Хочешь получать от сдачи квартиры двойной доход? Читай советы опытного инвестора

В современном обществе  все больше растет финансовая грамотность населения. Людей уже не пугают такие фразы, как: «инвестировать», “фондовый рынок”, “акции” и “облигации”. И все большее количество взрослого населения страны приходит к мысли, что пора обзаводиться пассивным доходом, хватит горбатиться на кого-то.

Пассивный доход можно получать разными способами. Каждый выбирает то, что ему ближе, понятнее и, естественно, доступнее. Сегодня журнал Reconomica расскажет подробнее о таком средстве получения пассивного дохода, как инвестирование в недвижимость, с целью последующей его сдачи в аренду. А подробностями и советами поделится Юлия, инвестор с 10-летним стажем.

Мой 10-летний опыт инвестиций

Меня зовут Юлия Попова, я хочу поделиться своим опытом инвестирования в квартиры-студии с целью получения дохода. Начну с того, что занимаюсь инвестированием в недвижимость в течении 10 лет, честно говоря, с переменным успехом.

За последние 8 лет рентабельность бизнеса по аренде сильно снизилась, вот и приходится искать новые стратегии получения дохода.

Эта стратегия инвестирования подходит тем, у кого есть наличные деньги на покупку квартиры, или хотя бы первый взнос на ипотеку, и, разумеется, возможность получить ипотеку.

Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость.

Читайте также: Как защитить ваши сбережения от инфляции и приумножить их? Способы инвестирования, доступные всем.

Почему не выросла доходность

В 2017 году ставки на ипотеку ощутимо снизились — с 10-12% до 7-10%. Но нельзя сказать, что в связи с этим выросла доходность квартир, купленных в ипотеку и сдающихся в аренду. Из-за низкой платежеспособности большей части жителей России много квартир простаивает, люди вернулись к родителям, в деревни или снимают жилье по минимальной стоимости.

Цена аренды продолжает снижаться, вследствие превышения предложения над спросом.

Если пять-десять лет назад можно было сдать квартиру практически в любом состоянии и без мебели, в настоящее время такую квартиру сдать либо практически невозможно, либо за очень небольшие деньги.

Повысились требования к качеству арендуемых квартир: они приближаются к европейским стандартам. То есть в квартире должна быть вся мебель, бытовая техника, вплоть до чайника и посуды.

Меблированная квартира

Меблированная квартира.

К сожалению, доходы наших граждан пока еще далеки до европейских, поэтому затраты собственника на ипотеку, коммунальные платежи, налоги на имущество, ремонт и меблировку квартиры подчас съедают всю прибыль и делают этот вид бизнеса нерентабельным.

Конечно, все зависит от города, района, где находится квартира, добросовестности арендаторов (на которую, как правило, рассчитывать не приходится), но, в целом, можно сделать вывод, что прибыльность такого бизнеса существенно сократилась.

Новое направление

На этом фоне появилось новое направление бизнеса по недвижимости — деление квартир на студии.

Покупается новостройка в перспективном районе в черновом виде, делается перепланировка, при которой квартира делится на две небольших, и в таком виде сдается.

По моему мнению, площадь такой студии должна быть не меньше 20 кв. м. Конечно, есть студии и по 12 кв. м., но это совсем уж маленькая площадь, и на ней сложно разместить все необходимые для жизни предметы.

Выгода в том, что две студии можно сдать гораздо дороже одной средней квартиры при соблюдении определенных условий. Их мы и рассмотрим в этой статье.

Читайте также: Как купить две квартиры в Питере за 138 тысяч рублей. Схема с цифрами и реальная история молодой мамы.

Требуемые условия

Во-первых, необходимо тщательно подойти к вопросу выбора района для покупки квартиры. Если это новостройка, обязательно нужно выяснить, планируется ли в этом районе строительство школы, детского сада, общественного транспорта, метро и другой инфраструктуры.

Все эти факторы увеличивают стоимость квартиры в дальнейшем и делают ее более привлекательной для арендаторов.

Также следует учесть, что эта стратегия инвестирования подходит только для больших городов, где высокая стоимость аренды квартир и поэтому небольшие студии пользуются большим спросом.

В маленьких городах, помимо низких цен на аренду недвижимости, очень мало приезжих, студентов, командировочных, а ведь именно они — основные квартиросъемщики.

Семейные люди вряд ли захотят квартиру с такой маленькой площадью.

При выборе застройщика нужно обратить внимание на сроки сдачи предыдущих очередей, почитать его арбитраж. Если были большие задержки или много судебных дел, стоит насторожиться, ведь задержка сдачи инвестора — это убытки для инвестора.

А некоторые недобросовестные застройщики могут задержать сдачу квартиры от шести месяцев до двух лет.

Недобросовестный застройщик

Недобросовестный застройщик.

Неустойка за невыполнение обязательств по договору хоть и прописана в договоре, получить ее не так просто. Например, если большое количество квартир сдано с задержкой, и возможные суммы неустойки огромны, компания объявляет себя банкротом, и тут же открывается другая с небольшим изменением в названии.

Другой пример — компания-застройщик не выдает ключи до тех пор, пока дольщик не подпишет соглашение о продлении срока сдачи квартиры с согласия дольщика, что исключает штрафные санкции по договору долевого участия.

Чтобы не столкнуться с подобными нюансами, нужно мониторить деятельность компании-застройщика на предмет подобных действий.

В настоящее время ужесточилось законодательство по заключению договоров долевого участия, но, как мы знаем, для русского человека найти лазейку в законе и обойти его не составит труда.

Читайте также: Изменения в 214-ФЗ вступают в силу в июле. Покупать новостройку сейчас или подождать? Советы опытного эксперта.

Продумать детали

Застройщик выбран, договор заключен. В период ожидания готовности объекта можно продумать до мелочей перепланировку и детали ремонта, просчитать затраты, возможно, что-то приобрести заранее на строительных распродажах.

Важным моментом является узаконивание подобной перепланировки. Чтобы потом не возникло проблем и не нужно было платить штрафы, надо заранее согласовать возможность постройки стен в том или ином месте, установки дополнительного санузла, дополнительного выхода в подъезд.

Узаконить перепланировку

Узаконить перепланировку.

Конечно, все эти согласования потребуют вложений и денежных, и временных, но зато это избавит от всех дальнейших проблем с управляющими компаниями и службами надзора.

Главное условие — квартира должна быть на первом этаже. В противном случае будет затруднительно сделать второй автономный выход из квартиры.

Планировка

При планировании студий нужно учесть, что небольшая площадь квартир должна компенсироваться максимально удобным расположением зон и практичным использования каждого сантиметра площади, чтобы, несмотря на небольшую площадь студии, квартира была полноценной.

Только при таких условиях она будет конкурентоспособной на рынке аренды недвижимости.

В настоящее время на просторах интернета очень много информации, как максимально использовать пространство в квартирах-студиях. Есть даже примеры квартир на площади 12-15 кв. м. Самое сложное — расположить компактно 2 санузла и 2 кухни, вместив при этом всю необходимую сантехнику и бытовую технику.

Квартира-студия

Дизайн квартиры-студии.

Если нет уверенности в своих силах в выполнении этой нелегкой задачи, можно обратиться к услугам профессиональных дизайнеров. Кроме зонирования и планировки площади, они подскажут, как можно сэкономить на стоимости ремонта.

Ремонт

Следующий этап — сам ремонт. Конечно, важно, чтобы бригада сделала его быстро и качественно, ведь как мы помним, простой квартиры — убытки инвестору.

Совет: для ремонта квартир, предназначенных для сдачи в аренду, рекомендуется брать количество обоев и краски для стен с запасом, так как арендаторы бывают разные, и не всегда они относятся бережно к чужим стенам. Чтобы не переклеивать обои полностью после каждых жильцов, можно иметь небольшой запас обоев (или краски) для подклейки загрязненных участков.

Также можно сэкономить на покупке мебели и бытовой техники. Если задаться целью, можно найти мебель и бытовую технику неплохого качества, но уже бывшие в употреблении. Разница в цене может составить до 50%.

Денежные вопросы

Если вы сдаете квартиры полностью меблированные и с бытовой техникой, целесообразно, брать депозит при заселении в размере месячной стоимости аренды квартиры. Это защитит вас от порчи имущества, компенсирует хотя бы часть потраченных средств.

Также бывает, что договор аренды заключается на год, и преждевременно расторгается арендаторами. Для подстраховки себя от подобных ситуаций в договоре аренды можно прописать пункт о невозвращении депозита при досрочном расторжении договора.

Еще один немаловажный момент — налоги. Налоговым кодексом предусмотрено, что с доходов от аренды недвижимого имущества налогоплательщики обязаны уплачивать налоги.

Конечно, если вы сдаете одну или две квартиры, беспокоиться не о чем, вряд ли налоговая инспекция до вас доберется.

Но если вы уже вышли на определенный уровень, и квартир пять или десять, и вы имеете хороший стабильный доход, тут уж лучше не мелочиться, и, как говорится, заплатить налоги и спать спокойно.

Еще одним плюсом легализации бизнеса недвижимости является возможность предоставлять клиентам первичные документы (договора аренды, чеки, квитанции). Если вы сдаете квартиры посуточно, это может помочь сотрудничеству на постоянной основе с организациями, которые оплачивают своим командировочным работникам жилье.

Сроки окупаемости инвестиционных квартир и риски (видео)

Легализация бизнеса

Вариантов легализации аренды квартир несколько.

Если вы сдаете недвижимость как физическое лицо, то оплачиваете 13% от стоимости аренды (или с суммы, прописанной в договоре).

Если работаете как индивидуальный предприниматель или открыли общество с ограниченной ответственностью, оплачиваете 6% от стоимости аренды, что дешевле. Но необходимо учесть, что при этом возникают обязанности по ведению бухгалтерского учета, сдачи отчетности в налоговую инспекцию, что несет за собой определенные расходы.

Также оплачивается комиссия за ведение расчетного счета, если клиенты рассчитываются по расчетному счету. И еще при открытии ИП возникает обязанность по уплате фиксированных платежей по страховым взносам, что составляет более 30000 рублей в год, и эта сумма постоянно увеличивается.

Так что решение о способе оплаты налогов следует принимать, учитывая все вышеизложенные факторы и выбрать наиболее выгодный способ.

Выводы и советы

На примере личного опыта, могу сделать несколько выводов из вышеизложенного:

  • инвестирование в квартиры-студии рентабельно в больших городах и при условии хорошего расположения;
  • чем больше площадь приобретаемой квартиры, тем выгоднее доходный объект;
  • большое значение имеет планировка и дизайн квартир;
  • для квартир с очень хорошим ремонтом и меблировкой используйте депозит при заселении размером оплаты за один месяц;
  • всю полученную прибыль лучше использовать для инвестирования в новые квартиры.

Очень удобно работать с компаниями, которые арендуют квартиры для своих работников на время командировки. В таком случае уменьшаются многие риски, связанные с арендой квартир, и арендодатель может быть уверен, что квартиры не будут пустовать, так как заранее планируются все сделки по аренде.

Чем большее количество сдается квартир, тем выше полученный доход. Если позволяют средства, то лучше приобретать для аренды не квартиры, а доходные дома. Например, дом площадью 100 кв. м. можно разделить на пять квартир-студий и получать приличный доход.

Дополнительным бонусом будет расположение всех объектов в одном месте, то есть удобство в обслуживании при необходимости.

Новичкам, которые только собираются заняться подобными стратегиями, можно посоветовать не бояться, тщательно изучать любую информацию по инвестированию, дизайну, рекламе.

Загрузка...

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Есть мнение? Обязательно оставьте комментарий!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *