Как самостоятельно продать квартиру и не платить налог? Рассказывает бывший риелтор

Продажа жилой недвижимости — задача ответственная и серьезная. А поскольку такие операции среднестатистический гражданин совершает редко (по данным корпорации «Инком-Недвижимость», в среднем взрослый житель мегаполиса участвует в сделках купли-продажи жилой недвижимости раз в 6 лет) — у него наверняка возникают десятки вопросов, касающихся тонкостей заключения сделки.

Ниже журнал Reconomica подробно разберется во всех сложностях и этапах продажи. Для консультаций и экспертной редакции этой статьи мы привлекли бывшего риелтора Александра из Москвы. Разбирать ситуацию будем с позиции продавца квартиры.

Это очень длинная статья. Для поиска конкретных интересующих вас моментов воспользуйтесь оглавлением!

Содержание материала

Нужен ли мне риелтор для продажи квартиры?

Для начала следует разобраться с главным вопросом: почему вообще существуют риелторы и общественное мнение не привествует самостоятельное проведение сделок с недвижимостью? Ясно, что риск быть обманутым и потерять свое жилье, либо несколько миллионов рублей, скопленных за всю жизнь на его покупку, буквально парализует, и человек согласен платить любые безумные комиссии, лишь бы получить некие гарантии.

Сегодня мы разберемся, насколько реальны эти гарантии и насколько обоснована плата за них. Для начала вы должны предствлять себе, кто такой риелтор, чем он занимается и сколько берет за свои услуги.

Сколько зарабатывают риелторы и за что берут с нас деньги

Прежде чем разбирать тонкости продажи жилья, следует отдельно поговорить о тех, кто часто в этом помогает: риелторах. Конечно же, каждый, кто интересуется темой недвижимости, слышал о баснословных комиссиях в этой отрасли. Многим интересно, сколько зарабатывают риэторы на самом деле?

Сколько зарабатывают риэлторы на нашей юридической безграмотности

Размер дохода риелтора напрямую зависит от:

  1. Региона. Самый главный показатель — это город, в котором работает риелтор. Комиссионные обычно определяются в процентах. Как правило, 2-5% от суммы сделки купли-продажи квартиры идет агентству, а агентство отчисляет 20-80% специалисту, ведущему сделку. Таким образом, базовое правило формирования зарплаты риэлтора звучит так: выше цена жилья — выше доход агента.

  2. Процента от сделки. Средняя комиссия агенства недвижимости в Москве — 3.5-5%. При срочной продаже, или если жилье проблемное (плохой район, плохое состояние, какие-то проблемы с документами, и так далее) — процент может быть выше. От полученной суммы опытному специалисту придется отдать 20-50% компании, в которой он работает. Компания предоставляет бренд, юридическую поддержку, базы объектов недвижимости и офис, где проходят встречи с клиентами.

  3. Сегмента рынка. Условные 4% от продажи эконом-жилья и условные 4% от продажи элитной квартиры в денежном эквиваленте могут отличаться в несколько раз. Правда, и продать элитную недвижимость тоже сложнее.

  4. Опыта работы. Опытные риелторы часто отлично разбираются в психологии. Кому и что предложить, как с кем общаться, как аргументировать и убеждать — все это тоже важно в общении с клиентом. Ну и вдобавок за годы работы нарабатываются и репутация, и знакомства, и клиентская база.

  5. Репутации компании (или риелтора, если он работает самостоятельно). Чем известнее в своем регионе компания — тем больше заказов, и тем выше доход.

Для хорошего и опытного московского риелтора средней можно назвать зарплату в 80-300 тысяч. Для тех, кто работает в регионах — 30-90, в зависимости от города. Следует отметить, что текучка кадров в этой отрасли огромная.

Мы опросили несколько агентов, и выяснили, что только 1-2 из 10 стажеров остаются в агентствах более чем на год и становятся профессионалами. Есть также мнение, что тех заработков, которые были у риелторов в 2005-2015 годах (у хороших московских специалистов это были 2-8 миллионов рублей в год), не будет больше никогда, отрасль переживает упадок из-за снизившейся покупательной способности населения.

Оправданно ли проведение сделки через агентство

Помимо того, что риелтору нужно платить, для клиента существует еще несколько проблем:

  1. Образование. Очень часто агентов набирают по объявлению, не особо обращая внимание на диплом. Главное в этой профессии — это умение находить подход к каждому, умение убеждать, располагать к себе, общаться. Если же юридическое образование у риелтора все-таки есть — высока вероятность того, что диплом просто куплен, поскольку юрист с реальным дипломом вряд ли пойдет в агенты по продаже недвижимоти. А знание юридических тонкостей в операциях с недвижимостью — незаменимо. Конечно, в крупных агентствах есть свой юридический отдел, но там и цена выше.

  2. Двойная комиссия. Нередко риелторы берут двойной процент — и с покупателя, и с продавца. В российских реалиях всем наплевать на конфликт интересов, наши риелторы всегда попытаются урвать двойную комиссию. Происходит это так: покупатель, боясь потерять деньги, идет в агенство. Вместе с риаелтором он смотрит нескоьько вариантов. Если выбранную в итоге квартиру продает собственик без риелтора, то ему пытаются навязать комиссию в букальном смысле ни за что! В итоге агент наживается на неуверенных в себе продавцах, хотя уже получил комиссию с покупателя, и должен выбивать ему скидку, а не класть эту разницу в виде комиссии с продавца квартиры в свой карман.

  3. Отсутствие ответственности. По сути риелтор — это просто посредник между продавцом и покупателем, который сводит их между собой, и помогает провести саму операцию купли-продажи. Какой-либо ответственности в случае обмана с любой стороны риелтор не несет. А поскольку его цель — это закрыть сделку (продать объект), чтобы получить свой процент, он делает все для заключения сделки, не особо заботясь о ее последствиях.

Опасности самостоятельной продажи квартиры: виды мошенничества с недвижимостью

Простой подсчет: условные 4%, которые придется отдать риелтору, от 2 миллионов рублей (хорошая однокомнатная квартира в любом миллионнике, или двухкомнатная — в городе поменьше) — это 80 тысяч. Если брать московские цены, то сумма будет как минимум в 2 раза выше.

Естественно, отдавать такие деньги риелтору — жалко. Поэтому и продавцы, и покупатели — стараются искать друг друга напрямую, желая сэкономить.

Найти контрагента можно с помощи Авито или других баз недвижимиости, ценной для обывателя является лишь услуга юридического сопровождения сделки, которую можно заказать отдельно!

Примерные услуги юриста при сопровождении сделки

Сравним вкратце плюсы и минусы обоих вариантов:

Сделка с помощью риелтора

Самостоятельная сделка

Точность оценки объекта

Высокая

Низкая или средняя

Скорость продажи (покупки)

Высокая, если жилье ликвидное

Зависит от ликвидности жилья

Риски мошенничества

Ниже, чем при самостоятельной сделке

Выше, чем при сделке с риелтором

Траты времени и сил

Минимальные

Очень большие

Основной момент — это затраты времени и усилий. Если человек делает все сам — ему придется:

  1. Самостоятельно изучать актуальные законы и разбирать этапы совершения сделки.

  2. Самостоятельно делать фото, оценивать жилье, составлять объявление, публиковать его на сайты и периодически обновлять.

  3. Самостоятельно общаться с теми, кто заинтересовался.

  4. Самостоятельно организовывать осмотры.

  5. Самостоятельно собирать документы, составлять договор.

Спешка в таком деле крайне опасна: ошибка или невнимательность — и можно стать жертвой мошенников.

При купле-продаже квартир основной риск распространяется на покупателя — именно со стороны продавца существует несколько «рабочих» способов обмана. Но все-таки и покупатель тоже может обмануть владельца:

  1. Фальшивые деньги. Чтобы избежать обмана — проводить сделку нужно либо через безналичный расчет, либо с обязательно проверкой купюр в банке (стоит около 3-5 тысяч рублей).

  2. Обман при расчете (передача меньшей суммы) наличными. Следует насторожиться, если покупатель настаивает именно на таком способе оплаты.

Метод продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Теперь перечислим основные нюансы, которые часто вызывают вопросы как у продавца, так и у покупателя:

метод купли-продажи квартиры через ячейку в банке

Вот так выглядиит ячейка. В маленбкую коробочку внтри кладется «котлета» денег.

Передача денег через банковскую ячейку

Один из самых безопасных способов, поскольку даже сумма в 1 миллион — это 200 купюр по 5000 рублей, то есть крупная по размеру упаковка. Чтобы не передавать наличные при расчетах, арендуется банковская ячейка (на срок от 1 до 2 месяцев). Средняя стоимость аренды — 3000 рублей в месяц.

Положить деньги в ячейку могут продавец и покупатель (чтобы проверить сумму), а забрать — только продавец. При этом в договоре с банком должны указываться данные того, кто может забрать деньги, и список документов, которые он должен предоставить.

Альтернатива банковской ячейке: аккредитив

Когда при продаже недвижимости встает вопрос о передаче денег, одним из вариантов является аккредитив. По сути это бумажный документ, в котором четко указаны условия, при соблюдении которых его держатель может получить в банке оговоренную сумму.

1 миллион рублей купюрами по 1000

В аккредитивах могут быть указаны не только сумма и условия, при которых ее сможет забрать владелец документа. Там же можно четко указать и способ платежа, и способ извещения получателя, и срок действия договора. В основном такой способ актуален, если продается-покупается вторичка (то есть когда обе стороны не могут полноценно доверять друг другу).

Надо сказать, что исторически в РФ аккредитив не очень распространен. Более 90% сделок купли-продажи квартир осуществляются через ячейку. Это связано со многими факторами: коммиссии за аккредитив, безграмотность риелторов, желание продавцов уйти от налогов.

Надо ли платить налог при продаже квартиры?

С 1 января 2016 года при продаже жилой недвижимости НДФЛ должен уплачиваться продавцом, если квартирой он владел менее 5 лет ( менее 3 лет для квартир, полученных по дарственной, договору ренты или при приватизации).

Срок уплаты налога — до 1 апреля следущего года после года, в который была продана квартира. Место уплаты — отделение ИФНС по месту регистрации.

Подать декларацию необходимо лично. Если по каким-то причинам этого сделать нельзя — сделать это может ваш представитель, имеющий нотариальную доверенность.

Как подать декларацию НДФЛ через интернет

Интерфейс ЛК на сайте налог.ру

Так выглядит личный кабинет налогоплательщика

Также возможна подача декларации электронно через сайт налог.ру.  Если у вас есть учетная запись портала Госуслуг, достаточно авторизоваться. Сначала вы ничего не увидите, личный кабинет активируется автоматически через 3 дня. В противном случае вам нужно идти за логином в местное отделение ФНС или делать себе учетку Госуслуг, которая все равно нужна, так как облегчает очень многие бюрократические процессы.

Далее вы выбираете пункт «Деларация по форме 3-НДФЛ» и заполняете поля. В первый раз это сделать сложно, но на сайте налоговой есть программа-помощник. Из практики, чтобы впервые разобраться в даже несложной декларации, уйдет несколько часов. Можно обратиться к бухгалтеру или различным платным серсисам онлайн (например, НДФЛка). Стоит услуга по заполнению декларации 500-3000 рублей.

Подача декларации через личный кабинет налогоплательщика

Поданная декларация по закону прохдит камеральную проверку 90 дней

Если вы продали квартиру, в деларации НДФЛ нужно указывать ВСЕ истоники дохода за год.  Вторую и последющие декларации заполнять вам будет проще.

Как использовать налоговый вычет при продаже квартиры менее 5 лет в собственности. Виды вычетов

Ставка НДФЛ при продаже квартиры составляет 13%. Дефакто она применяется к поулченной выгоде,а не к брутто стоимости. Но закон гласит, что налоговый вычет является вашим правом, то есть, вы должны его заявить, чтобы получить.

Существует 2 вида налоговых вычетов: при продаже и при покупке.

Вы имеете право заявить вычет на 1 млн рублей при продаже любой квартиры.

Вместо этого можно приложить документы, подвтерждающие расходы при покупке (договор купли-продажи/договор долевого участия в строительстве)

Пример:

Вы купили новостройку по ДДУ за 3000000 рублей. Спустя два года вы продали ее за 4000000 рублей. Заявлять вычет на миллион нет смысла, вы должны заявить вычет на сумму расходов. Теоретически можно приложить документы, подтверждающие расходы на отделку, но на практике таджики, делающие ремонт, чеков не выдают. Таким образом, вы должны государству 130000 налога на доходы физичиских лиц.

Вычет за покупку недвижимости на 2 млн рублей можно заявить один раз в жизни при альтернативной сделке (покупке новой квартиры после продажи старой).

Теперь о том, какие документы подавать в налоговую после продажи квартиры:

  1. Заполненная декларация 3-НДФЛ.

  2. Договор купли-продажи жилплощади, в котором указана сумма сделки.

  3. Документ, подтверждающий получение средств.

Как продать квартиру менее 5 лет в собственности и не платить налог

Сущевсвтует юридическая путаница: многие до сих пор уверены, что не нужно платить налог с квартиры, бывшей в собсвенности более 3 лет. С 2016 года закон говорит, что квартирой для освобождения от налога нужно владеть более 5 лет. Закон распространяется на квартиры, оформленные в собсвенность после 1 января 2016 года. Для тех, кто оформил квартиру ранее, действует правило 3 лет.

Подробнее читайте непосредственно в законе №382-ФЗ от 29.11.2014.

По действующему законодательству при продаже квартиры, бывшей в собственности менее 5 лет, продавец обязан выплатить 13% налога с суммы, превышающей 1 млн рублей. Для удобства рассмотрим на примере.

У гражданина Петрова имеется квартира, которую он продает за 3 миллиона рублей. Его доход в данном случае составит:

3.000.000 (общая сумма, которую он получает при продаже) — 1.000.000 (вычет) = 2.000.000 рублей.

С этой суммы и нужно будет уплатить государству 13%. В данном случае они составят 260 тысяч рублей.

Поэтому все продавцы стремятся сократить эту сумму. Варианты такие:

  1. Если у гражданина есть документы, которые подтверждают расходы на покупку квартиры — вычет будет составлять не 1 миллион, а сумму, за которую была куплена квартира. В большинстве случаев она будет больше 1 миллиона, а значит — размер налога уменьшится. Чтобы не платить налог, можно попытаться прикрепить к декларации чеки на неустранимые улучшения. Но их надо где-то достать.

  2. С покупателем можно договориться об указании в договоре купли-продажи той же суммы, за которую продавец купил квартиру. Разница между указанной и реальной стоимостью передается под расписку на неустранимые улучшения. Продавец в этом случае официально не получает никакого дохода, а значит — не обязан уплачивать налог. Грубо говоря, вы продаете квартиру за 1 млн, а мебель и штукатурку за 3 млн, например. Но в регпалате регистритуется только продажа самой квартиры, а значит, налоговики реальную цену не узнают.

  3. Использовать для ухода от налога 2 договора купли-продажи. В этом случае сделка оформляется не за 1 раз, а за 2: сначала продавец продает одну часть квартиры (по одному договору), а затем — продает вторую часть (уже по другому договору). В этом случае можно дважды воспользоваться вычетом в 1 миллион — то есть существенно снизить сумму налога.

На практике используется всегда второй вариант.

Редация обращает внимание, что уход от налогов путем сокрытия цены сделки не является законным. Информация приведена только для ознакомления с фактической ситуацией на рынке!

Что нужно знать при самостоятельной продаже квартиры

  1. Сроки оформления договора. Весь процесс оформления в идеале может занять 21 день. Обычно процедура занимает чуть больше времени — примерно месяц, и квартира полностью будет продана.

  2. Требуется ли согласие супруга на продажу квартиры приобретенной до брака? В данном случае недвижимость не считается совместно нажитой, и может продаваться без согласия.
  3. Требуется ли согласие супруга на продажу квартиры после развода? Если жилье было приобретено в браке (то есть является совместно нажитым) — то требуется. Если жилье было приобретено до брака (то есть не является совместно нажитым) — не требуется.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Один из первых этапов при продаже недвижимости — это сбор пакета документов. Продавцу понадобятся:

  1. Паспорт (собственника, если он самостоятельно занимается продажей, или доверенного лица, если продажа осуществляется по доверенности). Если возраст собственника меньше 14 лет — вместо паспорта требуется свидетельство о рождении. Если собственник несовершеннолетний, но старше 14 лет — требуется и свидетельство, и паспорт.

  2. Письменное согласие супруга на продажу, заверенное у нотариуса, и свидетельство о браке (если объект совместно нажит в браке).

  3. Договор (купли-продажи, дарения, долевого участия), подтверждающий право собственности на квартиру.

  4. Техпаспорт на жилплощадь, выданный менее 5 лет назад. Если «возраст» техпаспорта превышает 5 лет — в БТИ нужно получить новый документ.

  5. Выписка из домовой книги (получить ее нужно не раньше чем за 30 дней до сделки).

  6. Если собственник — несовершеннолетний, требуется разрешение из органов опеки и попечительства (чтобы подтвердить, что продажа недвижимости не нарушает права ребенка).

  7. 3 экземпляра договора купли-продажи (по 1 — каждой стороне сделки, и еще 1 — регистрационному органу).

  8. Если жилье досталось в дар или в наследство — в налоговой требуется взять справку, которая подтвердит отсутствие долгов по налогам.

Самостоятельный поиск клиента — экономия на риелторе

Теперь поговорим о поиске контрагента. Если для покупателя самостоятельно найти продавца — задача нелегкая (кругом одни риелторы и мошенники), то для продавца обойтись без посредников можно намного проще.

Этапы самостоятельной продажи квартиры

Для этого к услугам продавца несколько крупных онлайн-досок объявлений:

  1. Авито (Avito).

  2. Циан (Cian).

  3. Квадрум (Kvadroom).

  4. Яндекс.Недвижимость.

  5. Домофонд.

Также есть профессиональные платные базы с недорогим доступом (к примеру — Навигатор, Виннер, и так далее).

Все, что требуется от продавца — как можно подробнее и точнее описать свою квартиру, приложить фотографии, и дожидаться звонков.

Будьте готовы к тому, что вам посыпятся предложения от риелторов: они постоянно сидят на этих сайтах и моментально откликаются на подобные объявления, предлагая свою помощь. Причем даже если вы укажете в объявлении, что рассматриваете только «прямых» покупателей — это вряд ли поможет.

Более подробно о поиске клиента расписано во второй части этой статьи: «Срочная продажа квартиры без риелтора». Это реальный практический кейс, советуем почитать.

Пошаговый план сделки с жилой недвижимостью. Инструкция от риелтора

Очень часто те, кто желает продать жилье (и те, кто хотят его приобрести) — не имеют общего понимания всей схемы в целом.

 Комментарий риелтора:

Прежде чем перейти к пунктам, очень важный момент для продавцов. Рыночная цена вашей квартиры — это не та, за которую выставили самую дорогую квартиру в вашем районе — чуть большей площади и с ремонтом получше. Эта квартира никогда не продастся, а ваша объективно хуже. Рыночная цена вашей квартиры — это цена самого дешевого на сегодня аналогочного предложения.

Поэтапно весь процесс продажи квартиры «от» и «до» выглядит следующим образом:

  1. Ставится конечная цель и желаемые сроки продажи. Целью может быть максимально быстрая сделка (когда нужно быстро получить деньги), получение максимально выгодной суммы, или же просто факт продажи за разумную стоимость, но без спешки. Если хочется продать жилье максимально быстро — будьте готовы к тому, что придется снижать стоимость вплоть до 5-15% от среднерыночной. Если хочется получить максимально высокую цену — приготовьтесь ждать не один месяц. На 2017 год ситуация такова, что все продается плохо и все покупатели требуют существеных скидок (до 15% от объявленной цены).

  2. Выполняется точная оценка объекта. Сделать это можно как самостоятельно, так и с помощью риелтора. Если квартира будет стоять на продаже длительный срок (от нескольких месяцев и дольше) — цену рекомендуется регулярно пересматривать, поскольку она может меняться. Самостоятельно оценить жилье можно с помощью сайтов по продаже недвижимости: посмотрите, сколько на них стоит примерно такие же квартиры, как ваша. Обращайте внимание на: расположение, этаж, метраж и планировку, близость к важным объектам (остановки общественного транспорта, школа, детсад, больница, магазины), год постройки дома, текущее состояние (потребность в ремонте, состояние коммуникаций).

  3. Находится временный вариант для проживания (или новая квартира, если с вырученных денег планируется сразу покупать другую). Если жилплощадь — единственная, то при продаже нужно будет где-то жить.

  4. Делаем качественные фотографии и подготавливаем развернутое и красивое описание. Любой покупатель прежде всего оценивает ваше предложение по объявлению, которое он увидит на сайте. Если оно будет не информативным, или без фотографий — выше шанс, что пользователь даже не будет его рассматривать. И наоборот — объявления, в которых указана вся важная информация и прикреплено много фотографий — дают лучший отклик.

  5. По возможности подготавливаем жилье к просмотру. Отклеились обои в углу? Течет кран на кухне? Балконная дверь плохо открывается? Мелкие недостатки желательно поправить, поскольку при просмотре они могут либо отпугнуть покупателя, либо же он может запросить скидку. В идеале — стоит вообще выполнить легкий (дешевый!!) косметический ремонт, если жилплощадь находится совсем уж в плохом состоянии. Слишком старую и разваливающуюся мебель желательно вообще выбросить. Покупатели лучше воспринимают незахламленные и просторные (пусть и совсем пустые) помещения, чем обжитые комнаты, но со старой и некрасивой обстановкой.

  6. Собираем пакет документов, требуемых для продажи. На этом же этапе можно подыскать юриста, который при необходимости будет решать вопросы при оформлении документов. Лучше обойтись без риелтора, но с юридической поддержкой.

  7. Даем объявления о продаже. Желательно публиковать их на нескольких сайтах сразу — чтобы охватить большую аудиторию. Для ускорения продажи можно на платной основе закрепить или выделить объявление — чтобы его лучше замечали.

  8. Начинаем общаться с заинтересовавшимися покупателями. На этом этапе будьте готовы к тому, что люди могут звонить и назначать время на разное время суток. Если самостоятельно не получается отвечать на звонки или приводить покупателей на просмотр — понадобится найти другого человека, который будет этим заниматься в ваше отсутствие.

  9. Когда покупатель точно решился на сделку — подписывается предварительный договор купли-продажи. Это своего рода гарантия того, что продавец не продаст квартиру другим покупателям, а покупатель — не станет искать другие варианты. В договоре должны быть четко прописаны сроки дальнейших действий, порядок расчетов и прочие условия, оговоренные сторонами. Берется аванс. Как правило, это 50 тысяч рублей.

  10. Заключение «основного» договора купли-продажи. Самый важный и ответственный этап, которому стоит уделять основное внимание. Именно здесь лучше пользоваться юридической поддержкой. Нужен ли нотариус при сделке с недвижимостью? Не обязательно, если стороны не имеют дополнительных вопросов и подозрений, и согласны провести сделку самостоятельно.

  11. Расчет между сторонами. Может выполняться наличным или безналичным способом, через банковскую ячейку или посредством аккредитива.

  12. Регистрация сделки. Производится в Регистрационной палате. Срок регистрации — до 1 месяца.

  13. Передача квартиры новому собственнику. Предыдущий владелец (если он во время оформления еще проживал в квартире) съезжает, и квартира полностью переходит в собственность нового владельца. При этом обязательно оформляется акт приема-передачи жилплощади.

  14. Продавец забирает деньги оговоренным способом.

Образец договора купли-продажи квартиры

Образец каждого из договоров можно либо скачать в Интернете, либо взять у риелтора или юриста (если они принимают участие в сделке).

Юридические тонкости — материнский капитал, ипотека, несовершеннолетние дети, долевая собственность

Часто при продаже квартиры у продавца возникают дополнительные вопросы. Чаще всего они связаны с такими нюансами:

  1. Применение материнского капитала. В этом случае сделка может быть совершена только по безналичному расчету — поскольку наличными маткапитал не выдается ни при каких условиях.

  2. Ипотека на квартиру еще не погашена. В этом случае продать квартиру можно таким способом: с покупателем необходимо договориться о том, что сумма, равняющаяся оставшейся задолженности, передается в качестве задатка. Затем продавец этими средствами погашает оставшийся кредит, после чего обычным способом продает квартиру, получая оставшуюся часть суммы.

  3. Продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок. В этом случае ребенка после выписки сразу необходимо куда-то прописать. При этом дети до 10 лет могут прописываться только по месту прописки родителей, дети в возрасте от 10 до 14 — у других близких родственников, а от 14 до 18 — и в любых других местах. Если же несовершеннолетний ребенок является собственником (такое бывает, если осуществляется продажа квартиры после вступления в наследство) — то сделка возможна только при разрешении Органов опеки и попечительства. Они выдадут разрешение только если вы докажете, что ребенок получит условия НЕ ХУЖЕ, чем были.

  4. Продажа доли в квартире. Если собственник доли в квартире желает ее продать — он должен сначала предложить выкупить ее владельцам других долей. Если в течение месяца они не произведут выкупа, или откажутся — доля может быть продана сторонним лицам. Важный момент: стоимость и условия продажи для сторонних лиц должны быть такими же (или не хуже), чем предлагалось владельцам других долей.

Страховка от потери денег: что такое юридическое сопровождение сделки?

Мошенничество при купле-продаже жилья — явление не повсеместное, но все-таки нередкое. Процветает оно по всем регионам. Причем даже сделка с риелтором не является гарантией защиты от обмана: агент заинтересован только в факте продажи.

Чтобы не разбираться самостоятельно во всех тонкостях правил и законов, актуально переплатить, но заказать юридическую помощь. Юристы, специализирующиеся на сделках по недвижимости, могут оказать такие виды услуг:

  1. Общая консультация по вопросам, которые возникают у каждого продавца и покупателя.

  2. Поддержка при переговорах со второй стороной.

  3. Сбор документов.

  4. Подготовка договора.

  5. Проверка юридической чистоты объекта (обременения, аресты, долги, и так далее).

  6. Поиск и анализ возможных способов, которыми сделка может быть признана недействительной в будущем (и прочих способов обмана).

  7. Организация и контроль расчетов при сделке.

  8. Организация и контроль перехода права собственности.

Такая услуга может стоить как фиксированную сумму, так и составлять процент от цены объекта. Средняя стоимость юридического сопровождения — 30-35 тысяч для крупных городов и ~20 тысяч — для регионов. В процентах юристы обычно берут не более 2-3% от общей суммы сделки.

Образец заявления на материнский капитал при купле-продаже квартиры

Услуги юриста могут оплачиваться как одной из сторон, так и обоими участниками сделки по взаимному согласию (поскольку и продавец, и покупатель — заинтересованы в честности и правильности ее проведения).

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: что нужно знать?

Альтернативной сделкой купли-продажи называют цепочку действий с имуществом, действия в которой осуществляются одновременно. Если речь идет о квартире, это означает, что гражданин продает свое жилье, и тут же покупает другое. То есть человеку не приходится оставаться на улице с крупной суммой денег на руках — он фактически не получает сумму на руки, а тут же тратит ее на приобретение другого жилья.

Такая схема на российском рынке недвижимости очень распространена: для примера, в Москве таким образом проводят около 70% от всех сделок.

Альтернативная сделка не противоречит действующим законам и правилам. Схема это достаточно старая — она использовалась еще до распада СССР, когда единственным способом улучшить жилищные условия был обмен жилья.

Как обезопастить себя от мошенничества

Из основных нюансов стоит выделить:

  1. Сделки должны быть зарегистрированы одновременно. Если кто-то из участников против такого условия — стоит насторожиться.

  2. Недвижимость, оформленная в начале 90-х, должна проверяться максимально внимательно. В те годы сделки могли заключаться с нарушением прав (временно выписанных граждан, детей).

  3. Избегайте сделок (или проверяйте с помощью юриста) объекты, которые за последние несколько лет неоднократно перепродавались.

  4. Договаривайтесь о такой сделке только с вменяемыми людьми. Алкоголизм, наркомания, преклонный возраст, любые подозрения на психические отклонения у участника сделки — вот самые явные поводы отказаться от такой схемы.

Проводить альтернативную сделку стоит только с участием риелтора и юридической поддержкой. Самостоятельно добиться условий, которые устроили бы всех участников сделки — задача тяжелая.

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Комментарии к статье “Как самостоятельно продать квартиру и не платить налог? Рассказывает бывший риелтор

  1. Наталья says

    Продажа и купля квартиры — это очень серьезно. Обычно, чтобы разобраться во всех подводных камнях, нужно иметь юридическое образование (простому человеку будет сложно). Но вот, что касается задействования риелтора в продаже квартиты, то этот пункт мы в своем случае обошли. Т.е. сами нашли покупателя, договорились о всех составляющих (в финансовом плане), а потом пошли оформлять к нотариусу, там и просмотрели данные по квартире (не заложена ли и т.д.). Страшно было при оплате, подвоха боялись обе стороны. Но все обошлось нормально и риелтору проценты платить не пришлось.

  2. Александр Борисов says

    Актуальная информация о ситуации на рынк недвижимости сегодня, данные «Инкома»:
    «Сейчас средняя цена предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы составляет 10,1 миллиона рублей, в то время как средний чек сделки — 7,55 миллиона рублей. Таким образом, разница, обозначающая фактическую скидку, составляет 25,2 %. По этой причине в Москве из десяти квартир продаются две.»

  3. Светлана says

    У меня подруга-риелтор, поэтому есть, что называется, «подушка». Сама бы не рискнула проводить такую серьезную сделку, так как переживаю, что всё может в итоге закончиться не очень хорошо, особенно если нет помощи специалистов.

  4. Марина says

    Это непросто. Вот подробное пошаговое руководство от юристов по купле-продажи квартиры
    https://rutracker.org/forum/viewtopic.php?t=2341027
    Часть информации устарела, но рекомендую почитать, прежде чем ввязываться в сделку без специалиста.

  5. Faker says

    Попробуй продай сейчас квартиру в кризис. Рынок недвижимости стоит, куча риэлторов без работы. Сам пытаюсь продать двушку в Ростове уже пол года, за это время всего несколько показов которые закончились ничем. Риэлторы в этом плане могут помочь, ибо всем занимаются исключительно они.

Есть мнение? Обязательно оставьте комментарий!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Загрузка...