Сколько стоят самые дешевые квартиры в Москве. Что можно купить за 2,8 миллиона рублей рядом с метро?

Многие люди мечтают о собственной квартире в Москве, пускай двадцатиметровой, но своей. Сейчас, когда инфляция небольшая, ключевую ставку целенаправленно уменьшают, ипотечные ставки должны еще снизиться.

Эксперты прогнозируют падение ипотечных ставок до 8% в среднем по рынку. Так например, в Сбербанке уже сейчас есть отдельные ипотечные программы на 8% годовых и даже ниже. Складывается ощущение, что пришло время присматривать варианты приобретения недвижимости в Москве и соотносить возможности. Reconomica решила детально изучить вопрос покупки бюджетного жилья.

Выбор квартиры в Москве. С чего начать?

Для начала необходимо определиться с терминологией. Бывают студии-апартаменты — согласно документам БТИ, это нежилые помещения, бывают студии-квартиры, то есть жилые помещения. Это две очень большие разницы, в том числе с финансовой точки зрения, поэтому лучше разобраться с типом недвижимости заранее.

Самые дешевые помещения можно купить на этапе строительства дома по договору долевого участия, сокращенно ДДУ. Не стоит бояться ДДУ, с недавнего времени согласно закону, застройщик обязан застраховать риски участника долевого строительства.

Более подробно: Что происходит на рынке недвижимости России в 2018 году.

Интересные предложения на рынке недвижимости Москвы (с подводными камнями)

На сайтах иногда попадаются бюджетные варианты достроенных студий, но как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Приведу два варианта.

1. Готовая студия за 3 600 000 в старом районе Москвы, до метро 10 минут пешком. Сайт «застройщика» http://pro-69.ru/, адрес: Профсоюзная 69. По факту, это переделанное общежитие с тонюсенькими стеночками между квартирами. Квартиры находятся в залоге у Локобанка. Для того чтобы купить квартиру, сначала надо снять с нее обременение – залог. Для этого продавец просит внести большой авансовый платеж. Ипотеку под такой объект дает только Локобанк, но процентные ставки по ипотеке у него намного больше, чем у других кредитных организаций. Таким образом, экономя на квартире, придется переплатить процентами. Да и с историей этого общежития, для того чтобы спать спокойно, долго придется страховать свой титул собственника квартиры, даже если ипотека будет выплачена.
2. Студия в старой пятиэтажке за 2 500 000. Сейчас существует такой бизнес: человек покупает квартиру и делает перепланировку, разделяя ее на части с целью сдавать их по отдельности или продать. Подвох в том, что по документам продается не целая квартира, а ее часть, то есть доля. Банки обычно не дают кредиты под такие квартиры, когда доля остается еще у кого-то другого. Кроме этого, такую долю сложно перепродать потом. К счастью, при звонке, в таких случаях продавцы сразу же рассказывают все нюансы, не пытаясь обмануть покупателя. Покупка такой квартиры – дело опасное, но экономное.

Стоит ли покупать апартаменты?

Для справки: Цены на квартиры в Москве по районам 2018.

С финансовой точки зрения у апартаментов есть несколько подводных камней:

1. Невозможность использовать налоговый вычет при покупке нежилого помещения. Напоминаю, если у человека есть доход, с которого он платит НДФЛ, то после получения акта приема-передачи помещения, он может обратиться в налоговую с просьбой вернуть ему имущественный вычет. Государство возвращает 13% от суммы, уплаченной за квартиру, но не более 260 000 и 13% с суммы уплаченных процентом по ипотеке, но не более 360 000.
2. Невозможность использовать материнский капитал.
3. Для нежилых помещений стоимость коммунальных услуг и налогов на имущество выше. Конечно, вы скажете, что по сравнению со стоимостью квартиры – это копейки, но приличная экономия всегда складывается из мелочей.

Но есть и большой плюс, стоимость апартаментов намного ниже, чем у жилых помещений. Застройщик экономит много денег на получении разрешительной документации, поскольку требования к таким помещениям намного ниже. Если застройщик в одном комплексе продает и жилые, и нежилые помещения, разница в цене за квадратный метр может составлять порядка 55 000 рублей.

С точки зрения комфорта существуют тоже свои минусы:

1. Обычно в домах напихивают по 14-25 апартаментов на этаже, но делают мало лифтов.
2. На такие помещения не действует закон о тишине, в них можно шуметь и делать ремонт даже ночью. И представьте себе, купили вы квартиру, заехали, а в 15 соседних квартирах делают ремонт 24 часа в сутки.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

Наверное, самый важный момент – наличие метро и его доступность. Застройщики часто приукрашивают расстояние до метро. Встречаются случаи, когда застройщик писал «5 минут до метро», но «забывал» указать, что за такое время можно будет добраться до метро, только когда откроют переход. Переход уже был в планах согласно данным с официальных сайтов города, но мало ли что … Сегодня есть в планах, завтра – нет.

Метро – это удобно и это будет служить большим плюсом, если вы соберётесь продавать квартиру.

Немаловажный момент – наличие отделки. Фирмы со стороны готовы выполнить отделку за 8 000 – 20 000 за квадратный метр. Если отделка не предусмотрена, застройщик часто предлагает осуществить отделку по отдельному договору, но уже за 10 000 – 30 000 за квадратный метр.

Обзор бюджетных студий столицы 2018

Предложение от ПИКа.

Вот небольшой обзор бюджетных помещений стоимостью до 4 млн. рублей, расположенных в Старой Москве в шаговой доступности от метро (не более 1.2 километров).

Небольшая аналитика

Квартиры от группы компаний ПИК и апартаменты от Комстрима (Клеверленд) расположены недалеко друг от друга. Срок сдачи различается на год. Апартаменты в Клеверленде стоят 2 815 000, а у ПИКа 3 500 000 рублей. На первый взгляд, апартаменты, которые будут достроены раньше еще и стоят на 685 000 дешевле. Давайте разбираться.

1. У них меньше квадратных метров. Получается, что стоимость метра различается всего на 2700 рублей.
2. Можно ввести термин «приведенная стоимость», т.е. если учесть, что при покупке у ПИКа можно будет вернуть налоговыми вычетами минимум 260 000, то его цена становится 3 240 000 (вместо 3 500 000). Эти 260 000 можно будет получить, только когда дом будет сдан, но с учетом этого, цена квадратного метра становится на 9100 дешевле, чем у Клеверленда.

Конечно на практике математика для инвестора в недвижимость более сложна, но этот небольшой пример показывает, что не стоит хвататься за первый попавшийся дешевый вариант, иногда стоит задуматься и посчитать.

Полезный материал: Полная пошаговая инструкция по покупке квартиры.

Заключение

Сейчас сильно ужесточают требования к застройщикам, чтобы не было повторения скандалов, как с ЖК Царицыно 1-2. С 1 января 2018 года вступила очередная серия изменений.

Полезный сервис: Одобрят ли вам ипотеку? Узнайте онлайн.

Мелкие застройщики будут вынуждены уйти с рынка. Вполне вероятно, что в скором времени это скажется на цене квадратных метров. Так что, наверное, сейчас неплохое время для покупки квартиры. Конечно, 2.5-4 млн. за крохотную студию в Москве сложно назвать экономным вариантом, но к сожалению, другого не дано, дешевый сыр бывает только в мышеловке.

Опубликовано 18 мая, 2018 Обновлено 13 апреля, 2023 Пользователем admin