Как расселить коммуналку, в которой одна комната принадлежит городу

Сегодня Reconomica затронет такую традиционно больную тему, как коммуналки. Постепенно коммунальные квартиры уходят из нашей жизни, но от этого не легче тем, кто в них все еще живет. Однажды владельцы коммуналок, которым надоело каждое утро сталкиваться у туалета с соседями, решают разъехаться и на вырученные от сделки деньги купить квартиру. Пусть это новое жилье расположено в другом районе или в области, но зато отдельное!

Если комнаты приватизированы, то проблем возникнуть не должно. Надо лишь уточнить рыночную стоимость недвижимости и определиться с пожеланиями по новой квартире, а затем запускать рекламу. Лучше для этих целей нанять риелтора, хотя, при наличии заинтересованного в объекте инвестора допустимо не тратить деньги на комиссию. Но можно ли расселить коммуналку, если одна комната в квартире принадлежит городской администрации?

Наш эксперт риелтор Байкова Ольга расскажет о процессе расселения коммуналки.

Предложение о выкупе комнаты от муниципалитета

В этом случае власти предлагают жильцам скинуться и выкупить жилое помещение, однако далеко не все они имеют деньги на такую покупку. Да и получить ипотеку без первоначального взноса и официального дохода выше 30-50 тысяч рублей даже на выкуп комнаты по соседству трудно. Что же тогда делать?

Коммуналки еще остались в центрах городов в малоэтажных и исторических домах. Сами дома — дрянь, инвестора может привлечь только расположение.

Можно ли получить комнату в коммуналке бесплатно?

Если один сосед состоит в очереди на жилье и числится малоимущим, то он может попробовать получить жилое помещение у города бесплатно. Но иногда администрация и здесь ставит преграды. Например, дает субсидию, равную половине стоимости объекта, а недостающую часть семья вынуждена собирать самостоятельно. Но о каких накоплениях и кредитах идет речь, если жильцы официально малоимущие? Стоит попробовать выйти напрямую на чиновника, который будет визировать договор передачи с городскими властями, чтобы решить этот вопрос с ним. Это позволит:

• получить комнату практически бесплатно;
• сократить сроки приватизации.

Но с улицы к такому человеку не попасть. Здесь нужен знакомый в администрации или риелтор, давно работающий по нужному району и обладающий опытом в проведении подобных сделок. Иначе малоимущую семью отправят в суд, а судебный процесс продлится долго. И не надо считать судебное разбирательство гарантией положительного разрешения вопроса! В суде тоже имеют право отказать в получении комнаты.

Инвестор, найдись!

Если же у жильцов нет административного ресурса, а обращаться к риелторам они не хотят, то для начала ищется инвестор, который сильно заинтересуется объектом и захочет купить квартиру. Без реального покупателя действовать дальше слишком накладно, ведь проведение и ускорение сделки будет оплачено его деньгами. Но клиент должен быть сильно замотивирован, поскольку процесс выкупа комнаты у города может затянуться на срок до полугода или даже года.

Риски потенциального покупателя всей квартиры

Также клиент должен осознавать риски, ведь часть средств за жилье он отдаст в виде кредита нынешним собственникам недвижимости, а те могут в последний момент передумать и захотеть приобрести иные объекты. Поэтому все пожелания по покупке нового жилья необходимо оформлять отдельным соглашением при передаче части денежных средств или даже предварительным договором купли-продажи с серьезными штрафами за отказ заключить основной договор купли-продажи на оговоренных ранее условиях.

Без этого пункта жильцы будут просто должны несостоявшемуся покупателю крупную сумму денег, вернуть которую не смогут, ведь должники официально малоимущие. Может быть, они нигде официально работают или получают зарплату в минимальном размере, с которой и будет списываться долг по одной тысяче рублей в месяц. А отобрать единственное жилье не в ипотеке у семьи в России нельзя. Но при наличии ПДКП легко принудить заключить сделку через суд.

Как найти покупателя на коммунальную квартиру? Особенности объекта и его целевая аудитория

Чтобы найти инвестора, необходимо рекламировать квартиру. С этим лучше всего справится профессиональный риелтор (я повтрояюсь, да?). Если не хочется к нему обращаться, то собственники запускают рекламную кампанию самостоятельно. Только сначала стоит определить целевую аудиторию.

Объекты на первых этажах и в проходных местах часто интересуют коммерческий сектор, а вот красивые сталинки с богатой историей в тихих уютных дворах придутся по вкусу обеспеченным семьям.

И стоит помнить, что не каждый откликнувшийся на рекламу человек захочет купить квартиру. Не все готовы к процессу выкупа комнаты у города с участием своих денег, пусть и переданных в качестве кредита. Рекламировать и показывать жилье придется долго, лучше ориентироваться на год.

Разбираемся со льготами и условно-бесплатными вариантами получения комнаты города в собственность

Ну хорошо, инвестора нашли, что дальше?

Ты попробуй еще найди инвестора с таким санузлом!

Перепись всех соседей в коммуналке

После нахождения покупателя необходимо составить список соседей. В этом списке потребуется указать период проживания каждого человека в квартире (например, кто-то живет в коммуналке со дня постройки дома, а кто-то поселился здесь год назад), его социальный статус и возможность быть признанным нуждающимся в улучшении своих жилищных условий, размер занимаемых комнат и соответствие его нормам предоставления. Если кто-либо из соседей ранее переезжал из собственной квартиры в коммуналку, ухудшив тем самым свои жилищные условия, это также указывается с точной датой официального переезда. Если с того момента прошло более пяти лет, то это ни на что не повлияет. В противном случае жильцы потеряют льготу, если до этого имели право претендовать на улучшение жилищных условий.

Почему же важен срок проживания очередников в коммуналке?

Дело в том, что суд может отказать в выкупе комнаты у города тем собственникам, которые не были таковыми, когда интересующая жилплощадь фактически и юридически освободилась. Например, малоимущая семья переехала в эту квартиру шесть лет назад, а неприватизированная комната пустует уже шесть лет. И после смерти последнего ответственного квартиросъемщика город уже никого сюда не заселял. Если очередники заселились в коммуналку позже, то им откажут в получении этого жилого помещения на льготных условиях.

Ситуацию спасет юрист

Если собственники понимают, что не оформят субсидию самостоятельно, то им следует нанять юриста, ведь даже факт проживания семьи из пяти человек в десятиметровой комнатушке не гарантирует предоставление льготы. С администрацией придется договариваться, чтобы ускорить процесс выхода на сделку. Иначе могут потеряться документы, а потом и место в очереди. Юрист же поможет собрать весь необходимый пакет бумаг и проконсультирует очередников о том, что следует говорить при подаче заявления, а также направит к наиболее лояльному чиновнику, чтобы процедура оформления не затянулась на несколько месяцев или лет.

Деньгами в этом случае должен помочь инвестор. Именно он, кстати, нередко оказывается знаком с чиновниками районного уровня и профессиональными юристами. Многие инвесторы занимаются этим профессионально, а вы что думали? Квартиры потом продают по рыночной стоимости целиком или сдают покомнатно, кто-то вообще под хостелы недвижимость выкупает.

Почему надо заверить стоимость выкупа комнаты у нотариуса?

Важно, чтобы стоимость выкупа комнаты была зафиксирована документально и официально. В противном случае цена жилого помещения может внезапно вырасти, когда деньги уже будут найдены. Прецеденты случались, поэтому точную сумму стоит прописать и заверить документ у нотариуса.

Каморку удастся получить бесплатно

Если никто из проживающих в коммуналке не может быть признан малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий, то придется выкупать комнату за ее рыночную стоимость. Но, если площадь комнаты меньше санитарных норм (в старинных квартирах встречаются комнатки в четыре квадратных метра!), то следует попробовать превратить ее в помещение общего пользования. После положительного решения администрации и суда ее метры разделят между всеми собственниками в коммуналке.

Как оформить выкуп пустующей комнаты за рыночную стоимость

Если свободная неприватизированная комната большая, то никакими обходными путями жилье не получить, придется оформлять все обычной сделкой с заключением ДКП. Чисто теоретически город имеет право устроить аукцион, а уже потом по конечной стоимости предложить выкупить жилье соседям. Но лучше до этого не доводить, чтобы не давать лишнего повода рейдерам. Да и в процессе торгов цена комнаты может сильно вырасти. На этом этапе инвестор может сам купить комнату, но это риск. Если жильцы вдруг откажутся заключать сделку на прежних условиях, то он просто заморозит деньги в ненужной коммуналке. Лучше отдавать наличные в качестве кредита одному из собственников недвижимости с обязательным заключением предварительного договора купли-продажи.

Ценовая политика

Что касается стоимости квартиры, с которой предстоит такая эпопея, то это жилье должно быть однозначно дешевле соседних аналогов, чтобы заинтересовать покупателя.

При эксклюзивности варианта допускается поиграть с ценой, но лучше заранее проконсультироваться с профессиональным риелтором (нежданчик!), чтобы тот правильно оценил недвижимость с учетом минимальной погрешности.

Если оценить жилье неправильно и слишком дорого, то никто не захочет купить квартиру. Если же поставить стоимость недвижимости слишком низкой, то собственники продешевят и в итоге приобретут новое жилье в худшем состоянии или в менее престижной локации.

И сейчас нет точного определения рыночной цены, зато есть цена спроса. Сегодня квартиру готовы купить за 15 миллионов рублей, а завтра уже за 12. Покупательский спрос снизился, а вместе с ним и цена, поэтому собственникам коммуналки лучше смотреть не на цифры и сразу отказывать клиенту, когда он начинает торговаться, а ориентироваться по альтернативным квартирам, которые будут куплены на эти деньги.

Не стоит опускать руки. Возможность расселить коммуналку с комнатой, принадлежащей муниципатлитету, существует, просто процесс займет много времени. Плюс ко всему понадобится или заинтересованный в приобретении недвижимости покупатель, или хотя бы один платежеспособный и кредитоспособный сособственник этого жилья.

Опубликовано 2 ноября, 2017 Обновлено 6 ноября, 2017 Пользователем admin