Управляющая компания в сфере ЖКХ — прибыльный бизнес или вечные долги и проблемы?

Жильцы многоквартирных домов прекрасно знают, как важно выбрать надежную управляющую компанию, ведь они платят немалые деньги, чтобы за их домом шёл постоянный контроль и производился своевременный необходимый ремонт. Но, к сожалению, чаще всего люди остаются недовольны, они не понимают, куда уходят их деньги, и кто за это будет отвечать. Поэтому сегодня многие дома вообще отказываются от услуг управляющих компаний и образовывают, так называемые, ТСЖ. Но и здесь не все так гладко, ведь чаще всего люди готовы только возмущаться, а на деле никто ничего не хочет делать сам. Найти активистов в каждом многоквартирном доме очень сложно, поэтому все-таки существование управляющих компаний продолжается.

Сегодня у нас в гостях Людмила Владимировна из Воронежа. Журнал Reconomica попросил ее рассказать, как устроена работа управляющей компании, ведь она, как никто другой, знает все нюансы этого дела. Людмила Васильевна в далеком 2005 году смогла открыть свою компанию по управлению жилыми домами и очень грамотно вела дела, пока ей всё же не пришлось закрыть свой бизнес. А все подробности ее истории читайте ниже.

Создание Управляющей компании 

Здравствуйте! Меня зовут Меркулова Людмила Владимировна. Проживаю я в г. Воронеж. На момент начала деятельности по управлению жилыми домами в сентябре 2005 года мне было 56 лет. Управляющая компания (УК), созданная мной, проработала до конца 2015 года.

Передача домов в управление

В начале 2000-х годов я работала в отделе капитального строительства одного из воронежских заводов. Мы строили многоэтажные жилые дома. Половину квартир в них продавали по льготной стоимости очередникам завода, остальные покупали все желающие по коммерческой цене.

На предприятии дело семимильными шагами двигалось к банкротству и прекращению жилищного строительства. Нужно было подыскивать новое место работы. На балансе у многих предприятий оставались построенные ими жилые дома, от которых они старались избавиться. Передавали в ведение вновь образованных УК.

В 2005 году мною было учреждено ООО, в Уставе которого был предусмотрен один вид деятельности — управление недвижимостью. С руководством предприятия была достигнута договоренность о передаче в УК двух жилых домов общей площадью 13 862 кв.м.

Начального капитала у меня не было. В качестве финансовой «подушки безопасности» заводское начальство согласилось первые три месяца становления моей компании продолжать обслуживать переданные дома своими силами. Денежные перечисления населения за эти месяцы должны были поступить на мой счет.

Организационные моменты

За этот льготный период  я обязалась:

1. укомплектовать штат,
2. обустроить офис компании,
3. заключить договоры с поставщиками и банком, вычислительным центром и аварийно-спасательной службой.

Требовалось провести собрания собственников жилья, на которых выбрать созданную мной компанию для управления домами и закрепить выбор Протоколом собрания. Подготовка договоров и их заключение – моя стихия.

Я быстро составила проект договора с владельцами квартир. В нем оговаривались все условия управления и обслуживания, расписывались тарифы на коммунальные услуги. У хозяев жилья был вариант обслуживаться собственными силами, но желающих работать в ТСЖ не нашлось.

На собраниях жителей трудно обеспечить требуемый кворум. Спасала  заочная  форма проведения голосования. Собственникам раздавались бюллетени, в которых они должны были поставить галочки – за, против, воздержался. В итоге за выбор моей компании проголосовало более 50% владельцев квартир, и я приступила к работе в качестве директора УК, а по совместительству ещё и бухгалтера.

По договору с собственниками жилья офис моей компании размещался в нежилом помещении одного из домов, за аренду УК не платила, только за коммунальные услуги. Сейчас при выдаче лицензии от  УК требуют свидетельство о праве собственности на помещение или договор аренды.

Кадры и заключение договоров с партнерами

Дворникам, уборщикам, слесарю, паспортистке не пришлось менять условия работы, они были переведены в штат из заводских ЖКО. Из-за небольшого объема обслуживаемых площадей некоторые из них работали на неполную ставку. Самой пришлось искать электрика.

Читайте также: Как я зарабатываю 300 000 рублей, выполняя работу муниципалитета. История самарского инженера.

На полученные за первые месяцы деньги была куплена офисная мебель и компьютерная техника. Был заключен договор с вычислительным центром на автоматизированный учет платежей, выпуск и доставку квитанций. Без помощи вычислительного центра я бы не справилась с бухгалтерией, а с ним не имело смысла держать в штате бухгалтера.

Посредством заключения договоров были налажены контакты с поставщиками ресурсов: воды, отопления, электроснабжения и т.д. Вычислительным центром был определен порядок начисления и получения платежей населения.

В текущем месяце до 10-го числа жители получали к оплате платежные извещения за прошедший месяц. Оплатить квитанции нужно было до 20-го числа текущего месяца. После этой даты денежные суммы на содержание и ремонт домов поступали на мой расчетный счет, а остальные платежи отправлялись напрямую  поставщикам других услуг.

Налоговая нагрузка

По выбранному мною виду деятельности действовало льготное налогообложение. По упрощенной системе налогообложения (УСН) предприятие освобождалось от ведения  бухгалтерской отчетности, все финансовые операции фиксировались в книге доходов и расходов.

К сожалению, с 2013 года организации, работающие на УСН, снова обязали вести бухгалтерскую отчетность.

Финансовые расчеты

Перед созданием управляющей компании мною проводились финансовые расчеты.

Объем ежемесячных денежных поступлений за содержание жилья в 2005 году рассчитывался умножением действующего тарифа 3,88 руб./кв.м на общую площадь обслуживаемых домов (13 862 х 3,88 = 53 784,56 руб.).

Договор с собственниками жилья был подписан на условии согласованного распределения ежемесячно поступающих денежных средств:

• на заработную плату персонала – 50 %;
• на текущий ремонт жилого дома – 30%;
• накладные расходы – 10 %;
• прибыль – 10 %.

 

Также в договоре до сведения жильцов были доведены цены на другие коммунальные услуги:  отопление, воду, освещение, вывоз бытовых отходов, лифт. Эти расценки устанавливались региональными энергетическими комиссиями и поставщиками.

Читайте: Как построить бизнес по ремонту кондиционеров, чтобы тебя вызывали аж на Красную площадь.

Для предметного разговора с владельцами помещений в доме к договору прилагался перечень ремонтных работ на следующий год. Грамотное и честное общение с собственниками жилья обеспечило, в конечном итоге, их выбор в пользу моей компании, закрепленное Протоколом общего собрания.

За время правления

Моя компания управляла жилыми домами около 10 лет. Все это время ежемесячно от жителей домов поступали платежи на оплату коммунальных услуг и эксплуатацию жилья.

С самого начала работы я считала главной ошибкой законодательства – определение УК как исполнителей всех коммунальных услуг. УК выступали в роли покупателей ресурсов у поставщиков и отвечали перед ними по долгам населения.

Во-первых,  это требовало большой бумажной волокиты:

• заключения договоров;
• ежемесячного составления актов на предоставленные услуги, сверки работ;
• передачи показаний счетчиков.

Во-вторых, способствовало банкротству УК из-за накапливания долгов.

Злостные неплательщики

В каждом доме обязательно присутствовали одна-две неблагополучные семьи, не платившие за услуги. Никто из членов этих семей не работал, и взыскать платежи с них не получалось даже в судебном порядке. Постепенно долги росли и возвращались поставщикам через арбитражный суд и судебных приставов. Платить приходилось из денежных запасов на содержание жилья, что уменьшало доходы организации и объем ремонтных работ.

Только в 2015 году правительство осознало пагубность этого решения для управляющих организаций. Была дана команда поставщикам водных и энергетических ресурсов переходить на прямые договоры с населением.

Сейчас УК занимаются только управлением и эксплуатацией жилья, что намного облегчило данный бизнес и сделало его более привлекательным.

Недобросовестные жильцы

Какие ещё отрицательные моменты могут встать на пути управляющего жилым домом?

Кроме злостных неплательщиков, есть  собственники, показывающие в платежных извещениях слишком маленькие объемы потребления воды или электричества.

Объясняют это они обычно своей экономностью. В результате таких манипуляций образуется  разница между показаниями общедомового счетчика и суммарным объемом индивидуальных счетчиков. Это, так называемые, общедомовые расходы.

Также читайте: Экономия 45 000 рублей в год на коммунальных услугах в частном доме. Реальный опыт (таблицы расчетов).

В период моего обслуживания они распределялись пропорционально между всеми собственниками квартир и часто достигали приличных объёмов, что вызывало справедливый гнев честных плательщиков. К сожалению, среди жителей встречаются люди, которых не смущает, что за них придётся платить соседям по дому.

Плоды правления

Человек, решивший заняться бизнесом, о котором идет речь в статье, на мой взгляд, обязательно должен иметь строительное образование и хорошо разбираться в устройстве инженерных сетей и конструкций дома. Или иметь в штате хорошего инженера.

Основная деятельность УК заключается в поддержании домового оборудования и конструкций в исправном состоянии, своевременной и регулярной подаче энергоресурсов.

За время работы моей компании были проведены следующие работы:

1. инженерные сети всех домов были приведены в технически исправное состояние;
2. заменены аварийные участки трубопроводов;
3. установлена новая современная арматура;
4. установлены тепло- и водосчётчики;
5. дважды проводился косметический ремонт всех подъездов;
6. были отремонтированы осыпавшиеся цоколи домов и разрушенные приямки.

За весь период обслуживания жалоб на компанию в жилищную инспекцию и Управу района не поступало.

Встретимся в суде!

Управляющему жилым домом нужно обладать юридическими знаниями или нанимать юриста со стороны. Придется с нерадивых собственников взыскивать задолженность в судебном порядке. Обычно разбирательство ведется в мировом суде. Иски с требованием удержать  задолженность с собственника квартиры всегда решались в пользу УК.

Не всегда я получала денежную компенсацию. Было несколько случаев, когда должники умирали или находились за границей, где их было не достать, или нигде не работали, не получали пенсию.

Управляющему нужно уметь находить общий язык с любым посетителем. Терпеливо объяснять и отвечать на все вопросы, иногда делать письменные вычисления, чтобы снять все претензии к своей службе.

Работа с людьми требует психологической устойчивости. Приходилось выполнять работу, не входящую в сферу деятельности УК. В квартирах могут проживать психически нездоровые одинокие люди, которые в определенный момент начинают создавать угрозу соседям. Случалось вызывать полицию, психиатрическую помощь.

Надзор за УК

С каждым годом со стороны органов власти усиливался надзор за УК. Основная контролирующая инстанция – это Жилищная инспекция. На любую жалобу собственника ею составляется протокол нарушений, часто накладываются штрафы.

Лицензирование

C 2014 года УК обязали получать Лицензии на осуществление деятельности по управлению жилыми домами.

Директору УК придется для её получения сдавать экзамен. Процедура сдачи экзамена несложная. Выдается  200 вопросов, ответить надо на 100. Правильные ответы можно было найти и выучить заранее. Экзамены сдали даже товарищи, далекие от инженерных познаний. Вопросы касались управленческой деятельности, чисто технических тестов не было.

Для получения лицензии необходимо завести сайт в интернете, на котором разместить  информацию об организации, список обслуживаемых домов, расписание работы, состав руководства и т.д. Кроме своего сайта, информация об управляющей компании размещается на специально созданной правительством компьютерной платформе ГИС ЖКХ.

Перечень сведений, которые должна  разместить в Государственной информационной системе управляющая компания, значительно расширился. Для ведения этой части работы, вероятно, потребуется дополнительный сотрудник.

Основным документом, которым руководствуются УК, является Жилищный кодекс РФ. Кроме этого, в своей работе эксплуатирующая жилые дома организация следует Правилам предоставления коммунальных услуг.

Выгодно ли?

Результаты финансовой деятельности моей компании можно изучить на примере итогов 2014 года, так как в 2015 году я уже постепенно передавала обслуживаемые дома в другие компании.

Всего в 2014 году было получено доходов на сумму 1 630 000 руб. Расходы составили — 1 645 000 руб. Убыток составил 15 000 руб.

Из общей суммы было израсходовано:

• на заработную плату персонала – 909 тыс. руб. (55,3 %);
• ремонтные работы по договорам подряда – 117 тыс. руб. (7,1 %);
• налоги и страховые взносы – 223 тыс. руб. (13,4 %);
• материалы, инструмент – 102 тыс. руб. (6,3 %);
• аварийная служба – 153 тыс. руб. (9,3%);
• вывоз крупногабаритного мусора – 95 тыс. руб. (5,8 %);
• прочие расходы – 2,8 %.

Из анализа доходов и расходов видно, что бизнес по управлению жилыми домами является убыточным. По большому счету, я работала за одну не очень большую заработную плату.

Развитие бизнеса в этой сфере сдерживают ограничения, наложенные на тарифы и их индексацию. Плату за содержание жилья утверждают на годовом собрании собственников дома. Обычно это цифра в несколько раз ниже реальной суммы затрат. Отсутствие рыночных условий, недостаток финансирования приводят к ограничению предоставляемых услуг и снижению их качества.

Обязанности УК

В настоящее время, с одной стороны, работать в сфере эксплуатации жилья стало легче – отпала необходимость заключения договоров с поставщиками энергоресурсов. С другой стороны, усилился контроль, увеличилась отчетность, объем раскрываемой информации, даже введены административная ответственность и лишение лицензии за некачественное предоставление услуг.

Читайте также: Я вложила в обучение 30 000 рублей, а уже через 2 года создала собственное агентство с миллионным оборотом.

На управляющего возложена ответственность за:

• пожарную безопасность домов,
• исправность газового оборудования,
• вентиляционных каналов,
• безопасность лифтов.

При отсутствии прибыли руководство управляющих компаний несет большую ответственность за безопасность людей, проживающих в домах. Не каждый захочет рисковать своим благополучием ради таких скромных доходов. О реформировании системы ЖКХ говорят давно, но все движется только в сторону ужесточения требований к УК.

Выгодно обслуживать новые дома, на строительстве которых не экономили, и первые 10 лет они требуют минимум ремонта. Старые здания, строившиеся в период всеобщего дефицита и развала предприятий, нуждаются не только в косметическом, но и капитальном ремонтах. Протекающие крыши, лифты, выработавшие свой ресурс, устаревшие оконные и дверные блоки, стояки инженерных сетей уже сейчас требуют замены, а нужно ждать, когда подойдет очередь в фонде капремонта.

Закрытие УК

Сегодня моя компания не ведет деятельности по управлению домами. В определенный момент наступила психологическая и физическая усталость. Искренне хочешь предоставить качественные услуги, содержать дома в отличном состоянии, но это зависит не только от тебя, но и от политики правительства, позиции собственников.

У компании не хватает средств на новую кровлю, замену устаревшей проводки, европейский ремонт подъездов, а владельцы домов не стремятся вкладывать денежки в общую недвижимость.

Кто побогаче, переезжают в коттеджи и более престижные дома, у оставшихся зачастую нет средств. Лучше уйти и не обманывать себя и жителей. В 2015 году, в том числе из-за пенсионного возраста, я приняла решение уйти из этой сферы деятельности.

Договорилась с достойными, с моей точки зрения, компаниями о приемке ими моих домов, провела собрания жильцов, на которых объявила о своем решении, и предложила им перейти на обслуживание в найденные мною организации.

Далее собрания по выбору новых компаний проводили уже сами жильцы с новыми управляющими. Процесс передачи прошёл быстро и мирно.

Опубликовано 10 мая, 2019 Обновлено 10 мая, 2019 Пользователем Светлана Кулай