Как мы окольными путями жилье приобрели. Рабочая схема решения проблемы от жительницы Ярославля

В настоящее время экономическая ситуация в стране складывается не лучшим образом: большое расслоение доходов населения, повышение цен, отсутствие индексирования зарплат и многое другое. В конечном итоге все это приводит к тому, что среднестатистическая молодая семья с детьми должна очень постараться, чтобы приобрести собственное жилье, да еще и необходимой площади. Однако молодые люди не унывают и придумывают разные варианты решения жилищного вопроса.

Сегодня в гостях у журнала Reconomica Любовь из Ярославля, которая поделилась своим опытом приобретения недвижимости. Неважно, что цель была достигнута окольными путями, важен результат — сейчас молодая семья живет в собственной просторной квартире. Читайте, набирайтесь опыта!

Небольшая предыстория

Здравствуйте, уважаемые читатели.

Меня зовут Любовь, мне 32 года, проживаю я в городе Ярославле. На данный момент я нахожусь в декретном отпуске со вторым ребенком, по образованию экономист.

На сегодняшний день мы живем в просторной трёхкомнатной квартире, у нас один автомобиль в семье и небольшой остаток ипотечного кредита (1 млн. руб.) с ежемесячным платежом 9 тыс. руб., раз в год мы выбираемся семьей на море, помогаем родителям. Но так было не всегда!

Начинаем копить деньги на жилье

Первый ребенок у нас родился, когда мы проживали в своей однокомнатной «хрущевке» в 32 метра (квартира бабушки) и, конечно, мечтали о расширении площади, однако дохода в тот момент хватало лишь на продукты, памперсы, коммунальные услуги и другие обязательные траты. Но когда ребенка отдали в сад и я вышла на работу, дела значительно улучшились. Было принято решение, что выходить из «режима экономии» мы не будем, а всю мою зарплату будем откладывать на накопления в банк на депозите.

Мы проанализировали ставки — чем больше срок вклада, тем ставка выше. Депозиты сейчас страхуются государством в пределах 1,4 млн. руб., можно просто выбирать банк с максимальной ставкой (в помощь специальные сайты, например банки.ру).

На тот момент (2013 год) мы понимали, что смело можем открыть депозит на 1,5 года. И к концу первого года на счету находилось 396 тыс. руб. (33 тыс. руб. *12) плюс процент, который в конце 2014 года был беспрецедентно большой и составлял 20% (такие предложения банков нужно, конечно, тоже сразу отслеживать). Таким образом получилось скопить 475 тыс. руб.

Инвестиции в недвижимость

Но в конце 2014 года рынок недвижимости стал очень нестабильным, прогнозы экспертов были столь противоречивые и пугающие, что мы, посоветовавшись со знакомым риелтором, решили вложить деньги хотя бы в однокомнатную строящуюся квартиру.

Квартиру выбрали в спальном районе города, но хорошей планировки, средней площади и от хорошего застройщика. Хотели заработать на разности цен готового и строящегося жилья.

Тут мы поняли, что совершили ошибку:

1. Квартиру нам продал не застройщик, а сотрудник их фирмы, который «накрутил» на нее лишние 100 тыс. руб., хотя от застройщика квартиры были еще в продаже (мы сами виноваты, надо обязательно изучать рынок недвижимости, когда вкладываешь деньги, особенно в строящийся объект).
2. По словам застройщика, квартира должна была быть сдана во 2 квартале 2015 года, а реально ее сдали только в 4 квартале 2015 года, то есть мы потеряли полгода доходов от сдачи ее в аренду.

Первый ипотечный кредит

Под покупку этой квартиры мы взяли первый ипотечный кредит на следующих условиях:

• стоимость объекта — 1 892 тыс. руб.
• первоначальный взнос — 400 тыс. руб.
• сумма кредита — 1 492 тыс. руб.
• ставка по кредиту — 13,5 %
• срок — 25 лет
• ежемесячный платеж — 15 тыс. руб.

Следующий год копить получалось меньше в связи с расходами на ипотеку, однако получилось накопить и досрочно закрыть основной долг на сумму 300 тыс. руб., что сократило ежемесячный платеж на 2 тыс. руб.

Сдача квартиры в аренду

Когда в конце 2015 года квартира была сдана в бюджетной отделке, мы тут же ее сдали в аренду. По советам риелторов квартира была обставлена техникой, купленной за небольшую плату на сайтах бесплатных объявлений, что увеличило ежемесячную арендную плату на 2 тыс. руб., которая составила 12 тыс. руб. в месяц плюс расходы по показаниям счетчиков (напомню, что ежемесячный платеж к тому времени составлял 13 тыс. руб.).

Читайте также: Ипотеку платят квартиранты, а квартира-то моя! Реальная история жительницы Ленинградской области.

Платеж по ипотеке практически окупался сдачей квартиры, но прибавились остальные коммунальные расходы (около 2 тыс. руб. в месяц).

Когда речь зашла о планировании второго ребенка, вопрос покупки квартиры большей площади встал очень остро. Накопления решено было направлять на депозит и копить на первоначальный взнос уже на новую квартиру.

К тому моменты исходные условия были таковы:

• долг по ипотеке — 1 592 тыс. руб.;
• ежемесячный платеж — 13 тыс. руб. (который покрывается сдачей в аренду квартиры).

Таким образом за следующий год, с учетом индексации зарплаты и у меня, и у мужа, получилось накопить с моей зарплаты 470 тыс. руб. (39 тыс. руб. *12).

Покупка новой квартиры

Чтобы купить новую квартиру, нужно выполнить 3 шага:

1. Выбрать квартиру
2. Одобрить ипотеку
3. Спланировать источники дохода для погашения кредита

Вопрос выбора квартиры тоже является очень интересным.

Так как новое жилье в центральных районах нашего города за 1 квадратный метр стоит в 1,5 раза дороже, чем вторичное, то мы выбирали свою квартиру на рынке вторичного жилья.

На самом деле, цена, которую продавец (риелтор или собственник) указывает на сайтах бесплатных объявлений, довольно далека от истины. Поэтому когда мы выбрали квартиру за 4,3 млн. руб., начали потихоньку снижать цену, другими словами «торговаться». Продавцу нужно было срочно продавать квартиру, так как у них была выбрана уже новая квартира и внесена предоплата, а у нас была одобрена ипотека на 3,9 млн. руб. Когда мы уменьшили стоимость квартиры до 3,9 млн. руб., то задумались, сможем ли выплачивать в месяц по 36 тыс. руб. (был выбран по нашим условиям банк с минимальной ставкой 12% и 20% первоначального взноса, который предлагал скидку, так как мы были зарплатными клиентами и квартира была площадью более 65 кв. м). Пока мы выдерживали паузу, продавцы квартиры начали переживать, что мы откажемся от покупки, и снизили стоимость еще на 100 тыс. руб. Ура!

Оставался вопрос — найти остальную сумму на первоначальный взнос, не хватало 320 тыс. руб., их взяли у родственников без процентов на год.

Сделка была заключена:

• первоначальный взнос — 760 тыс. руб.,
• кредит — 3 040 тыс. руб.,
• ежемесячный платеж — 36 тыс. руб.

Как мы справились с выплатой ипотеки

По факту, имея два кредита, две квартиры и к тому моменту уже одну зарплату мужа (60 тыс. руб.), так как я уже родила второго ребенка и находилась в декретном отпуске, мы поняли, что не справляемся с бременем ипотеки, и стали решать вопрос, как найти источники дохода для досрочного погашения:

1. Было принято решение продавать квартиру моей мамы — квартиру нашего детства, площадь которой 100 кв. м. уже не оправдывала себя. С ее стоимости 1/5 денежных средств досталась мне — это 850 тыс. руб.
2. В каждом регионе существует пакет выплат, положенных при рождении малыша и множество разных льгот (бесплатные лекарства по достижению ребенком возраста 3 лет, стандартные вычеты и т. д.). В моем случае эти выплаты составили около 30 тыс. руб. Плюс средства материнского капитала (в 2015 году 453 тыс. руб.) были мною сразу направлены на погашение основного долга по ипотеке.
3. Оформлен возврат НДФЛ с покупки квартиры. В нашем случае квартира приобреталась с мужем в долях, поэтому мы оба имели право на вычет, и за первый год возврат составил 160 тыс. руб.
4. Рассмотрели варианты оптимизации семейного бюджет.
5. И, наконец, было принято решение продать ту однокомнатную квартиру, в которую мы изначально инвестировали. Тут я тоже пошла на риск — наняла риелтора и обозначила заведомо завышенную на 150 тыс. руб. цену (2 200 тыс. руб. вместо 2 050 тыс. руб. у застройщика, да-да, квартиры от застройщика все еще были в продаже!).

Что в итоге

В итоге, реализовав все 5 вышеуказанных пунктов, мы пришли к вполне приемлемым и оптимальным условиям:

• по квартире ипотека была погашена с доходов от ее продажи (продали с учетом торга ее за 2 160 тыс. руб.), и осталось на погашение долга по большой квартире 570 тыс. руб. (2 160 − 1 590 тыс. руб.);
• средства от продажи маминой квартиры (850 тыс. руб.) также направлены на погашение ипотеки;
• средства материнского капитала (453 тыс. руб.) тоже уменьшили основной долг;
• возврат НДФЛ с покупки большой квартиры был направлен на возврат родственникам части долга.

Итого сумма кредита стала 1 167 тыс. руб. (3040-570-850-453), ежемесячный платеж снизился до 11 тыс. руб. в месяц. Был оптимизирован бюджет и найдены деньги, которые за полгода мы должны были скопить и вернуть окончательно долг родственникам.

Но и на этом мы не остановились. Как известно, ставки в 2018 году на ипотеку были значительно снижены, и мы произвели рефинансирование ипотечного долга по новой ставке 9% годовых, что еще на 2 тысячи снизило ежемесячный платеж (9 тыс. руб. вместо 11 тыс. руб.).

Читайте также: Трёхкомнатная квартира за 5 лет! Реальный опыт молодой семьи с детьми из Омска (с цифрами и расчетами).

Мои советы

Вот такая длинная и запутанная история, из которой видно, что за 5 лет мы достигли своей цели пусть и окольными путями — это тоже опыт. Ну и, конечно, можно сделать следующие выводы:

1. При принятии решения об ипотеке нужно адекватно оценивать свои возможности и иметь возможности досрочного погашения. Конечно, сейчас по закону обязательно нужно страховать свою жизнь и объект, но все равно при возникновении непредвиденных обстоятельств никто не должен быть обременен вашим долгом.
2. Если вкладываться в долевое строительство с целью получения прибыли на разнице цен с готовым жильем, то нужно рассчитывать только на свои средства, не заемные, иначе проценты по ипотеке «съедят» всю разницу.
3. Если выполнен пункт 1, то ипотеку можно брать исходя из минимальной суммы ежемесячного платежа, который вы реально сможете платить, если нет времени ждать и копить годами на новую квартиру, а расширение площади уже необходимо.
4. Всегда есть место и возможность пересмотреть свой бюджет и распределить доходы грамотнее, сократив при этом расходы.
5. При планировании сделки по недвижимости лучше всегда искать знакомых юристов, риелторов, которые подскажут реальное положение на рынке и смогут дать вам диапазон цен по продаже/покупке объекта — купить надо дешевле, продать надо дороже, и это нормально, 100 тыс. руб. «на дороге не валяются»!
6. Если остается небольшой долг по ипотеке (меньше миллиона) под «хороший» процент (как в нашем случае 9%), а вам необходимо произвести в перспективе еще некоторые большие траты, на которые вы бы все равно брали кредит (покупки автомобиля, строительство бани или т. п.), то, на мой субъективный взгляд, лучше ипотеку не закрывать в данном случае, а эти покупки совершать из накопленных денег, так как потребительские кредиты намного дороже ипотечных.
7. И главное — верить в свои силы, расти по карьерной лестнице, мечтать и знать, что все возможно!

Опубликовано 21 декабря, 2019 Обновлено 21 декабря, 2019 Пользователем Ирина Грозина