Зарабатывай до 500 долларов в месяц — сдавай квартиру посуточно! Все нюансы без прикрас

Многие люди, чтобы не потерять накопленные средства, стараются вложить их в недвижимость. У кого-то эта недвижимость (участок, дом или квартира) просто стоит и ничего не зарабатывает. Кто-то же проявляет коммерческую жилку и сдает свои владения в аренду.

Вот именно о сдаче в аренду мы и поговорим сегодня, только не о сдаче вообще, а о ее частном случае — о сдаче в аренду посуточно. Плюсы и минусы этой нелегкой работы журналу Reconomica поведает Екатерина из города Львов.

Начнем с начала

Здравствуйте! Меня зовут Иванькова Катерина Сергеевна. Проживаю я в Украине, в туристическом городе Львов. Я занимаюсь посуточной арендой — принимаю в своих квартирах туристов и гостей города. Сейчас мне 29 лет, а свой бизнес я начала в 2013 году.

На момент старта мне было 24 года, и вот я успешно работаю на этом рынке уже 5 лет.

Идея начать свое дело появилась в то время, когда я работала менеджером в туристической агенции, которая занималась внутренним туризмом — приемом и размещением гостей города в гостиницах и посуточных квартирах.

К слову, идея такая родилась не сразу, в фирме я проработала почти 4 года, набиралась опыта, училась общаться с клиентам, решать конфликтные и спорные ситуации, находить компромиссы, ведь в такой работе обязателен индивидуальный подход к каждому клиенту.

Моя первая квартира

На четвертый год моей работы в агенции ситуация с моими доходами ухудшилась: платили все меньше, а времени на работе и в телефонном режиме с клиентами в выходные дни я проводила все больше. К тому моменту в моей семье появилась возможность покупки однокомнатной квартиры, которую я решила сдавать посуточно и ни от кого не зависеть.

Квартиру мы купили в августе, а с работы я уволилась в январе месяце следующего года и начала ремонт в квартире.

Честно говоря, конкретный бизнес план на бумаге я не составляла — все было у меня в голове. Да и я никогда не просчитывала окупаемость самой квартиры от выручки за аренду, ведь квартира была полностью в моей собственности плюс еще и доход от нее в будущем.

Читай также: Хочешь получать от сдачи квартиры двойной доход? Читай советы опытного инвестора.

Самым сложным и длинным этапом был ход ремонта квартиры, ведь постоянно возникали непредвиденные дополнительные расходы, а время окончания ремонта постоянно затягивалось.

Готовимся к сдаче

Когда все же ремонт был закончен, начался этап закупки подходящей мебели и техники.

Хочу отметить, что квартира для сдачи посуточно не должна быть загромождена ненужными предметами интерьера, все должно быть функционально и лаконично.

Итак, для комнаты была куплена двуспальная кровать с ортопедическим матрасом, 2 прикроватные тумбочки, журнальный столик и 2 небольших мягких кресла-пуфа, телевизор, приставка для цифрового телевидения.

Шкаф для одежды вместе с вешалкой разместился в коридоре. Кухня была также не переполнена мебелью: там разместилась кухонная стенка, газовая плита, мини-холодильник и небольшой квадратный стол с табуретками.

Помимо мебели и предметов интерьера я поставила стиральную машину в ванной комнате, закупила фен, утюг, гладильную доску, необходимый набор посуды и кухонной утвари, 3 комплекта двуспального постельного белья и несколько комплектов полотенец (по 2 на каждого гостя).

Затраты и новые приобретения

Слова словами, а теперь цифры. Покупка квартиры в 30 квадратных метров обошлась в 37 000 usd. Переоформление и нотариальные услуги — около 1 200 usd, ремонтные работы, мебель и другие необходимые вещи — примерно 6 000 usd.

Не могу сказать точно, окупились ли эти затраты на сегодняшний день полностью, но полтора года назад мы с мужем, продав дачу и доложив накопленных денег, купили еще одну квартиру в историческом центре города. Это совсем маленькая студия в 15 квадратных метров по типу отельного номера, в которой есть свой санузел, мини-кухня с холодильником, электрическим чайником, микроволновкой и посудой.

Также всем гостям предоставляется чистое постельное белье и полотенца.

Читайте также: Как можно заработать деньги на маленькой комнате в коммуналке. 2 верных способа от опытного арендодателя.

Нюансы бизнеса

Теперь я хочу рассказать про саму организацию работы и другие нюансы, связанные с данным видом бизнеса. Я повторюсь и скажу, что этот вид бизнеса был для меня не новым, я выбрала его не случайно и знала его изнутри. Поэтому особых сложностей от неизвестности у меня не возникло.

Первым делом, нужно было грамотно подать и организовать рекламу. Рекламу я подавала и подаю как на платные, так и на бесплатные ресурсы (хотя достойных сайтов с бесплатной рекламой на данный момент осталось очень мало).

Мой любимый booking

Мой фаворит среди сервисов — это старый-добрый booking.com. Плюсов у этого сайта очень много. Во-первых, чаще всего заезжают серьезные гости, в основном, это туристы из-за рубежа (Германия, Польша, Турция, Канада), поэтому уровень цен на вышеуказанном сайте на порядок выше цен на сайтах, которыми пользуются только «внутренние» туристы.

Второй плюс данного ресурса — простота и четкость работы. Обязательным условием для подтверждения брони является предоплата от туриста, тем самым, гарантируя мне его заезд в обозначенные даты. Если предоплата не поступает в оговоренное мной время (24 часа с момента отправки мной реквизитов), то бронь без проблем можно отменить и ждать заказов от других туристов на эти даты.

Третьим преимуществом для меня является удобный интерфейс сайта, а также мобильное приложение Pulse для смартфона, с помощью которого мне всегда приходят уведомления о бронированиях, отменах или сообщениях гостей. Таким образом, я все время на связи и в курсе событий, даже если нахожусь далеко от стационарного домашнего компьютера.

И самое главное, я не плачу сайту денег за размещение своих объектов на сайте. Каждый месяц я оплачиваю комиссию данному ресурсу, только если гость ко мне заехал. Комиссия сайта составляет 15%, но при желании ее можно самостоятельно повысить, чтобы в рейтинге на сайте быть на более высокой позиции по сравнению с другими объектами.

Расчет очень простой, если я поставила цену за квартиру на сайте 25 usd, то комиссия, которую я должна отдать сайту составит 3,75 usd (15% от 25 usd). Таким образом, если у меня в месяц квартира будет занята 25 суток по 25 usd, то моя комиссия за месяц составит 93,75 usd (3,75*25).

При этом мой доход в сутки составит 21,25 usd, а за месяц 21,25 * 25 = 531 usd.

Есть и похуже

Есть и другие рекламные ресурсы, в которых я плачу за размещение объявлений с моими контактами и фотографиями квартир. Часто такой вид рекламы себя не окупает, ведь независимо от того, обратили ли внимание потенциальные клиенты на мои квартиры, мне нужно оплатить рекламные услуги.

Бывает, что с того или иного ресурса мне не поступает ни одного клиента в месяц, а счет за рекламу оплачен в размере около 30-40 долларов в месяц.

Теперь о расходах и правилах работы

Хочу еще немного внимания уделить цифрам. Выше я привела пример своего дохода в месяц уже с вычетом комиссии сайта, с которым я работаю (при условии занятости 25 суток из 30).

Чтобы получить чистый доход от аренды из этой суммы я должна вычесть: оплату за коммунальные услуги (квартплату, оплату за воду, свет, газ), оплату за Интернет, расходы на уборку и стирку (моющие средства и порошки), а также расходы на бытовые принадлежности, которые я предоставляю клиентам на время их проживания(туалетная бумага, мусорные пакеты, средства для посуды, жидкое мыло, сахар, соль, чай и кофе).

Итого, общая сумма вычета в месяц составляет от 50 до 70 долларов. Колебание этой суммы зависит от времени года (в отопительный сезон оплата за свет и газ намного выше, чем в теплую пору года).

Многих интересует вопрос, как же организовать свою работу в данной сфере, чтобы все было четко и просто, чтобы клиенты заезжали и чтобы квартира не простаивала без постояльцев. В этом пункте я хочу остановиться на нескольких подпунктах.

Предоплата

О предоплате я уже упоминала, но хочу остановиться на этом детальнее. Итак, я получаю бронь от клиента, не важно, каким способом: через онлайн бронирование или по средством простого телефонного звонка.

Обязательным условием бронирования моих квартир является предоплата. Как правило, предоплата составляет стоимость первых суток проживания, в редких случаях (например, в высокий сезон новогодних выходных) — 50% всей стоимости проживания.

Предоплата — это моя гарантия, что клиент заедет в мою квартиру, и квартира не простоит на выбранные им даты.

Иногда я могу немного отойти от этого правила, но это в том случае, если это постоянный клиент, и я знаю, что он точно заедет или же если клиент забронировал вечером за день до заезда или в день заезда. Во всех остальных случаях предоплата — это мое золотое правило. Кроме того, предоплата — это и гарантия для клиента, что он поселиться именно в ту квартиру, которую забронировал.

Без предоплаты я не могу предоставить клиентам никаких гарантий заезда, потому что всегда выберу гарантированную бронь от клиента, который внес предоплату.

Это правило я «зарубила себе на носу» еще тогда, когда работала менеджером в туристической фирме.

Более 50% гостей, которые не вносили предоплату, не заезжали в забронированные ими апартаменты и гостиницы и, более того, не только не считали нужным хотя бы перезвонить и предупредить о незаезде, но и упорно не отвечали на звонки от наших менеджеров, которые звонили подтвердить или отменить заказ.

Таким образом, получалось, что квартира, забронированная клиентом без предоплаты и который не заехал, скорее всего будет стоять пустой, так как другим клиентам было отказано ссылаясь на занятость объекта, а сдать квартиру с заездом в тот же день достаточно сложно.

Организация времени заезда и выезда

Чтобы не было накладок, и оставалось достаточное количество времени на качественную уборку, я определила для своих гостей следующие условия: заезд с 14:00, выезд до 12:00. Некоторые мои коллеги сдвигают это время на час раньше (заезд с 13:00, выезд до 11:00), но я придерживаюсь международных гостиничных норм.

Тем не менее, исходя из ситуации, я также могу подстраиваться под гостей. Если предыдущий день был свободен, а гости хотят заехать в 11 часов утра, то я иду им навстречу. Точно также и с выселением: если после проживающих нет сразу других желающих заехать, то я могу сдвинуть время выезда на несколько часов по желанию гостя.

Если гостям нужен гарантированный утренний заезд, к примеру, в 8 утра, то с гостей берется доплата в размере 50% от стоимости суток. Таким образом, в ночь перед утренним поселением гостей я уже не могу сдать квартиру другим гостям.

Идентичная ситуация и с гарантированным вечерним выездом: гости, желающие гарантированно задержаться в квартире после 12:00, также доплачивают сумму, равную 50% от стоимости суток.

Безопасность

Ни один владелец, который сдает квартиру посуточно, не застрахован от недобросовестных гостей, через какой бы сервис он ни бронировал квартиру. Не редки сейчас случаи краж и дебоширства на арендованных объектах. Как же владелец может себя обезопасить!?

У меня есть несколько обязательных правил.

Во-первых, я никогда не сдаю квартиру только на одни сутки. В нашем городе массовые кражи происходят именно в случае аренды квартиры на один день. Ведь, согласитесь, очень даже выгодно — заплатить хозяину 25-30 долларов и вынести из квартиры плазменный телевизор, стиральную машину и всю мелкую технику.

Во-вторых, я всегда фотографирую паспорта клиентов или любой другой документ, который подтверждает личность человека (заграничный паспорт или водительские права). Тут нужно быть очень внимательным, и, особенно, обращать внимание на печать на фотографии гостя в паспорте.

В-третьих, подписание договора, в котором четко указаны правила проживания в вашей квартире. Вы можете вписать туда любые правила, которые считаете нужными. Самое основное — указать в договоре, что нельзя шуметь, курить в квартире, устраивать вечеринки, портить имущество, а также четко указать размеры штрафа за нанесенный ущерб квартире.

В своем договоре я также указала, что не допускаю поселение лиц в сильном наркотическом или алкогольном опьянении и имею право не заселить таких гостей без возвращения предоплаты.

Также при злостном нарушении правил или при поступлении жалоб от соседей я имею право выселить гостей без возвращения оплаты за аренду.

Залог за сохранность имущества

Не могу сказать, что в 100% случаях я беру с гостей страховой депозит, хотя на всех рекламных сайтах, на которых я размещаю свои квартиры, я обязательно заполняю этот пункт.

Сумма страхового залога не велика — от 25 до 50 долларов.

Таким образом, если клиент мне кажется подозрительным или не вызывает доверия, я хоть не много, но могу себя застраховать.

Правда, скажу честно, не было еще ни одного случая, чтобы я не возвратила кому-то страховой залог.

Есть плюсы, есть и минусы

Как и любой бизнес, посуточная аренда полна приятными и неприятными нюансами. Но приятных моментов все-таки больше: это динамичность работы, знакомство с новыми интересными людьми, в том числе, и гражданами других стран; это возможность практиковать иностранные языки, а также это неполная занятость, много свободного времени и отсутствие необходимости сидеть в офисе ровно с 9 утра до 7 вечера.

Читайте также: Посуточная аренда квартир как бизнес. Рассказывает практик.

К неприятным моментам я особенно могу отнести индивидуальную специфику людей, к которым я обязана найти подход. Ведь сколько гостей, заселяющихся в дурном настроении, винят меня, к примеру, в плохой погоде или в пробках на дорогах в нашем городе. Тут важно понимать, что все люди разные, и не воспринимать такие ситуации на свой счет.

Также к проблемным моментам можно отнести мелкие поломки техники или каких-либо предметов в квартире из-за неаккуратного обращения гостей и, конечно, излишне грязное состояние объекта после того или иного гостя.

Сезонность заработка — также еще один негативный нюанс. Данная особенность связана с сезонностью туристических потоков.

К высокому сезону относятся период с апреля по ноябрь, а также период новогодних и рождественских праздников, который длиться с 25 декабря по 15 января.

В низкий сезон «поймать» своего клиента достаточно сложно, так как количество приезжих гостей уменьшается в разы, а количество предложенных объектов на рынке посуточной аренды остается прежним, что прямо влияет на ощутимое уменьшение дохода от аренды квартиры.

Так, в самые «застойные» месяцы (ноябрь и февраль) количество забронированных суток резко уменьшается и может составлять всего 8-10 суток в месяц.

Плюс ко всему, затраты на коммунальные услуги составляют столько же, сколько и в загруженные месяцы, ведь в холодную пору года квартиры нужно отапливать, независимо от того, есть ли в квартире арендаторы.

Подведем итоги

На сегодняшний день мой бизнес по посуточной аренде квартир действует прибыльно. Моя недвижимость работает на меня. Я прилагаю много усилий, чтобы клиенты были довольны и возвращались именно ко мне.

Если Вы также хотите начать заниматься посуточным размещением гостей Вашего города, то напоследок я могу Вам дать 3 совета, которыми всегда руководствуюсь лично:

1. Квартира должна быть идеально чистой.
2. Будьте приветливы и добродушны с гостями.
3. Реагируйте на отзывы, замечания и критику гостей  — все время улучшайте условия проживания.

У Вас все получится!

Опубликовано 16 июля, 2018 Обновлено 17 июля, 2018 Пользователем Мария Петрова