Там, где ведется строительство жилой недвижимости, там же появляется и коммерческая недвижимость, а значит, там, где есть рынок жилой недвижимости, там присутствует и рынок коммерческой недвижимости, ну, или его признаки. Если вы живете в глубинке, владеете некоторой суммой и желаете ее инвестировать в недвижимость, то возникает масса вопросов, как это лучше реализовать. Инвестиции в жилую недвижимость рассматриваются как неоправданные, поэтому остаются инвестиции в коммерческую недвижимость. Само слово «девелопмент» в маленьком городке или в поселке городского типа звучит немножко нелепо. А что же из себя представляет рынок коммерческой недвижимости в российском захолустье и существует ли он вообще? Сегодняшний гость журнала Reconomica, житель Карелии, на своем опыте докажет, что инвестировать в коммерческую недвижимость в глубинке очень выгодно.
Содержание материала
Коммерческая недвижимость в российской глубинке
Меня зовут Андрей (имя изменено), мне 32 года, живу в Карелии.
Конечно, когда имеются свободные средства, хочется их инвестировать. Можно купить коммерческие площади на стадии строительства в каком-либо жилом комплексе в черте города, но это будет недешево и, забегая вперед, скажу, что срок окупаемости помещения будет не менее шести лет. Можно построить объект недвижимости самому, но цена на земельный участок в черте города будет заоблачной — она будет сопоставима со стоимостью строительства: цена участка будет составлять половину себестоимости объекта. На первый взгляд вариантов немного, ведь это не город-миллионник. Более или менее доходные и ликвидные коммерческие площади можно приобрести или построить только в городе или на худой конец в районном центре, но это только на первый взгляд.
Коммерческие площади под федеральными арендаторами имеют хорошую ликвидность.
Проработав в отделе развития крупной торговой сети три года, я пришел к некоторым интересным выводам в сфере коммерческой недвижимости.
Оказывается, построить довольно доходные коммерческие площади можно вовсе даже не в городе и не в районном центре.
Такие арендаторы, как федеральные торговые сети («Пятерочка», «Магнит», «Дикси» и т. д.), ориентируются, в первую очередь, на население и неважно город это, поселок или вообще деревня, а значит, если в округе проживает достаточное количество населения, помещение будет востребовано. В свою очередь, коммерческие площади под федеральными арендаторами имеют хорошую ликвидность. Далее я опишу свой опыт строительства и последующей продажи коммерческой недвижимости в одном из регионов на севере России.
Мой опыт строительства и продажи коммерческой недвижимости
Пользуясь методикой расчета потенциала магазина, применяемой на прошлом месте работы, я подобрал несколько земельных участков с хорошим потенциалом в одном из поселков городского типа.
Покупка земельного участка
Далее через публичную кадастровую карту Росреестра нашел кадастровые номера рассматриваемых земельных участков. По кадастровым номерам запросил через МФЦ (многофункциональный центр) выписки из ЕГРН. Получив выписки, я узнал фамилии и имена собственников земельных участков. На всех рассматриваемых участках были частные дома, но все они были не жилые. Контакты собственников пришлось спрашивать у соседей — в сельской местности это не проблема.
Один из домов был после пожара, и собственники согласились недорого продать земельный участок с остатками дома. Аналогичный земельный участок в городе стоит в двадцать раз дороже.
Один из домов был после пожара, и собственники согласились недорого продать земельный участок с остатками дома.
Затем начинается период исключительно бумажной работы:
- Меняем вид разрешенного использования земельного участка по правилам землепользования и застройки для данного населенного пункта.
- Запрашиваем технические условия на водоснабжение и электроснабжение.
- Вместе с этим в отделе архитектуры и градостроительства администрации запрашиваем градостроительный план земельного участка.
Таким образом, готовы документы для проектирования.
Проектирование
Какое здание построить? Имея образование строителя, могу сказать, что надо строить дешево, быстро, в соответствии с требованиями будущего арендатора.
Опять же воспользовавшись знаниями, полученными на предыдущем месте работы, подбираем типовой проект здания на металлическом каркасе, материал стен – сэндвич-панель, фундамент – монолитная железобетонная плита. Такое здание быстро возводится, удобно в эксплуатации и относительно дешево.
Читайте также: Наша идея вложения денег в недвижимость приносит нам 2000$ в месяц. Реальный опыт семьи из Западной Украины.
Проект внутренней планировки.
Далее заказываем проект здания магазина с привязкой к земельному участку в проектной организации. У проектировщиков часто бывают не скромные аппетиты, поэтому всегда надо торговаться, особенно, если проект типовой. Получив готовый проект, сдаем документы в отдел архитектуры и градостроительства администрации населенного пункта и получаем разрешение на строительство.
На данной стадии можно заключить предварительный договор аренды и продать земельный участок с проектом и разрешением на строительство.
Ликвидная цена участка будет выше примерно в пять раз по сравнению с ценой покупки.
Самый уязвимый момент всей затеи
Нужен добросовестный подрядчик, который построит здание качественно, в срок и за приемлемые деньги, в противном случае можно остаться у разбитого корыта.
Образование инженера-строителя и знакомства еще со студенческих времен помогли мне решить эту задачу. Началась стройка. Каким бы надежным и добросовестным ни был подрядчик, его надо все равно контролировать. Все строители работают по принципу «сэкономил – заработал», и пытаются они так «заработать» на всем, зачастую в ущерб качеству. Надо обязательно присутствовать при проведении скрытых работ, даже если мало что понимаешь в этом. Сам факт присутствия заказчика на строительной площадке многократно снижает желание строителей халтурить.
Читайте также: Как создать пассивный доход в 160 000 рублей в год. Рассуждение филолога об аренде собственного дома.
Каким бы надежным и добросовестным ни был подрядчик, его надо все равно контролировать.
Отдельного внимания заслуживает процесс подключения здания к сетям. Эксплуатирующие организации обязательно попытаются решить свои проблемы с гнилыми сетями за счет подключаемого абонента — если это не пресечь, можно за свой счет обеспечить несколько близстоящих многоквартирных домов, например, новым магистральным водопроводом.
Строительство здания по времени длилось всего около двух месяцев. А время оформления документов с момента покупки земельного участка до момента получения разрешения на строительство заняло четыре месяца.
Продажа объекта
После окончания строительства делаем следующее:
- подаем документы на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию,
- регистрируем право собственности,
- подписываем основной договор аренды.
Теперь мы имеем полностью завершенный объект капитального строительства.
С этого момента на объект заходит подрядчик арендатора, который производит внутреннюю отделку помещений по стандартам арендатора. Через 1.5 месяца открылся новый магазин. Теперь мы имеем полностью завершенный объект капитального строительства. Заключен долгосрочный договор аренды. Время выставлять его на продажу.
Через три месяца после открытия магазина здание купили. Цена продажи была в три раза выше себестоимости строительства, с учетом покупки земельного участка.
Общий срок реализации инвестиционного проекта составил девять месяцев. Доходность — двести процентов.
Инвестиции в цифрах
Себестоимость строительства рассмотренного объекта, с учетом покупки земельного участка, составила 22 000 рублей за квадратный метр. Если здание не продавать, то срок окупаемости составил бы чуть меньше трех лет.
Читайте также: Банки сейчас дают 6% годовых. Проще деньги сжечь! Пошаговая инструкция, как инвестировать под 30-40% годовых.
Себестоимость строительства аналогичного здания в черте города, с учетом покупки земельного участка, колеблется в диапазоне 42 000-46 000 рублей. Стоимость квадратного метра коммерческих площадей в жилых комплексах начинается от 40 000 рублей и это на стадии строительства. Арендная ставка между городом и поселком, конечно, отличается, но для розничных сетей разница составляет не более двадцати процентов, а если в договоре аренды размер арендной платы привязан к проценту от оборота магазина, то размер ежемесячной арендной платы в поселке может быть выше, чем в городе.
Через три месяца после открытия магазина здание купили.
Коммерческую недвижимость с надежным арендатором можно продать по цене, при которой срок окупаемости будет менее восьми лет, то есть размер ежемесячной арендной платы должен быть не менее 1/96 от цены объекта недвижимости.
В заключение, хочу сказать, что даже в бесперспективном захолустье есть перспективные направления инвестирования, надо только искать и тщательно анализировать.
Опубликовано 23 апреля, 2019 Обновлено 7 мая, 2019 Пользователем