Как два парня из провинции создали с нуля сеть апарт-отелей в Питере с оборотом 160 млн в год. История Отельеров

Можно ли «выбиться в люди» без связей и начать зарабатывать большие деньги, родившись в маленьком российском городке? Многие не верят, что это возможно, но сегодняшние герои материала Рекономики Никита и Артур — живое доказательство, что все возможно, надо лишь мечтать, думать, пробовать, анализировать ошибки… и никогда не сдаваться!

Ребята переехали в Питер, заработали первые деньги на наемной работе, и не побоялись их вложить, начав заниматься доходной недвижимостью. Первый блин был, как всегда это бывает, комом. Да, в бизнесе можно потерять деньги, если для кого-то это новость. Но первые ошибки научили их подходить к делу более тщательно, и успех не заставил себя ждать. Об остальном они расскажут сами.

Содержание материала

Мы не мажоры, а обычные парни, и занимается инвестициями в недвижимость!

Здравствуйте! С вами Артур Подребенников и Никита Челноков, мы — профессиональные отельеры, строим пассивный доход для себя и инвесторов, переделывая старые коммунальные квартиры в центре Петербурга в современные и стильные апарт-отели.

Отельеры

Артур Подребенников (слева) и Никита Челноков (справа)

Как все начиналось. Студенчество и переезд в Питер

Наш бизнес-союз начался с дружбы. В далеком 2002 году мы вместе изучали химию в Кировском университете. На четвертом курсе мы выбили себе места на студенческую практику в Санкт-Петербурге, и, буквально с первого знакомства город покорил нас своими возможностями, архитектурой, ритмом жизни… С тех пор переезд в Питер стал целью для обоих. В 2008 году мечта о переезде осуществилась.

Мы оба из обычных семей, и переехав в Питер, первые годы жили в убитой трешке. На тот момент нас такое жилье вполне устраивало. Квартира располагалась рядом с метро и стоила в месяц около 25 000 рублей.

Первые большие деньги и выход в нишу недвижимости

Первое, что мы сделали — устроились аппаратчиками на завод, параллельно пробовали себя в разных профессиях: варили химию, продавали полотенцесушители и так далее. Желание зарабатывать больше все время подталкивало нас на поиски новых направлений.

Так мы открыли первую компанию, которая, к сожалению, не принесла нам ожидаемой прибыли. Однажды Артур нашел вакансию в СРО, где предлагали зарплату до 300 000 рублей. Изучив это направление, мы организовали свою фирму «СРО-Экспертиза». В первые месяцы работы в офисе было всего два стола и два стула. Никита был курьером и бухгалтером в одном лице, а Артур принимал входящие звонки и общался с клиентами.

Практический кейс в тему: Новостройки на котловане. Как я купила 2 квартиры в Питере, имея всего 138 тысяч рублей.

Так мы начали трудиться на себя и заработали свои первые большие деньги. Благодаря этому бизнесу Артур вложился в новостройку у метро Лесная, а после завершения строительства продал ее в два раза дороже. Таким был наш первый заработок на недвижимости.

Первый провал. Хотели построить доходный дом, а построили ночлежку

Первый провал случился в другой сфере. Мы начали изучать рынок доходной недвижимости и вложились в объект, который принес нам убытки вместо ожидаемой прибыли.

Один из самых главных советов, который мы можем дать начинающим отельерам – тщательно выбирайте объект, так как именно он в дальнейшем будет работать на вас и приносить основную прибыль.

Купить квартиру в ипотеку и сдать в аренду — завестная мечта всех инвесторов в недвижимость

Свою первую «доходную» недвижимость мы купили в ЖК «Янила Кантри», планировали сделать доходный дом. В идеальной картине мира, мы должны были сдавать квартиру, а с арендных платежей гасить ипотечный займ.

По факту, платеж по ипотеке составлял около 30 000 рублей, а квартиру можно было сдать максимум за 20. Тогда нам в голову пришла идея увеличить количество комнат.

В качестве потенциальных арендаторов у нас была бригада из 20 таджиков, готовых разместиться в трёхкомнатной квартире, но как только мы взяли ипотеку – от них и след простыл. Пришлось искать выход из ситуации. Кстати, в этой квартире мы сделали 8 комнат с тремя санузлами и двумя душевыми.

Основная проблема схемы с разбиением инвестиционной квартиры на комнаты — контингент жильцов

Проблемы начались практически сразу. Желающих заселиться в нашу квартиру было немного, и мы начали понижать цену на комнаты – по 8 000 рублей. За такую цену в комнатки готовы были въезжать люди, оказавшиеся в трудном финансовом положении. Проект более или менее отбивался с экономической точки зрения, но люди, жившие там, несли огромный негатив, конфликты, грязь, мусор, пили и курили в доме.

Мы наняли управляющего из числа жильцов, думали, что это поможет спасти положение. Но один человек с оравой асоциальных элементов не справлялся. Соседи этот хаос терпеть больше не могли и написали заявление в полицию. После разборок с полицией нам позвонил наш управляющий Андрей и рассказал, что случился конфликт, и жильцы его избили. Стало понятно, что лавочку пора прикрывать.

Ошибки в бизнесе стоят дорого, но приносят бесценный опыт

Мы закрыли наш «асоциальный» проект, привели квартиру в первоначальный вид и выставили на продажу. Квартиру мы купили за 5 200 000, а выставили за 4 800 000, и совсем недавно продали за 4 300 000. Кроме этого, 400 000 рублей мы выплатили банку. Итог — понесли убытки, потому что плохо изучили рынок недвижимости, цена ошибки — более миллиона рублей.

Это научило нас вести «экологичный» бизнес, правила которого мы усвоили навсегда: если от твоего бизнеса страдают люди, то и сам ты от этого становишься несчастным. Делай хорошо — и будет хорошо всем. В противном случае, вы теряете деньги и нервы.

Благодаря неудаче мы получили огромный опыт и второй наш бизнес-проект был намного успешнее, принес нам прибыль. Чуть позже мы вышли из этого бизнеса, оставили его нашему приятелю и на данный момент он полностью реализован.

А теперь о хорошем. Как мы нашли нишу апарт-отелей

Мы продолжили искать свою нишу, свою схему бизнеса — и после долгих поисков нашли! Наши поиски привели к созданию апарт-отелей в центре Санкт-Петербурга.

В Петербурге очень много нерасселённых коммуналок, с самого начала у нас была огромная платформа для реализации идеи. Стоимость «коммунального» квадратного метра в центре города ниже, чем, допустим, в спальных районах, а денег с него можно заработать намного больше за счёт постоянного потока приезжих и туристов.

В общем, мы расселили коммуналку на Казанской улице и сделали из неё 10 отдельных студий. Помещение до ремонта выглядело очень неприглядно: обшарпанные стены, неотремонтированные полы, потолки и так далее. Со вторым объектом «Московский» нам повезло больше, там были установлены хорошие стеклопакеты.

Как превратить обшарпанную коммуналку в современный апарт-отель? Суть в дизайне!

Из всех приобретенных коммуналок мы сделали светлые, комфортные и современные апартаменты. Дизайн наших апартаментов — ключ к успеху. Классический номер апарта выглядит очень стильно и уютно: двуспальная кровать расположена на втором этаже, на который ведет деревянная лестница,

В каждом номере есть свой уникальный декор, и в зависимости от декора, номер имеет своё уникальное название: «Петропавловка», «Дворцовый мост», «Мариинка», «Стрелка Васильевского острова» и так далее.

Проработка интерьера

У окна стоит диван, который раскладывается, так что наши номера могут подойти семьям и небольшим компаниям. В каждой комнате есть кухня: плитка, холодильник, раковина, микроволновка и вся необходимая посуда. Это то, что выгодно выделяет нас на фоне классических отелей, так как человек может не тратиться на кафе и рестораны, а покупать продукты и готовить себе сам.

В комнатах есть складные столики, которые крепятся к стене и в нужный момент трансформируют пространство комнаты в обеденную зону. Наш самый маленький апарт на Казанской – около 8м² по полу, но при этом на второй этаж помещается двуспальная кровать и создается довольно большое пространство за счет коридора на этаже. Эта студия, кстати, сдается лучше всех, так как ее размер тоже влияет на стоимость, цена на неё ниже, но она всегда занята.

Еще один совет: если будете реализовать такой проект самостоятельно, то используйте любую возможность увеличить пространство помещений, каждые 20-30 сантиметров – это реальные деньги, ведь цена одного квадратного метра около 90 000 рублей! Вот и считайте, какую прибыль вы можете получить за счет расширения пространства.

апарт-отель в Питере

Нужно привильно использовать пространство!

Если не хватает фантазии на свой дизайн, можно посмотреть, как делают другие!

Идеи для оформления апартов мы черпаем в абсолютно разных источниках.

Признаемся, что интерьер апартаментов на Казанской мы подглядели в кафе «Mickey&Monkeys». После просмотра на тот момент еще не купленного нами объекта, мы зашли туда перекусить. Интерьер кафе был выполнен в стиле лофт, «под кирпич». Нам такой дизайн пришёлся по душе, и мы повторили его в своих апартаментах, но с одной поправкой – выкрасили кирпич в белый цвет. Потолки тоже были заимствованы оттуда – мы решили сохранить старинные деревянные балки.

Также мы изучаем разнообразные кейсы своих Европейских коллег, черпаем необычные и интересные идеи, но применяем только те, которые подходят для нашей страны и наших людей. Нужно делать дизайн для всех, но всегда привносить какую-то изюминку, которая будет выгодно отличать вас от конкурентов.

дизайн интерьера отеля

Пример одного из наших объектов — Апарт-отель Casa Verde.

Мы тщательно относимся к дизайну номеров и продумываем всё до мелочей.

Если вы прочтете отзывы о наших отелях на Букинге, то увидите, что интерьер напрямую влияет на заполняемость. Экономия пространства, разнообразные мелочи, книги классиков Золотого и Серебряного века, которые очень любят наши гости и которые обошлись нам при этом в копейки — все это делает наши отели красивыми и эффективными.

Хороший современный апарт-отель – это сочетание функционала, эстетики и маркетинга. Чтобы апарт приносил доход, нужно учитывать все составляющие, причём на самых начальных этапах проектирования.

О цифрах: сколько стоит открыть апарт-отель в туристическом городе

Почему мы выбрали для себя именно этот сегмент работы с недвижимостью? Потому что он практически не развит в России, и мы сейчас конкурируем только с хостелами. Отели и гостиницы мы не берем в расчет, так как у них иная схема работы, а хостелы сейчас не могут предложить таких условий, какие предлагаем мы.

Мы уже говорили, что в комнате у нас есть кухня, что позволяет не готовить в общей столовой, пользоваться общей посудой и так далее. Также каждому из нас хочется пользоваться своим собственным санузлом, а не ходить вместе с другими жильцами в общий. Ведь все мы хотим чувствовать себя как дома, но при этом выиграть копеечку. В этом мы и помогаем людям!

Реальный расклад по инвестициям на старте и срокам окупаемости объекта

Коммуналка на Казанской стоила 9 600 000, на ремонт и меблировку у нас ушло более 5 миллионов рублей. Конечная сумма составила 16 миллионов. У нас была ипотека, первый взнос по которой составил 3 600 000. На данный момент у нас два ипотечных кредитования и много одобрений от разных банков на наш бизнес.

Кстати, для тех, кто боится брать ипотеку на реализацию своих бизнес-идей: раньше мы тоже думали, что ипотека – это переплата и долгосрочные обязательства перед банками. Но, вдохновившись идеями Роберта Кийосаки, мы поняли, что инвестировать с помощью ипотеки совсем не страшно и на этом можно получать реальный пассивный доход без каких-то огромных переплат!

Читайте также: Как взять ипотеку правильно — инструкция для заемщика.

Процент заполняемости у нас варьируется, но ниже 86% не опускается никогда – это средний показатель.

За первые 9 месяцев работы апарт-отель Казанский принес прибыль в 2 763 114 рублей, а среднегодовая окупаемость составила 34,76 %. В среднем, один номер приносит 71 876 рублей в месяц.

Мы не хотим жить на пенсию в 15 000 рублей, поэтому инвестируем в наши отели для себя и наших семей.

Риски данного бизнеса и как с ними бороться

Главное – сразу учесть все риски, например, пожары, затопления от соседей и многие другие факторы. В инвестиционный проект мы закладываем возможные страховки, чтобы в случае чрезвычайной ситуации не потерять вложенные деньги. В первые два дня работы наш отель Казанский затопил сосед, и две студии пришли в нерабочее состояние, но всё было застраховано, и весь ремонт вместе с арендными платежами нам выплатила страховая компания, а мы не потеряли свои деньги.

секрет инвестиций в недвижимость

При подсчёте средств, которые вы собираетесь вкладывать в свой проект, умножайте примерно на три, потому что всегда что-то идет не по плану и в этот самый момент вам и пригодятся дополнительные деньги.

Чек-лист по выбору недвижимости под апарт-отель от Отельеров

Мы уже говорили, что главное — тщательно выбрать объект, так как именно от этого зависит ваша будущая прибыль. У нас есть свой специальный чек-лист, по которому мы выбираем помещение для инвестирования, в него входят следующие критерии:

  • адрес;
  • цена;
  • металлические или деревянные перекрытия полов;
  • высота потолков;
  • наличие памятников внутри здания, которые находятся под охраной государства и их нельзя демонтировать;
  • количество окон и их расположение (окна ни в коем случае не должны упираться в стену или смотреть на соседний дом);
  • возможность ипотеки;
  • наличие перепланировки;
  • степень износа дома;
  • наличие капитального ремонта;
  • достопримечательности вокруг;
  • отсутствие жилого фонда этажом ниже.

Это не все пункты, какие-то важны для нас, как инвесторов, какие-то — для банка.

Дела идут в гору. Планируем полностью занять рынок Санкт-Петербурга!

И вот сейчас, наконец, наш штат включает в себя около 20 сотрудников, наши обороты в лучшее время доходят до 160 миллионов рублей в год. Апарт-отели в так называемый «не сезон» дают 20%, а в сезон – до 70% годовых.

В этом бизнесе очень много подводных камней, обо всем не рассказать в рамках одной статьи. Перед тем, как браться за такое сложное дело, нужно внимательно изучить всю подноготную, изучить ведение бизнеса, почитать разные истории об удачах и о провалах, служащие как хорошим примером, так и плохим. Это нужно для того, чтобы не оказаться на нашем месте, как в случае с «Янила Кантри». Многие после провала опускают руки и не идут дальше, мы лишь вынесли для себя опыт и сделали его положительным.

Если вы хотите узнать больше о бизнесе в сфере доходной недвижимости, подписывайтесь на наш канал «Отельеры» на YouTube, блоги в Инстаграм (Артур и Никита), мы всё записываем, делимся полученной информацией и своим опытом для того, чтобы привлечь партнёров, инвесторов, людей, готовых вместе с нами развивать этот проект. Также наши видео будут полезны для тех, кто хочет заниматься этим бизнесом самостоятельно, но не хочет допустить ошибок, которые в своё время совершили мы. Советуем заглянуть на наш сайт Отельеры.ру.

Хотите инвестировать в доходную недвижимость?

На данный момент мы готовы предложить нашим будущим инвесторам и партнерам уже стабильно работающий бизнес с рейтингом на сайтах и постоянными клиентами, а также свои экспертные консультации по инвестированию в апарт-отели; помочь в инвестировании в апарт-отели «под ключ» с доходностью от 20% годовых!

Артур Подребренников отельеры

При работе с инвесторами мы берем на себя все задачи: от выбора объекта, проведения сделки и ремонта, до оформления интерьера и подбора управляющей компании! У нас есть уже сложившаяся надежная команда из строителей, дизайнеров, фотографов, агентов по недвижимости, брокеров. Мы строим бизнес для себя и готовы помочь в этом вам!

Загрузка...

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Комментарии к статье “Как два парня из провинции создали с нуля сеть апарт-отелей в Питере с оборотом 160 млн в год. История Отельеров

  1. Загрузка...
  2. На самом деле эта “доходная” недвижимость с точки зрения закона – самострой и незаконное предпринимательство. Большинство апарт-отелей (ночлежек” будут закрыты в ближайшее время именно с точки зрения нарушения жилищного права.
    Хотите узнать, возможно ли легализовать какой-то конкретный объект – обращайтесь к профессиональным архитекторам, специалистам в проектировании и согласовании проектов перепланировки в Санкт-Петербурге – бюро http://росперепланировка.рф
    Мы поможем вам спроектировать и согласовать предприятие любого назначения – отель, ресторан, салон красоты и.т.д.
    РосПерепланировка (812) 339-61-70 8(800)100-61-70
    Перепланировка – наша специальность!

  3. Мария Алехина says

    Эти двое – настоящие предприниматели. Идеальный пример создания бизнеса от оригинальной идеи до её воплощения. Импонирует и их идея “экологичного” бизнеса: “Делай хорошо — и будет хорошо всем”.

Есть мнение? Обязательно оставьте комментарий!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Загрузка...