В наше время практически в каждом СМИ можно увидеть рекламу банков и агентств недвижимости, в которой так привлекательно рассказывается об ипотеке: быстрое принятие решений, минимум документов, без поручителей, низкие проценты и т. д.
Риэлтор берет за свои услуги либо процент от сделки (в Москве в среднем это 5%) либо фиксированную сумму, чаще всего — 50 000 рублей за сделку. Согласитесь, это недешево. Поэтому возникает резонный вопрос: за что платить деньги агентству недвижимости?
Сегодня журнал Reconomica предлагает вам реальный опыт Ирины Крулицкой, уже знакомой вам по другим публикациям, которая пошагово рассказывает о действиях, которые нужно предпринять для покупки квартиры в ипотеку: от принятия решения до получения ключей от заветной жилплощади.
Содержание материала
Сравним: аренда квартиры или ипотека
Сейчас стало модным не копить на квартиру, а брать ипотеку. Конечно, можно всю жизнь жить с родителями или скитаться по съёмным квартирам.
Цена аренды трехкомнатной квартиры в спальном районе г. Н. Новгорода около 18-23 тысяч рублей, плюс оплата коммунальных услуг по счётчику.
С родителями обычно живут в доле по квартплате и питанию, либо питаются отдельно, а квартплату всё равно практически никто только на себя не берёт.
Не всем удается мирно ужиться с родителями на одной жилплощади.
Ипотека приблизительно на 20 лет, при кредите в 2,5 млн. руб. по текущим ставкам, около 9-12% годовых, выходит около 18-25 тысяч рублей. Плюс будут расходы на коммунальные платежи.
С одной стороны, деньги практически те же, что и при аренде квартиры, а в итоге, квартира у меня в собственности получается. С другой стороны, это пожизненная кабала, как в анекдоте: “На Руси отменили крепостное право, а потом заменили его ипотекой”. Ну, в моём случае, практически пожизненная — до пенсии.
Досрочное погашение ипотеки
Конечно, ипотеку можно гасить досрочно, тогда либо платеж уменьшают, либо срок. Лично я — за уменьшение платежа. Тогда освободившиеся деньги можно снова вкладывать в погашение ипотеки (конкретно, в погашение основного долга), тогда и переплата процентов будет меньше.
Сложность в том, что при уменьшении платежа, совсем не хочется снова отдавать ту же сумму, т. к. сразу находятся срочные расходы, куда эти деньги пустить важнее.
В общем, без четкой самодисциплины тут не обойтись. И чтобы дополнительные деньги шли именно на погашение основного долга, нужно обязательно писать в банк заявление, иначе они будут “висеть” на счету просто до очередного платежа.
Кредитные каникулы
Иногда в жизни случается так, что платить нечем: уволили с работы, заболел, развод или ещё что-то. Как быть? Нужно уведомить банк, там Вам могут дать “кредитные каникулы”.
Конечно, совсем избежать платежа не получится, но ежемесячный взнос могут пересчитать. Правда, это лишь на время и сам долг никуда не денется, а перенесется на пару-тройку месяцев вперёд.
Или можно объявить себя банкротом, но это в крайнем случае. К этому надо быть готовым и морально, и физически: будет суд, Ваше имущество пойдет с молотка, а, если был поручитель, то взыскание будет с него. Придется решать и этот вопрос.
Но, как говорил барон Мюнхгаузен: «Даже если Вас съели, у Вас есть минимум два выхода».
Какой банк выбрать
Это дело вкуса, а если серьезно, то можно пойти двумя путями:
- Тем, кто не может или не хочет заниматься поисками самостоятельно, нужно нанять агента по недвижимости и популярно объяснить ему не только параметры своей идеальной квартиры, но и пожелания к кредиту и страховке. Плохо объясните свои пожелания — потеряете время и деньги, т. к. подбирать Вам будут не то.
- Изучить предложения банков, страховых компаний и особенности договоров тех организаций, которые предлагают наименьшую стоимость своих услуг. Особенно внимательно прочитать то, что написано мелким шрифтом. И вперёд — покорять ипотечные пространства…
Самостоятельный поиск банка
Свою квартиру, банк и страховую организацию я искала сама, так как по долгу работы мне приходилось видеть разные кредитные договоры, и для меня они не были чем-то страшным.
Да, написано сложным языком, но образование позволяет понять тонкости.
Я нашла среди “подруг по песочнице” молодую мамочку-юриста, которая была готова консультировать меня до сделки (без выезда на место) и терпеть все мои многочисленные вопросы по ходу изучения сайта “сам себе агент по недвижимости”. И всё это за очень небольшие деньги.
Читайте также: Покупка квартиры в ипотеку от Сбербанка. Пошаговая инструкция к применению (реальный опыт с цифрами).
Сначала нужно все взвесить и просчитать.
Сначала я ознакомилась с предложениями на рынке недвижимости. Мы определились с мужем:
- что будем искать,
- сколько готовы вложить,
- на какие ежемесячные платежи мы готовы согласиться.
Дальше я выбирала из трёх банков: Сбербанк, ВТБ и Россельхозбанк. Компании на хорошем счету у нашего правительства (раз им помогали деньгами уже не раз), крупные, устойчивые.
Зачем мне устойчивый банк
Как думаете, что будет с Вашим кредитом, если Ваш банк обанкротится? Думаете, про Вас забудут и долг простят? Ни за что! Все “долги” купит другой банк, который может в одностороннем порядке поменять условия, и Вы окажетесь перед выбором:
- платить, как сказали;
- срочно погашать долг и забыть ипотеку как страшный сон;
- попытаться рефинансировать (взять кредит в другом банке, чтобы погасить этот).
Чаще всего финансовая ситуация в семье не позволяет быстро перестроиться, собрать нужные бумаги, найти деньги, поэтому для большинства людей в данной ситуации выбора-то и нет.
Нет уж, лучше иметь устойчивого ростовщика, чем дополнительные переплаты или коллекторов под окнами.
Критерии выбора
Критерии мои были следующими:
- процентная ставка по кредиту;
- возможный срок кредита;
- пакет документов для сделки;
- возможность выбора страховой компании для оформления страхования ипотеки;
- есть ли специальные условия для зарплатных клиентов;
- возможность погашать досрочно (частично и полностью);
- возможность использовать материнский капитал (у нас же двое детей).
Исходя из моих требований, в конкретно моём случае, лучшим оказался Сбербанк.
Для меня ипотека в Сбербанке оказалась лучшим вариантом.
Совокупность скидок за статус молодой семьи, зарплатный проект, квартира на вторичном рынке с одним совершеннолетним собственником, найдена в каталоге банка (среди уже проверенного жилья и продающего агентства недвижимости), электронная регистрация сделки и договор страхования — вот залог очень низкой ставки в 9%!!!
Даже у моих подруг, работающих в самом Сбербанке, оказались проценты по ипотеке выше. На самом деле, мне просто повезло: как раз накануне Центробанк снизил ключевую процентную ставку, а за ним и Сбербанк начал предлагать более выгодные условия для новых клиентов. Так что сошлись звёзды на небе!
Самостоятельный выбор страховой компании
Без страхования предмета залога процент по кредиту больше — это законно: дают выбор, а не заставляют делать страховку. Таким образом банк защищает своё имущество. Да-да, своё — пока Вы не расплатитесь с ипотекой!
Страховую компанию я выбирала из списка разрешенных банком компаний, опять же из трех крупнейших:
- Сбербанк-страхование,
- ВСК,
- Зеттастрахование.
Риски: конструктивные элементы квартиры от уничтожения и жизнь заёмщика.
Наша экономия
Для сравнения:
- Сбербанк предложил полис за 19 тысяч рублей,
- ВСК — за 12 тысяч рублей,
- Зеттастрахование — за 9 тысяч рублей.
Хочу отметить, что на цену полиса влияет много факторов, и то, что в моём случае, получилось дешевле в этой компании, совершенно не означает, что так будет у любого другого.
К примеру, через три месяца я искала лучшие условия для пятидесятилетнего мужчины и его однокомнатной квартиры. Для него в Сбербанке оказалось на 2 тысячи дешевле, чем в ВСК, и на 6 тысяч дешевле, чем в Зеттастрахование.
Конечно, заманчиво оформить всё сразу в Сбербанке и не бегать, ничего не искать, но мне нужна была экономия. Условия договоров страхования, в целом, диктуют банки, поэтому я не видела смысла покупать дорогую страховку только из-за имени компании.
К тому же, Зеттастрахование позволяет агентам оформить договор с факсимильной печатью и оплатить через Сбербанк онлайн. Это означает, что посещать офис страховой компании (из-за печати и подписи уполномоченным лицом) в день сделки мне не придется.
Я (как агент) всё оформила прямо из дома и отправила в банк на проверку.
Поиск квартиры и оформление сделки
Поиски и процедура покупки квартиры растянулись на полгода. Я постепенно изучала тонкости работы риэлтера, юриста, кредитного инспектора.
К моменту покупки квартиры, я не чувствовала себя потерянно даже в агентстве недвижимости, где проходила процедура оформления и подписания договора купли-продажи.
Подписание договора купли-продажи квартиры.
Агента наняла продающая сторона, то есть мы, вроде бы, ничего ей не должны, но за оформление бумаг и пересылку банку в электронном виде с нас взяли денежку. А, в целом, можно было возмутиться и сказать, что эти услуги оказываются не нам, а продавцу, но сумма оказалась небольшая, и я решила, что это для нашего бюджета не критично.
Агент по недвижимости
Да и агентом была хорошая женщина, имеющая большой опыт в этом бизнесе. Мне показалась очень хорошей одна подсказка в банке, которой она бесплатно поделилась, когда мы ожидали выдачу денег банком и передачу их в сейфовую ячейку до регистрации сделки.
И звучала подсказка так: “Когда в кассе при Вас пересчитают деньги, не берите их в руки вообще. Пусть продавец квартиры при кассире (т. е. при включенной камере видеонаблюдения) поместит деньги у себя в сумке, а потом и в ячейке банка, самостоятельно. Тогда к Вам не будет никаких претензий, если после регистрации сделки продавец квартиры недосчитается энной суммы”.
Оказывается, в её практике были покупатели квартиры, которые из кассы забирали сами и сами же размещали деньги в ячейке банка, через пару комнат. Пока несли, возможно, выложили в сумку из пачек денег немного купюр. А так как пересчитывать перед сейфом не принято, то эта махинация обнаружилась существенно позже, и требовалось расследование службой безопасности банка.
Читайте также: Как выплатить ипотеку всего за один год, используя материнский капитал? История молодой семьи из Омска.
К чему ещё готовить свой бюджет
К сожалению, на покупке квартиры затраты не кончаются.
Теперь у нас есть своя квартира.
Чтобы сделать их минимальными, стоит и здесь придерживаться следующих правил:
- Заменить лампочки на энергосберегающие.
- Попросить скидочные карты у друзей на покупку отделочных материалов и мебели.
- Пройтись по магазинам, с целью иметь представление о разбеге цен.
- Искать выгодные проценты по кредиту, или, в дальнейшем, не поленитесь и оформите рефинансирование.
- Агента искать знакомого (чтобы всё было честно) и такого, чтоб мог очень доходчиво объяснять. Иногда неверное понимание одного звена в цепочке продажи может привести к затягиванию всего процесса или даже срыву сделки.
- Поставить счётчики на газ, воду, свет.
- Не забывать, что в ночное время электричество дешевле, поэтому многие дела можно перенести на “ночную смену”. К сожалению, это работает, только если Вы от природы “сова”, или можете позволить себе послеобеденный сон.
Заключение
Итоги самостоятельного поиска — бессонные ночи и большая экономия семейного бюджета. И напоследок, если подсчитать, то на самостоятельной процедуре поиска и покупки квартиры, я сэкономила не меньше 80 тысяч рублей.
Нет, я не призываю отказываться от услуг агентов по недвижимости. Большинство из них — хорошие люди и отличные профессионалы своего дела. Они могут подсказать очень многое, а могут, вообще, сделать за Вас всю работу. Но только Вы сможете остановиться на каком-то варианте, агент за Вас этого точно не сделает.
Мне же выпала возможность изучить всё самостоятельно при поддержке хорошего юриста, и я нисколько не жалею о бессонных ночах, проведенных в поиске именно моей квартиры!
Опубликовано 17 июля, 2018 Обновлено 17 июля, 2018 Пользователем Ирина Грозина