Как сдать квартиру и уехать жить за границу — секреты рантье

Инвестиции в недвижимость считаются одними из наиболее надежных. Квартира может послужить не только средством вложения и сохранения капитала, но и стать источником дополнительного пассивного дохода от сдачи ее в аренду. Традиционно рантье считаются счастливчиками и объектом зависти тех, кому от бабушки с дедеушкой по каким-то причином не досталось квартиры. Еще бы: сдаешь себе квартиру в Москве, живешь в Таиланде или еще где-нибудь у моря, горя не знаешь!

Но так ли все радужно в жизни рантье? Сегодня Reconomica расскажет об удаленном опыте управления недвижимостью девушки из Москвы. Вы узнаете, так ли легко сдавать квартиру, каких вложений в ремонт требует этот бизнес и каковы его типичные проблемы.

Откуда у меня квартира в Москве

Здравствуйте, меня зовут Злата. Хочу поделиться опытом заработка от сдачи квартиры в Москве в аренду. В моем случае это двухкомнатная квартира в восточном округе Москвы.

Начну с того, как я к этому пришла. Квартира досталась мне в результате дарственной. На тот момент мне было 19 лет, особых знаний и опыта в чем-либо еще не было. Шел 2008 год.

Проживала, и, кстати, проживаю сейчас я не в России. Это существенный момент, так как сдача московской недвижимости в аренду позволяет проживать в любой точке мира, и при этом иметь пассивный доход, размер которого вы можете регулировать сами, с учетом того, сколько средств вы в состоянии в это дело вложить.

Я решила квартиру сдать, причем как можно дороже. С этого я и начну поподробнее.

Ремонт — первые инвестиции в объект аренды

Квартира досталась мне с «бабушкиным» ремонтом. Хотя сдать квартиру можно с любым ремонтом, и даже без такового, я, все же, решила сделать шикарный ремонт (в моем понимании), или, как это модно было называть, «евроремонт».

В результате счастливого случая мне удалось занять без процентов деньги на ремонт в сумме 7000$. Курс на тот момент был в районе 26-26,2 рубля за доллар. Соответственно, в рублях эта сумма составила около 182000 рублей.

Переделывалось в квартире все. От потолка до пола. Закупка мебели и бытовой техники, услуги дизайнера и все, что с этим связано, четко уложилось в полученную сумму денег. В итоге квартира стала иметь отличный вид и комфортабельность.

После всех ремонтных работ, которые длились 3 месяца, и закупки новой мебели, кухни, и техники пришел черед наконец сдать ее и насладиться первым живым доходом, но в моем случае и расходом, так как долг мне был дан на год и мне хотелось быстрее его вернуть.

Анализ рынка и первый доход

Первое, что вам нужно было узнать, если вы собираетесь сдавать квартиру и жить на эти деньги за границей, это цена на аренду вашей квартиры.

Удачные жильцы — залог стабильного высокого дохода

Я, пересмотрев кучу объявлений о сдаче квартиры в газетах, сайты сдачи квартир, съездив в бюро недвижимости, и просто пообщавшись с семьей, решила поставить цену 30000 рублей. Это было близко к 1100$ в месяц.

Сдать квартиру можно и без посредников, подав объявление о сдаче квартиры, однако я подала заявку в агентство для поиска клиентов и буквально через неделю уже заселила своих первых жильцов. Это была семейная пара с ребенком. Они прожили у меня 4 года. За все это время оплачивали от 1000$ до 1200$ (я за границей трачу доллары и считаю в долларах). На услуги жкх у меня уходило в месяц 2000-3000 рублей.

Как на сдачу квартиры купить еще одну

Собственно, свой долг в размере 7000$, который был потрачен на ремонт, я закрыла через 7 месяцев. И с этого момента стала получать чистую прибыль в 1000 $ ежемесячно. За 5 лет сдачи я получила с квартиры сумму в 60000 $, и смогла приобрести еще одну квартиру — уже в Киеве.

 

Вывод: сдавать квартиру в Москве выгодно, чтобы накопить на что-либо еще, в том случае, если есть еще основной доход, работа. А этот доход от аренды считать побочным. В накоплении денег это реально удобно. Пока вы работаете на работе, занимаетесь своими делами, пассивный доход капает, и при наличии терпения через несколько лет выстрелит достаточно неплохой суммой, которую вы также можете вложить в недвижимость или другие идеи для бизнеса. Но это уже отдельная тема.

Более подробно: Как правильно инвестировать в недвижимость — схема с полного нуля до двух квартир, приносящих пассивный доход.

Беды рантье: что может повлиять на рынок

С 2013 года произошел, как известно, сильный финансовый кризис, и получать от аренды в Москве я стала ровно вполовину меньше дохода, а именно по 600$ ежемесячно, так как доллар сейчас стоит намного дороже, чем был раньше. Кризис ощутим во всем, и в частности в том, что люди не могут снимать себе недвижимость за сумму, за которую могли снимать раньше.

На рынке в Москве на данный момент предложения сдать превышают способность населения снять. Поэтому и суммы стали меньше, и поиск клиентов тяжелее. Но все же, сдача квартиры — это неплохой доход и подспорье к основной работе.

В кризис доходы рантье, особенно живущих за границей, упали за счет сразу нескольких факторов: курс доллара, падение платежеспособности населения, демпинг со стороны обнищавших собственников инвестиционных квартир, отъезд из столицы многих мигрантов, подорожание коммунальных платежей. В общем, ужас!

На что стоит обратить внимание при сдаче

Из минусов подобного бизнеса хочу описать то, что это работа с самым разным контингентом, обязательно нужно чувствовать и смотреть на людей, которым вы сдаете недвижимость, так как мне лично попадались разные.

Читайте также:Как купить квартиру — пошаговый гайд от А до Я.

Риски завышенного дохода или надежность — что выбрать?

Была у меня и ошибка, которая стоила мне 800$. Я заселила 8 азербайджанцев, когда пошел кризис, а сумму, к которой я привыкла, хотелось получать и дальше. Они разбили мебель своими пьяными дебошами, поломали технику, испортили отношения с соседями, чтобы выгнать их пришлось приходить с полицией. Оставили после себя такой мусор, что пришлось звонить в клининговую службу, потому что самой убирать это было нереально и брезгливо.

 

В общем, эта ситуация научила меня, что пусть будет меньше оплата, нормальные, адекватные жильцы, целая квартира и сохраненные нервы, чем завышенный доход. Нормальные клиенты решают все эти проблемы. Это основное.

Дальнейшие вложения — как частно надо ремонтировать квартиру под сдачу

За все 10 лет аренды ремонт я делала дважды. Один раз капитальный, второй раз — поддерживающий. Но тем не менее, скоро буду делать ремонт в третий раз, так как за 10 лет мебель и техника подустала, хоть и выглядит все хорошо до сих пор, но освежать ремонт нужно.

Если хотите получать как можно больше дохода и если в объявлении у вас указано «евроремонт», то это слово должно соответствовать действительности.

Депозит или сдача недвижимости в аренду?

Что касается альтернативе такого пассивного заработка, то некоторое время нашей семьей рассматривалось решение продать эту квартиру и положить деньги на банковский счет, чтобы получать проценты.

Полезная информация: Цены на покупку и аренду квартир в Москве в 2018 году по районам.

После подсчета оказалось, что действительно в процентах получается неплохая сумма, не ниже, чем от аренды, но тем не менее, после разговоров с юристами, после обычных семейных разговоров, после наблюдения за кризисом в стране было принято решение оставить все как есть. Доходность инвестиций в недвижимость может и ниже, но так как ситуация нестабильна, и инвестировать деньги в банки сейчас глупо и опасно.

Хотите повторить эту схему? Перефразируя любимый всеми мультфильм, чтобы сдать в аренду ненужную квартиру, нужно сначала купить ненужную квартиру. А как ее купить, если не в ипотеку? Вы можете взять ипотеку, сдавать квартиру и отбивать часть платежа арендой. Когда-нибудь вы станете рантье. Но для начала надо взять ипотеку, конечно. Многих отталкивает необходимость похода в банк и унижения перед менеджерами, но это — прошлый век. Сейчас ипотеку можно взять онлайн. Подумайте над этим.

Все же, недвижимость — это недвижимость. Это что-то стабильное, и как бы не усилился кризис, от своего владельца она никуда не убежит и не распадется. Остается только терпеливо ждать окончания кризиса, улучшения экономики и, соответственно, доходов со сдачи моих квартир.

Опубликовано 28 января, 2018 Обновлено 8 февраля, 2018 Пользователем admin