Желание иметь собственное жильё — естественная потребность каждого человека. Особенно острая необходимость, в приобретении собственной жилплощади, возникает у семейных людей, начинающих совместную жизнь. Цены на недвижимость традиционно и неизменно высоки: выложить полную цену за квартиру не всем по карману. Поэтому большинство покупателей ищут альтернативные пути решения жилищного вопроса. Один из таких вариантов — покупка в ипотеку.
Некоторые люди даже инвестируют свои денежные средства, покупая квартиры в ипотеку. Как? Об этом расскажет нашим читателям гость журнала Reconomica Динар из Уфы.
Содержание материала
Пару слов о себе
Меня зовут Динар, я из Уфы. С ипотекой знаком не понаслышке — на данный момент, в свои неполные 27 лет, я выплачиваю третью — это две совместные с женой, и одна, которую жена брала до нашего замужества, но оформляли и выплачивали мы её вместе.
В процессе пользования ипотекой, я понял, что это отличный способ, модного нынче слова, инвестирования.
С ипотекой я знаком не понаслышке.
Первая ипотека
Всё началось в 2013 году, когда моя, тогда ещё будущая, жена накопила чудесным образом 300 000 рублей (с её средней заработной платой в месяц — 20 000 рублей!!!) и собралась брать комнату. Данную сумму она накопила с учетом того, что сама снимала жилье.
Так как мы уже планировали жить с моими родителями, то комнату решено было сдавать.
Заявку на ипотеку подали в Сбербанк. Одобренная сумма в 900 000 рублей, нас вполне устроила. После долгих поисков и торгов, мы приобрели комнату 12 кв. м в коммунальной квартире за 885 000 руб. Ипотеку взяли под 11,5% на 8 лет. Ежемесячный платеж составил 8 875 руб. Жена являлась участником зарплатного проекта в Сбербанке, в связи с чем, ставка снижалась на 0,5%. Ещё на 0,5% снизили за первоначальный взнос более 30%.
Сдача комнаты в аренду
Комнату сдали за 9 000 рублей, вычитаем отсюда примерно 1 300 рублей на оплату ЖКХ и получаем чистую прибыль — 7 700 рублей в месяц. Естественно, вся сумма уходила на покрытие долга по ипотеке.
В 2013 году, при частичном досрочном погашении, не было возможности уменьшения срока ипотеки — это намного выгоднее, чем уменьшение суммы ежемесячного платежа. С долгом мы расплатились ровно за 1 год, каждый месяц платили не меньше 50 000 рублей.
Было нелегко, во многом себе отказывали, но, справедливости ради, надо сказать, что живём с родителями, и затраты на домашнее хозяйство были минимальны.
Наша огромная ошибка
После удачного знакомства с первой ипотекой, нас взял азарт, и было решено брать вторую комнату. В планах рассматривали быстрое погашение, продажу обеих комнат и приобретение квартиры. Но, как говорится, мы предполагаем, а Бог располагает…
К лету 2015 года мы накопили на первоначальный взнос — 200 000 рублей. Оформляли комнату в совместную собственность, и одобренная сумма составила 2 300 000 рублей.
После удачного знакомства с первой ипотекой, нас взял азарт, и было решено брать вторую комнату.
Мы начали, второпях (что является огромной ошибкой), искать комнату в коммунальной квартире, так как осенью жилье дорожает. Приобрели комнату за 1 000 000 рублей, как оказалось позже, дорогую, с неадекватной соседкой.
Мучения с соседкой
Ипотеку взяли под 12,5% на 7 лет. Это огромный процент, учитывая, что ставку снизили на 0,5%, за то что жена получает зарплату в Сбербанке и по акции «Молодая семья» — еще на 0,5%. Ежемесячный платеж составил 12 440 рублей. Осенью этого же года, из-за кризиса в стране, цена этой комнаты была в районе 700 000 рублей. Так, за 2-3 месяца мы потеряли огромную для нас сумму.
Полезный совет: Непонятно, одобрят ли вам ипотеку и под какой процент? Теперь это можно узнать онлайн за пару кликов!
Продолжая сдавать обе комнаты, вторую ипотеку мы погасили меньше, чем за год. Вторую комнату мы сдали за 8 000 рублей. На руки, за минусом всех затрат на коммунальные услуги, получалось меньше 7 000. Также, от неё было немало мучений в плане сдачи её жильцам, которые сбегали через месяц от соседки.
Квартира в ипотеку
В 2016 году цена нашей второй комнаты так и осталась на уровне 700 000 рублей. Продавать ее за эту цену не хотелось, в связи с чем, приняли решение — копить на первоначальный взнос на квартиру. К лету 2017 мы накопили 450 000 рублей.
Одобрили в Сбербанке ипотеку под 11% на сумму 3 200 000 рублей. Из-за того, что процент первоначального взноса в Сбербанке составлял не менее 20%, мы искали довольно бюджетные квартиры.
Читайте также: Почему я взяла ипотеку в ВТБ24, хотя уже давно являюсь зарплатным клиентом Сбербанка? Проценты и отношение к клиентам.
В Сбербанке учитывается неподтвержденный доход.
Заявки в другие банки
Также, в этот раз мы решили попробовать подать заявки в другие банки. Выбор пал на Россельхозбанк и банк «Открытие», так как в этих банках первоначальный взнос составлял от 15%. Но наши заявки не увенчались успехом — в банке «Открытие» одобрили максимальную сумму ипотеки только в 900 000 рублей, а в Россельхозбанке и того меньше — 400 000 рублей.
Такая разница сложилась из-за того, что в Сбербанке учитывается неподтвержденный доход. В анкете и при звонке с офиса банка (для проверки заемщика) я указал, что сдаю комнаты и дополнительный ежемесячный доход составляет 20 000 рублей.
Из чего я сделал вывод: если хотите получить большую сумму в выбранном вами банке, необходимо держать в нем вклад, по крайней мере, до одобрения ипотеки.
Далее, нам повезло — с 1 августа 2017 года Сбербанк снизил ставку по ипотеке до 9,5%, а сумму первоначального взноса сократил до 15%. Это облегчило нам задачу, и мы начали искать более выгодные варианты.
Покупка квартиры
Нашли хороший вариант за 2 975 000 (естественно, не без торга) — двухкомнатная квартира, 58 кв. м, цена на аналогичные — не меньше 3 300 000 рублей. Цена была меньше рыночной, так как продавцы сильно торопились. Да и риэлтор им попалась, мягко скажем, недобросовестная. Она нашла нас в качестве покупателей и квартиру больше никому не показывала, потому что ей было «некогда» ездить в другой конец города. Продавцам же риэлтор говорила, что покупателей, кроме нас, нет и квартиру никто брать не хочет.
Но нам это сыграло на руку, мы смогли скинуть цену на 25 000 рублей из-за того, что «якобы» покупателей на квартиру совсем нет.
Приобрели мы её под 9,4 % по акции «Молодая семья», еще на 0,5% снизить не получилось, так как жена была в декрете и зарплату не получала. Также, на 0,1% ставка была снижена за услугу — электронная регистрация. Эта услуга платная, около 7 000 рублей, но позволяет переоформить недвижимость прямо в банке, без посещения Росреестра.
Ежемесячный платеж по ипотеке составил 32 755 рублей на 10 лет. Ну и по традиции, квартиру мы сдали, чтобы быстрее погасить ипотеку. Сдали за 15 000 рублей, на руки получилось около 12 000 рублей.
Неприятный эпизод
Покупка квартиры, также, не обошлась без неприятного эпизода. Справки по отсутствующим долгам за коммунальные услуги были предоставлены продавцами, но, оказалось, что туда не входит электроэнергия, капитальный ремонт и газ.
Читайте также: Извечный вопрос: ипотека или копить наличные? История о том, как ипотека помогла не влипнуть в «серую» схему.
Общая задолженность по ЖКХ была более 23 000 рублей.
В итоге, долг составил:
- за электроэнергию — 8 353 рубля,
- за капитальный ремонт — 8 450 рублей,
- за газ — 6 758 рублей.
Общая задолженность, по этим службам, была более 23 000 рублей. Бывшие хозяева с долгами согласились, но оплачивать их не торопились. Всеми правдами и неправдами большую часть денег за долги мы у них смогли «выбить».
Продажа комнаты с проблемной соседкой
После приобретения квартиры, вторую комнату пришлось продать, так как проблем с соседкой становилось все больше. Хотя, мы всегда шли на встречу и никогда своих требований не выдвигали, может, нужно было действовать наоборот. Продали мы её за 700 000 рублей, 50 000 из которых было отдано риэлтору.
Услугами посредника при продаже мы решили воспользоваться по ряду причин:
- В этой коммуналке данный риэлтор до нас продала уже целых две комнаты.
- Для того чтобы продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо получить согласие всех собственников жилья, поэтому, учитывая наши не самые теплые отношения с соседкой, связываться с ней не хотелось.
- Самая банальная причина — отсутствие свободного времени, в связи с рождением ребенка.
Конечно, было очень обидно терять 350 000 рублей за 2 года. Но, как рассуждают мудрецы и философы, потеряв в одном месте, мы приобретаем в другом. Квартиру мы взяли дешевле рыночной цены, примерно на эту же сумму. Деньги с продажи комнаты полностью положили на погашение ипотеки, и, учитывая неустойчивую ситуацию в стране, уменьшили ежемесячный платеж, так как с появлением ребенка, тяжело платить больше 30 000 рублей в месяц.
На данный момент мы выплачиваем ипотеку за квартиру. В планах — погасить, максимум, за 3 года, но это опять же только в планах…
Заключение
- НИКОГДА не торопитесь с покупкой недвижимости, необходимо просмотреть не менее 30 вариантов, а чаще — даже больше. Если не лежит душа, то нужно смотреть дальше — подходящий вариант обязательно появится.
- Если есть где жить, то ипотека — не такое страшное слово. Это, в большей степени, относится к молодому поколению. О будущем нужно думать сейчас, т. к. с родителями жить нелегко…
- Никогда и ни при каких обстоятельствах не надейтесь на проверку квартиры банком. Необходимо самим убедиться в юридической «чистоте» недвижимости. Обязательно просите квитанции об оплате коммунальных услуг за последний месяц, сверяйте показания счетчиков с данными, указанными в квитанциях.
- Успехом одобрения большой суммы банком стал постоянно пополняемый вклад, при накоплении первоначального взноса. Старайтесь «вращать» деньги в том банке, в котором собираетесь брать ипотеку.
- Если нет возможности приобретения квартиры в ипотеку, начните с малого — с комнаты.
Опубликовано 14 ноября, 2018 Обновлено 14 ноября, 2018 Пользователем admin