Пассивный доход для средних умов: как правильно подготовить квартиру к сдаче в аренду, чтобы не разориться

Недвижимость — это самый надежный актив. Любой обыватель вам это подтвердит. Исторически так сложилось, что россияне не верят в фондовый рынок, он у них ассоциируется с форексом и мошенниками. Конечно, это ошибочное мнение. Чтобы составить представление о фондовом рынке и потенциальной доходности вложений в акции, вы можете почитать одну из опубликованных нами историй. Но факт остается фактом — россияне верят только в один актив — недвижимость. Одним из самых желанных источников пассивного дохода для частных лиц является сдача жилья в аренду.

Представим: вы тоже хотите получать деньги, сдавая квартиру, и саму недвижимость уже получили (купили, досталась по наследству — не важно). Теперь встал важный вопрос: как отремонтировать и чем обставить жилье, чтобы добиться максимальной доходности от своего инвестиционного объекта?

Задача сложная: и много вкладываться не хочется, и оформить объект надо красиво, и результат должен получиться долговечным (а не таким, чтобы через год аренды пришлось все переделывать).

Reconomica поможет решить этот нелегкий вопрос: мы расскажем, как лучше всего обустроить квартиру для сдачи в аренду.

Список вопросов, на которые нужно дать точные ответы

Чтобы не тратить лишних денег и не переплачивать за скупость — подумайте и ответьте:

1. Кому вы планируете сдавать жилье, и будут ли какие-то ограничения к съемщикам?

2. Квартиру планируете сдавать только на долгосрок, или и посуточно/понедельно?

3. Сколько денег планируете получать с аренды?

4. Сколько денег можете потратить на ремонт?

5. Нужно ли сдать жилье срочно, или можно подождать?

6. Сможете ли вы ежегодно тратить время и деньги на мелкий ремонт?

Не стоит недооценивать этап планирования. Если вы ошибетесь на этом этапе, ошибка будет стоить дорого. Для начала посмотрите это видео с реальным опытом покупки и отделки квартиры специально под сдачу в аренду.

Теперь немного подробностей по каждому пункту.

Кому вы планируете сдавать жилье? (+видео последствий при плохих арендаторах)

Готовы ли вы сдавать жилье студентам? Жильцам с животными или детьми? Рабочим бригадам? Или будете искать только одинокую девушку/парня, или пару без детей?

Если последний вариант — то никаких особенных советов не будет: вам нужна просто чистая отделка и необходимая мебель с техникой.

Если же вы готовы пускать в квартиру и более «сложных» клиентов:

1. Для семей с детьми или животными. На пол поверх основного покрытия можно постелить либо плотный дешевый ковер, либо плотный дешевый ковролин. Это может частично защитить пол от пятен, мелких повреждений и впитавшихся запахов. Мебель должна быть максимально устойчивой и прочной. Все элементы интерьера, которые можно сделать моющимися — делайте моющимися. Все, что можно защитить чехлами — защищайте (особенно мягкую мебель).

2. Для студентов (особенно не одиноких). С большой вероятностью отделка (как минимум обои) все равно повредится, поэтому можно просто покупать самые дешевые материалы, а после съезда — обновить ее. Из мебели — тоже лучше брать все самое дешевое и простое, можно БУ.

3. Для рабочих бригад. Делать ремонт именно под эту группу клиентов — стоит, разве что вы все равно собрались обновлять отделку и мебель, и к вам обратились такие жильцы. Из советов — либо сдайте жилье пустым, либо сдайте его в текущем состоянии (если оно минимально жилое). Если нет — можете сделать самую дешевую отделку, а мебель — купить БУ.

Долгосрок или посуточно? (+видео)

Разница между таким жильем будет заключаться в основном в мелких нюансах. К примеру, для краткосрочной аренды желательно закупить все мелочи для проживания:

• фен;

• утюг с гладильной доской;

• туалетная бумага;

• несколько комплектов полотенец и постельного белья;

• посуда;

• бытовая химия (стиральный порошок, жидкость для мытья посуды).

Из мебели — можно обойтись самым основным: кроватью, шкафом, столом и стулом, и кухонной обстановкой. Поскольку для краткосрочной аренды люди не берут с собой большое количество вещей — места для хранения не нужно делать много.

Сколько денег планируете получать с аренды?

Тут главное — правильно оценить город, состояние дома и район. Если у вас маленькая «однушка» на окраине, где нет парковки, поблизости нет магазинов, из соседей — только рабочие с ближайшего завода — не стоит вкладывать в квартиру пару миллионов, и делать из нее элитное жилье: все равно его не снимут дорого.

Самое простое решение: посмотрите объявления о сдаче по вашему кварталу, посмотрите фотки из этих объявлений. Исходя из этого — делайте либо примерно такой же ремонт, и ставьте примерно такую же цену, либо делайте чуть лучше/хуже ремонт, и ставьте цену чуть выше/ниже.

Нужно ли сдать жилье срочно, или можно подождать?

Бывает такое, что сдать квартиру надо срочно — к примеру, если надо через неделю уехать в другой город, или если отпуск заканчивается, а потом не будет времени на поиски жильцов. В таких ситуациях можно:

• сдавать жилье в таком состоянии, если это позволяет;

• оценить состояние, и обновить только самое важное (к примеру — починить текущую крышу и отделать потолок).

Для другого результата — придется только ждать, пока найдутся время/деньги на улучшение условий.

Сможете ли ежегодно тратить время и деньги на мелкий ремонт?

Если нет — лучше сразу не экономить, и делать все качественно, продуманно и надежно. Если да — можно чуть сэкономить на некоторых элементах. К примеру — взять самые дешевые обои, и просто переклеивать их, или просто покрасить стену, и периодически обновлять краску.

Читайте также: Способы инвестирования денег, доступные каждому.

На чем экономить не стоит:

• плитке (напольной, настенной — не важно);

• кухонном гарнитуре, если это единый предмет, а не несколько отдельных элементов;

• окнах и дверях (как входных, так и межкомнатных);

• проводке;

• сантехнике.

То есть экономить можно на том, что можно сравнительно легко, быстро и дешево заменить. И не стоит экономить на том, что менять будет сложно, долго или дорого.

К примеру, если вы (или арендатор) уроните что-то тяжелое на  напольную плитку в ванной, и она разобьется, а резервную коробку плитки для замены вы не отложили — менять придется всю плитку. Ну или «колхозить» квартиру, что не останется незамеченным потенциальными арендаторами и приведет к снижению цены аренды. Плитка — это не так дорого, подобрать хорошую недорогую напольную плитку для квартиры под аренду можно здесь, посмотрите цены. А вот подобная глупая ошибка в планировании ремонта — это действительно дорого.

Или еще пример: переклеить обои на стенах в одной комнате — можно за 1 день, даже в одиночку и самостоятельно. А вот менять окно — это уже и дороже, и дольше, и самостоятельно вам не справиться.

Список правил по ремонту и отделке квартиры (+видео)

Основные правила, которые надо учитывать, делая ремонт в квартире под аренду:

1. Не делайте ремонт «под себя», под свой вкус, если он какой-то необычный (к примеру если хочется красные стены и желтый потолок в кухне). Во-первых — такую квартиру будет жалко сдавать, во-вторых — не каждому понравится жилье, оформленное необычно. Либо обратитесь к дизайнеру (можно и к тому, что берет дешевле всего), либо сделайте все в нейтральных цветах.

2. Смесители и сантехнику — лучше брать финскую. Даже самая дешевая финская продукция будет лучше, чем изделия российских брендов (если не брать самые дорогие).

3. Источники света — только плоские маленькие светильники, никаких свисающих огромных вычурных люстр.

4. Потолки лучше не делать подвесными или натяжными. Если такая конструкция повредится — ее придется только переделывать. Если же потолок будет просто окрашен или оклеен обоями — его можно будет легко «освежить» и самостоятельно.

5. Вокруг выключателей света — делайте окантовку из пластика, если на стене маркий материал. Зона вокруг выключателей быстро запачкивается руками (даже если они мытые).

6. Закупку материалов — делайте только самостоятельно, либо сравнивайте все позиции в чеках с ценами в каком-нибудь дешевом строительном гипермаркете. Если кто-то из рабочих будет заниматься закупкой — почти наверняка потеряете в лучшем случае несколько тысяч рублей.

7. Берите с запасом только тот материал, который может понадобиться обновлять. К примеру — обои, или краску, или отделочные панели. А вот для плитки или линолеума — запас должен быть небольшим: при качественной работе хватит и 5-8%.

8. В отделке не используйте гипсокартон — его легко проломить. Можно использовать краску, моющиеся обои, декоративную штукатурку.

9. Где можно — используйте пластиковые панели. Пластик подойдет для стен и потолка санузлов, кухонь, балконов. От них можно отмыть большинство бытовых загрязнений. Даже если часть панелей повредятся — их можно быстро заменить без полного ремонта.

10. На пол в кухне, коридоре и санузле: кладем плитку. В жилых комнатах — стелим линолеум или средний по цене ламинат, а поверх — стелим дешевый плотный ковер.

11. Для стен можно использовать обои (либо самые дешевые, чтобы их можно было дешево обновить, либо качественные и плотные моющиеся), краску, декоративную штукатурку.

12. Для потолков используйте штукатурку, краску, побелку или обои (можно самые дешевые, не обязательно моющиеся).

Список правил по обстановке квартиры (выбор мебели, быттехники)

Теперь что касается техники и мебели:

1. Все, что можно прикрутить — прикручиваем. Телевизор на стену и повыше, роутер куда-то на стену или на бок шкафа. Так меньше вероятность, что вещь упадет, или что владельцы ее повредят при перемещении.

2. На углах стен и мебели — ставьте пластиковые уголки. Углы легко повредить, передвигая стул, или случайно зацепив сумкой.

3. На ножках мебели — наклейте специальные мягкие наклейки, чтобы вещь не царапала пол при передвижении.

4. Вместо штор — вешайте жалюзи. Они занимают меньше места, легче чистятся, сложнее загрязняются. Если все-таки захотите купить шторы — берите короткие отрезки ткани, прикрывающие только оконный проем.

5. На всю мягкую мебель — в идеале пошить под размер чехлы из плотной ткани, которые полностью охватывают мягкие части. На матрасы на кроватях — обязательно наденьте влагозащищенные наматрасники. Вариант — брать мебель в Икее, она там часто сразу с чехлами идет.

6. Максимально внимательно продумайте мелкие удобства: крючки для полотенец на кухне, место для сушки вещей, резиновый коврик для грязной обуви. Если их не будет — съемщик может решить вопрос самостоятельно. Вопрос — насколько аккуратно это будет сделано.

7. Если заказываете изготовление мебели в какой-то не-крупной компании — лучше сразу купите хотя бы 1 дополнительный комплект фурнитуры. Если ручка от шкафа отвалится через 3 года — вы можете не найти такой же.

8. Из мебели на вторичном рынке можно купить: настенные полки, компьютерный стол, полки для обуви, основание для кровати (если нужно какое-то простое). Под заказ лучше делать кухонный гарнитур и шкафы для коридора и спальни. Шкафы лучше делать под потолок, раздвижные, с зеркалами на дверях.

Пример поиска и покупки БУ мебели (видео)

Что надо купить в квартиру под сдачу в первую очередь?

Из мебели в однокомнатную квартиру нужно купить:

• раскладывающийся диван (подойдет простая «книжка», можно взять БУ в хорошем состоянии);

• большой шкаф-купе в потолок (лучше всего делать под заказ, с зеркалом на дверце, и в идеале если он встанет в коридоре);

• компьютерный стол + стул (не обязательно, брать стоит, если хватает места);

• комод или пара тумб (можно БУ);

• несколько полок на стенах или открытый шкаф — для разных мелочей;

• место для хранения обуви (полки или открытый шкаф) — в коридор;

• вешалка;

• кухонный гарнитур;

• кухонный стол + стул (1-2).

Из бытовой техники:

• кухонная плита (самая дешевая, газовая; брать электрические варочные поверхности не стоит: их легче повредить);

• вытяжка (и отдельно попросите клиента ею всегда пользоваться — чтобы кухня не провонялась запахами от готовки);

• вытяжка в санузле, в идеале автоматическая — включаемая с включением света (чтобы помещение не прокуривалось, и чтобы предотвратить появление плесени);

• стиралка;

• роутер с подключением (чтобы осталось только заплатить за месяц и пользоваться);

• холодильник (если это квартира для посуточной аренды — подойдет и маленький, без морозилки; если для долгосрочной — желательно брать с морозилкой);

• электрочайник (не обязательно, можно обойтись и «обычным»);

• утюг;

• телевизор (оптимальный вариант для среднеценовой квартиры — дешевый, но не самый маленький, хотя бы 32 дюйма, и в идеале с разъемом для флешки или с подключением к Интернету хотя бы через кабель).

Дополнительно можно докупить:

• пылесос;

• микроволновку;

• обогреватель (если регион с холодным климатом, а отопление в доме плохое);

• кондиционер (если регион жаркий, и квартира расположена на солнечной жаркой стороне).

Из бытовых принадлежностей можно обойтись этим списком:

• посуда: 3-4 тарелки глубоких и мелких, столько же вилок-ложек, 3-4 ножа разного размера, 3-4 кастрюли разного размера, 1 сковородка;

• белье: 2 комплекта, с подушками и хотя бы 1 теплым одеялом;

• гладилка.

Надеемся, что данный материал будет вам полезен. Сохраните его себе на стену в соцсети. По статистике, люди делают ремонт каждые 5-10 лет, поэтому неизвестно, когда вам пригодится эта информация, но точно пригодится.

P. S. Если кто-то из читателей недавно делал ремонт в квартире, поделитесь в комментариях своей сметой, эта инфомрация будет полезна людям!

Опубликовано 1 ноября, 2018 Обновлено 1 ноября, 2018 Пользователем admin