить:

• замусоренность базы – для новой регистрации достаточно левой симки и смены IP-адреса, чем и пользуются многие риелторы, подавая по несколько бесплатных объявлений с разных аккаунтов о несуществующих квартирах, реальных собов трудно найти;
• большое количество мошенников (их везде хватает, но на Авито – перебор, причем есть, которые срубают бабло на копеечной продаже фантомной базы, а есть люди посерьезнее, в общем, – будьте осторожны);
• невозможна сортировка объектов по расстоянию от метро (приходится открывать карту).

Из плюсов Авито:

• Работает во всех регионах;
• Если квартира продается/сдается, она есть на Авито, надо только искать;
• Можно написать автору объявления, не светя своих контактов;
• Доступ к базе квартир бесплатен;
• Можно самостоятельно разместить свое объявление «Куплю квартиру». Собственники действительно станут звонить, но помимо них придется отсекать агентов и мошенников. Как лучше поступить?

Надо опять приобрести симку (лучше левую), а затем зарегистрировать аккаунт. Если у Вас уже есть профиль на сайте, лучше заведите новый.

Циан

Изначально этот сайт создавался для целей аренды, но уже давно перерос в полноценный ресурс о недвижимости. Изначально агентский, но здесь можно найти жилье без посредников, если очень не хочется видеть риелтора на сделке. Объявления часто дублируют Авито: агенты обзванивают собственников и выставляют рекламу на Циане уже от себя.

Кстати, недавно Авито обвинил Циан в копировании объявлений и подал судебный иск. Чем закончится разбирательство, пока неизвестно.

База удобна для поиска, есть возможность отсекать варианты, расположенные дальше от метро, чем надо. Но Циан работает только по Москве и области. В регионах ему есть разные аналоги (dom33, dom43 и т.д.), но их практически съел Авито.

База Виннер

Старейшая база недвижимости по продаже. Собирает и анализирует данные со всех источников в интернете. Долго хранит информацию, а потому позволяет оценить динамику стоимости каждой конкретной квартиры.

Например, собственник продает жилье уже год, сначала не торговался, а вот уже полгода как каждый месяц скидывает понемногу с цены. Значит – созрел. Значит – надо добивать еще большим торгом, можно купить недвижимость еще дешевле.

А вот другой только-только выставился, наверное, пока не готов торговаться, его объект надо смотреть в оконцовке, если остальные не пойдут на дисконт. Также Виннер хранит данные и по уже проданным вариантам, поэтому помогает привести особо упертых продавцов в чувство – есть чем апеллировать при торге.

Все остальные сайты – это не полноценные базы данных. Они могут себя позиционировать как угодно, но на них не найти жилье, не представленное на Авито или Циане.

Прибегать ли к помощи риелтора?

Нужен ли риелтор на этапе поиска квартиры? Если у человека есть свободное время для поисков и интернет, то, наверное, не нужен. Только надо с самого начала себя правильно поставить при телефонном разговоре и сразу же отметать предложения агентств «поискать что-то» (если уж и обращаться к посреднику, то только по рекомендации, а не по объявлению из интернета – уважайте себя). Нанимать агента лучше на этапе оформления документов, т.е. для юридического сопровождения сделки.

Как вести телефонные переговоры с собственником

Итак, будем считать, что какие-то предложения Вы нашли, начинается этап прозвона рекламы. Время телефонного звонка зависит от регионов (например, в Москве нормально позвонить в полдевятого вечером, многие в это время еще стоят в пробках, а вот для какого-нибудь тысячника это уже чересчур), но лучше придерживаться диапазона с 9 до 20. Правила телефонного этикета стандартны, но при разговоре с продавцом ни в коем случае нельзя показывать свою заинтересованность! Это может быть лучший вариант за все Ваши 5 лет поисков, но хозяин об этом знать не должен. Не надо сообщать о том, что Вы живете в соседнем доме и очень хотите его квартиру.

Любой нормальный человек, почувствовав Вашу заинтересованность, в лучшем случае просто не будет торговаться, в худшем – поднимет цену. Вам это надо?

Поэтому по телефону разговариваем, конечно, вежливо, но не особо заинтересованно, время показа старайтесь выбить наиболее удобное для себя, а не как собачка:

«Да, Вы сказали в 10 утра в среду? Хорошо, отпрошусь с работы, да, что там – уволюсь! Лишь бы прийти на просмотр!»

Помните, что сейчас рынок покупателя, а потому – уважайте и любите себя.

Оценка кота в мешке. На что обратить внимание при просмотре квартиры

1. Адреса в рекламе и в действительности должны совпадать. Если на просмотре выясняется, что на самом деле жилье находится в соседнем здании, вежливо прощайтесь и уходите, потому что:

• либо квартиру впаривают мошенники, боящиеся светить адрес;
• либо агенты боятся также ставить реальный адрес, поскольку по нему можно найти собственника (он и сам рекламируется в том же Авито, но на полмиллиона дороже!).

2. Адреса в действительности и по навигатору тоже должны совпадать – известны случаи скалывания реальных дощечек с адресами и замена их на номер другого дома (или несуществующего в принципе, или какого-нибудь барака).
3. Уровень дома и подъезда зависит от стоимости квартиры, поэтому будет снобизмом утверждать, что надо выскочить из парадной, если там плохо пахнет и, извините, лужа и ни в коем случае нельзя покупать там жилье. А если денег хватает только на такую недвижимость даже с учетом ипотеки? Конечно, не хотелось бы селиться в наркоманский подъезд, который можно определить по валяющимся шприцам, но, сколько сейчас химсмесей и без необходимости колоться!
4. На входной двери в квартиру желателен номер. Если он есть, то можно также пробить соседние двери на наличие номеров (чтоб не получилось купить жилье по несуществующему адресу). Если его нет, после показа следует найти поэтажный план здания этой серии и проверить соответствие всех чисел.
5. В самом помещении следует проверить потолок на предмет протечек. Если квартира находится на последнем этаже, следует слазить на чердак, чтобы посмотреть состояние крыши.
6. На просмотр неплохо взять с собой лазерный дальномер (линейку), чтобы еще раз измерить помещение (в кадастровых документах могут быть ошибки).
7. Если квартира покупается под ремонт, то сильно проверять ее состояние не стоит. Если же собственники претендуют на евро, то с собой на показ лучше взять специалиста, который оценит уровень отделочных работ и материалов (под видом евро нередко впаривают гнилую проводку и ржавые трубы).
8. При самом просмотре или после него следует пообщаться с соседями. Во-первых, узнаете, кто будет делить с Вами подъезд и площадку. Во-вторых, они могут Вам рассказать подробности жизни продавцов, которые те скрывают. Например, о том, что в квартире долгое время жил больной с открытой формой туберкулеза или девочка-наркоманка, выбросившаяся из окна.
9. Проверка документов и юридической чистоты уже обсуждалась, но надо постараться посмотреть свидетельство и паспорт еще на этапе просмотра и попросить их ксерокопии. Не все собственники дают бумаги, боятся мошенничества, но для покупателя – лишним не будет.
10. Внешний вид хозяев важен, но бежать от хозяина в драных носках и сигаретой тоже не стоит. Вообще, собственник должен соответствовать уровню квартиры. Не может «бомж» продавать квартиру в Шуваловском, но он может быть законным владельцем малосемейки в общежитии.
11. Если продавец настаивает на дневном показе, то надо обязательно проверить свет во всех комнатах. Может быть, электричество отключили за неуплату или проводка находится в аварийном состоянии, а собственник пытается это скрыть.
12. На просмотре можно задать вопрос о причинах продажи. Любой нормальный человек скажет просто: нужны деньги или собираюсь переезжать. Т.е. не вдаваясь в подробности. Чем больше деталей, тем подозрительнее! Наиболее подробно вырисовывают причины продажи мошенники.
13. Торговаться на квартире не надо. Показывать свою заинтересованность — тоже. Чтобы купить квартиру по наиболее выгодной цене, предложение о торге надо выставлять через пару дней после самого показа.

Как скинуть цену объекта на полмиллиона и больше

Если совсем нет опыта в переговорах и понимания, как торговаться с продавцом, рекомендую купить книгу Гевина Кеннеди «Договориться можно обо всем». Книжка бомбическая, написана легким языком, читается за день и дает полное понимание, как правильно торгвоаться. Данный инструмент обойдется вам в несколько сотен рублей и может сэкономить несколько сотен тысяч на скидке, которую сделает продавец. Выгоднее вложения денег, чем в профессиональные знания, я не знаю.

Квартиру нашли. Выходим на сделку

Итак, предположим, Вы нашли подходящую квартиру, сторговали ее собственника, проверили юридическую чистоту, а теперь настал момент оформления ДКП и проведение самой сделки.

Но до лучшего раскрытия вопроса оформления купли-продажи я проведу классификацию сделок. Вообще, на какие деньги люди обычно покупают квартиры?

• на свои (кэш);
• на заемные (ипотека);
• на государственные (материнский капитал, подъемные молодым врачам, военные субсидии  и т.д.).

То есть, перед заключением ДКП следует удостовериться в возможности получения этих денег. Если человек их сам заработал или собирается их взять с продажи какой-то своей квартиры (альтернативная сделка), то вопросов нет. Если же он их только получает, то надо удостовериться в том, что банк или государство их вообще предоставит.

Порядок получения ипотеки

Ипотека – это денежные средства, которые выдает банк на покупку недвижимости. Это целевой кредит, получить ипотеку наличными нельзя.

При этом приобретаемое жилье находится в залоге до того момента, пока клиент не выплатит свой долг. Заемщик может там жить, прописывать членов семьи, но сдавать недвижимость в аренду не имеет права без одобрения на то банка (но по факту, конечно, все сдают).

Не знаете, дадут ли вам ипотеку, и неохота идти в банк? Лайфхак: вы можете подать заявку на ипотеку онлайн, вам позвонят и сообщат конкретные условия одобрения. Времени занимает одну минуту, заполнить заявку можно здесь.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке

Всю процедуру можно разделить на следующие этапы:

• Выбор банка и ипотечной программы (кредит надо брать только в той валюте, в которой получаешь зарплату, а лучше вообще так: пока живешь в России, не выпендривайся и бери рублевую ипотеку, а зарплату получай хоть в йенах или африканских бусинках и переводи их в рубли);
• Подача заявления и ожидание одобрения (можно подать заявку сразу в несколько банков, но каждый последующий запрос в БКИ снижает Ваш коэффициент платежеспособности);
• Изучение кредитного договора (особенно внимательно смотрите на порядок досрочного погашения, процентовку при просрочках и возможность изменения кредитной ставки);
• Оформление сделки в банке;
• Счастливая выплата кредита и снятие обременения.

В каком лучше всего банке брать ипотеку

Наверное, в том, в котором получаешь зарплату.

Достаточно удобный и интересный ипотечный сервис сейчас предоставляет Тинькофф-банк: вы подаете из дома одну заявку онлайн, она уходит в 11 банков, которые бьются за вас в честной конкуренции, предлагая разные условия.

Но большинство людей выбирает Сберабанк или ВТБ.

Требования Сбербанка к заемщику на 2018 год

Большинство зарплатных проектов реализуется в Сбере, поэтому рассмотрим, кому дают ипотеку на жилье в Сбербанке.

1. У вас должно быть гражданство РФ.
2. Вы не должны быть младше 18 и старше 65 (по факту лучший возраст для оформления кредита 25-55 лет).
3. Обязательна временная или постоянная регистрация в регионе нахождения объекта.
4. Официальный стаж работы от года, но лучше больше.
5. Официальная заработная плата должна быть в 2,5 раза больше предполагаемой ежемесячной выплаты по кредиту. На практике, конечно, бывает всякое, но с зарплатой в 10 т.р. об ипотеке придется забыть.
6. Если п.5. не про Вас, но Вы имеете на счету в Сбере сумму в размере половины от стоимости квартиры, то банк вполне может дать ипотеку. Так называемая ипотека по двум документам.
7. У Вас должна быть хорошая кредитная история.

Все нюансы получения кредита лучше обсуждать на месте уже с кредитным менеджером, поскольку в каждом банке есть еще такая фишка как план по кредитам. Если отделение его перевыполнило, то даже идеальному заемщику откажут в займе без объяснения причин.

Как потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий

Начиная с 2007 года, семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми (в т.ч. усыновленными) получили возможность улучшить свои жилищные условия с помощью материнского капитала (но только в том случае, когда детям уже исполнилось три года). Помимо покупки квартиры эти деньги можно направить на:

• строительство дома;
• оплату учебы детей;
• пенсию мамы;
• комплексную медико-социальную адаптацию (в случае рождения детей-инвалидов).

Раньше сумма маткапитала была абсолютно несопоставима со стоимостью жилья в столице, сертификат реально помогал купить жилье только в регионах. Кризис все поменял, теперь сертификатом можно закрыть 10% стоимости однушки в Москве и до 20% — в ближнем Подмосковье.

Материнский капитал на начало 2018 года равен 453 тысячам рублей.

Эта сумма не покрывает всей стоимости жилья, хотя в некоторых регионах удастся купить квартиру и за эти деньги. Чаще маткапитала хватает просто на первоначальный взнос по ипотеке, при этом не надо ждать достижения ребенком трехлетнего возраста. Сертификат на маткапитал выдают в ПФР через месяц после подачи заявления на субсидию. После получения сертификата Вы можете писать заявление на кредит. Помимо стандартных требований к заявителю есть еще одно:

Маткапитал должен оставаться нетронутым.

Если хотя бы тысяча рублей уже была переведена на что-то (например, на оплату детского сада), в займе откажут.

Особенности покупки квартиры с маткапиталом

Материнский капитал – это целевая субсидия.

Семья не получает наличные на руки, а ПФР переводит средства на счет банка или продавца квартиры уже после регистрации сделки. Поэтому материнский капитал так не любят собственники: деньги нужны срочно, а приходится ждать их получения до 2 месяцев после подписания ДКП.

В случае банка, схема оформления ипотеки с маткапиталом несколько другая. Он выдает клиенту два кредита.

• Первый: на сумму материнского капитала с пониженной процентной ставкой.
• Второй: на оставшуюся стоимость недвижимости.

Когда деньги из пенсионного фонда переводятся, первый кредит гасится. Если по каким-то причинам семье будет отказано в предоставлении материнского сертификата, она будет обязана выплатить оба займа.

Покупка квартиры — пошаговая инструкция оформления сделки

Поговорим о том, как  оформляется сделка купли-продажи квартиры. Если Вам понравилась квартира, то до подписания ДКП Вам следует внести собственникам жилья аванс в качестве обеспечения своих намерений.

Чем отдичается аванс от залога

Именно аванс, а не залог: мало ли какие тараканы найдутся в истории объекта.

Помните, что залог не возвращается — это депозит, цементирующий условия покупки недвижимости. А аванс — добрая воля, подтверждающая ваше намерение купить данную квартиру.

Если продавцы настаивают на невозвратном залоге или слишком большом авансе, то это может свидетельствовать о мошенничестве и… ну их в баню! На рынке полно вариантов, можно найти вменяемых людей с подходящими квартирами.

Обязателен ли аванс?

Нет, можно выйти на сделку и без него. Его сумма (20, 50, 100 т.р.) не настолько велика, чтобы что-то значить в ходе сделки. Если продавец настаивает на авансе, то перед передачей денег надо хотя бы просто посмотреть на его документы.

Наличные вносятся либо собственнику жилья, либо агентству по письменному поручению хозяина. Если у риелторов нет полномочий брать аванс, то не надо его им и отдавать. Ни в коем случае не передавайте купюры под договор об оказании услуг. Хозяин может просто раствориться в тумане, а Вам придется потом сотрудничать с этими посредниками или терять деньги.

В идеале при передаче аванса подписать даже не авансовое соглашение, а предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), который дублирует основной ДКП. Если хозяин вдруг откажется продавать жилье или внезапно изменит условия сделки, по ПДКП в судебном порядке его можно будет принудить заключить сделку на описанных ранее условиях.

После получения аванса продавец обязан снять с рекламы объявление и никому не показывать объект, но на практике нередко жилье продолжают рекламировать, а при получении более выгодных предложений разрывают авансовое соглашение (вот поэтому лучше сразу подписывать ПДКП).

К составлению ПДКП и ДКП лучше привлечь юриста. Обычно его услуги стоят от 1 до 10 т.р. Можно, конечно, скачать «рыбу» из сети, но… речь идет о сделке в несколько миллионов рублей, как можно экономить на спичках?

План сделки купли-продажи квартиры

Технически сделку купли-продажи можно разделить на три этапа:

• подписание ДКП;
• передача денег;
• подача документов на госрегистрацию.

Где подписывается договор купли-продажи, зависит от формы расчетов по сделке, поэтому именно передаче денег лучше уделить особое внимание.

Основное правило: чем меньше людей знает о сделке, тем большее шансов, что она состоится.

Деньги за квартиру можно передавать только в банке или аккредитованном депозитарии! Это единственное место, где покупатель и продавец с такой большой суммой относительно защищены. Ни нотариус (если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению), ни МФЦ, ни Регпалата, ни квартира, ни кафе, ни тем более машина не обеспечивают большей обоюдной безопасности.

На все просьбы продавца отдать деньги не в банке (или депозитарии), следует отвечать отказом.

Существует несколько форм расчетов по сделке купли-продажи с банковским участием. Это:

• сделка через банковскую ячейку;
• аккредитив (в основном характерен для юрлиц);
• безнал (между двумя счетами, но светится полная стоимость квартиры, некоторые собственники занижают ее размер до кадастровой цены, чтобы не платить большой налог с прибыли).

Наиболее популярный способ взаиморасчетов – сделка через депозитарный сейф (ячейку).

По закону, все расчеты по сделкам на территории РФ производятся только в рублях. Т.е. Вы можете при взаимной договоренности передать хозяину доллары, но в документах должна указываться сумма в рублях (пусть и с привязкой к доллару).

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку

В любом банке обычно можно арендовать специальную переговорную для обсуждения всех вопросов и подписания договора купли-продажи. Делается это заранее. Также заранее Вам надо договориться с банком о том, чтобы в день подписания ДКП в отделении наличными была необходимая сумма денег (чтобы «подготовить» деньги, банку обычно требуется день-два). Также заранее заключается договор аренды банковской ячейки. В этом документе самый главный пункт – это условия доступа к деньгам.

Стандартно они прописываются так:

• Если продавец предъявляет свой паспорт, подписанный ДКП и свидетельство ЕГРН, в котором стоит новый собственник, то он может открыть ячейку и забрать деньги. Иногда арендуется дополнительная ячейка, если из продаваемой квартиры еще не выписались. Тогда в допсейф кладется какая-нибудь сумма на выписку. Продавец получает к ней доступ при предоставлении доказательств снятия с регистрационного учета только после открытия основного сейфа.
• Если по истечении срока аренды (обычно составляет 30-45 дней, но лучше оформлять на 60 дней из-за возможной приостановки регистрации), продавец (или его наследники – всякое бывает!) не предоставит оригиналы документов, то покупатель получает доступ к деньгам вне зависимости от проведения государственной регистрации.

Покупатель в кассе получает необходимую сумму наличными и вместе с продавцом они заходят в сейфовое помещение. При необходимости собственник может заказать процедуру проверки банкнот на подлинность (платно). После пересчета денег купюры лучше положить в вакуумный пакет (во избежание потери маленькой пачки), расписаться на нем и положить в сейф.

Споры о том, у кого должен храниться ключ от ячейки, не имеют особого смысла: можно всегда сказать, что ты его потерял и его за небольшую плату его восстановят в банке. Но тот, кто хранит ключ, пишет расписку об этом.

Правила составления расписки о получении денег

Также расписку пишет продавец на всю полученную сумму. Этот документ он должен заполнять собственноручно ручкой с синей пастой на глазах покупателя. В случае невозможности самостоятельного оформления расписки допускается подписание документа официальным рукоприкладчиком в присутствии нотариуса.

Если продавцов несколько, то каждый из них должен написать отдельную расписку на сумму, соизмеримую его доле.

Если собственник квартиры уже имеет паспорт, но не достиг 18-летнего возраста, он пишет, что получил деньги в присутствии родителя. Родитель в свою очередь визирует документ, ставя свои реквизиты и подпись.

Все суммы в расписке должны быть прописаны и цифрами, и прописью. Сокращать нельзя. Это же касается всех имен и адресов. Паспортные данные оформляются полностью. Сокращения допустимы, если в самом документе стоит, например, не «город», а «г».

Если сделка проходит с участием врача (для медицинского освидетельствования частично дееспособных и старых людей лучше вызывать психиатра), то он также заверяет ее своей подписью с указанием персональных данных.

В расписке ставится фактическая дата передачи денег с указанием подписанного договора купли-продажи. Если продавец сразу же получает всю сумму, то он должен так и написать: расчеты произведены полностью, претензий к покупателю (ФИО полностью) не имею.

После подписания ДКП и передачи денег надо нести документы на государственную регистрацию.

Юридическое переоформление квартиры на нового собственника

Момент оформления собственности начинается не с подписания договора и даже не с передачи денег, а с момента занесения соответствующей записи в реестр недвижимости. Держатели этой базы данных – Минюст и территориальные отделения Росреестра. Раньше можно было спокойно сдавать документы напрямую в отделения Росреестра или Регпалату, но с недавнего времени государство активно пропагандирует систему МФЦ, поэтому документы придется сдавать через многофункциональный центр. Это увеличит сроки получения собственности на 2 дня.

Стандартная регистрация ДКП длится 9 дней, при участии ипотеки срок сокращается до 5.

Записаться на прием в МФЦ можно по телефону или через сайт госуслуг. А можно вообще не записываться и прийти в порядке живой очереди. Вместе с ДКП следует принести все документы по сделке:

• выписку ЕГРН;
• предыдущие свидетельства;
• разрешение органов опеки;
• согласие супруга на сделку и т.д.

Копии можно не приносить, в МФЦ их делают бесплатно.

Государственная пошлина за сделку купли-продажи квартиры составляет 2 т.р. Оплатить ее можно прямо в офисе многофункционального центра – полно специальных банкоматов.

Сотрудник МФЦ бегло проверит документы (например, что вместо лысого Петрова их не пришла сдавать лохматая Сидорова) и примет на ответственное хранение, о чем выдаст клиентам расписку. Сам МФЦ ничего не регистрирует, все документы перенаправляются в соответствующее отделение Росреестра.

В расписке должен стоять перечень переданных бумаг, дата их приема, предполагаемая дата выдачи готовых документов и номер обращения. По этому номеру можно, не дожидаясь смски на телефон или письма на электронку, узнать состояние своей регистрации.

Это можно сделать на сайте госуслуг (но не во всех регионах), либо по телефону горячей линии. Если будет приостановка, то важно вовремя ее заметить и перехватить. На устранение причин приостановки дается 2 месяца, но можно уменьшить этот срок, если действовать оперативно. Когда не было МФЦ, все вопросы решались на месте с регистраторами. Сейчас всё происходит дольше и сложнее, поэтому необходимо внимательно оформлять ДКП, а лучше привлекать к его составлению профессионального юриста.

Читайте также: Как снять хорошую квартиру недорого. Секреты опытных арендаторов.

Если же всё в порядке, то через 9 дней после подачи документов покупатель становится полноправным собственником объекта, а продавец забирает деньги из банковской ячейки. Хэппи Энд.

Опубликовано 16 ноября, 2017 Обновлено 8 февраля, 2018 Пользователем admin