Юридическая проверка квартиры, или как не попасть на деньги при покупке недвижимости на вторичке

Цены на квартиры в крупных городах России хоть и стагнируют уже который год, но доступнее для простых людей от этого жилье не стало, ибо реальная средняя зарплата практически не растет: Росстат рапортует о номинальном росте зарплат, но подорожание продуктов, товаров и услуг первой необходимости не позволяет россиянам накопить на собственное жилье. Поэтому если вы один раз смогли собрать нужную сумму всей семьей, то при покупке вы не имеете права рисковать этими деньгами. Нужно покупать только при стопроцентных гарантиях юридической чистоты недвижимости.

Какие документы стоит проверить при покупке жилья, чтобы не потерять деньги, как это делается и как избежать уловок мошенников? Сегодня Reconomica и риелтор Ольга Байкова рассмотрят для будущих покупателей жилья проблему проверки юридической чистоты квартиры. Кстати, эта самостоятельная услуга в юридических консультациях и агентствах недвижимости стоит прилично: от 5 до 50 тысяч рублей, в зависимости от бренда и профессионализма компании, так что, если вы решитесь проверять документы самостоятельно, эта статья сэкономит вам кучу денег на новоселье.

Юридическая проверка недвижимости: что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Проверка квартиры на юридическую чистоту – один из ключевых этапов сделки на вторичном рынке. Ведь покупатель за свои деньги получает право собственности на объект, которое изначально нематериально, и может быть отозвано, если кто-то другой подтвердит правомерность своих притязаний. Перед подписанием ДКП следует убедиться в подлинности правоустанавливающих документов и в том, что жилье продает собственник, а не преступник, который себя за него выдает.

как проверить квартиру

Но обмануть покупателя может и настоящий хозяин недвижимости, поэтому проверять квартиру надо не только на откровенный криминал, но и на вполне «бытовые» косяки.

Почему не стоит перекладывать ответственность на агента

И делать это надо самостоятельно. Риелтор, если он нормальный, конечно, проверит историю объекта и даст рекомендации по покупке, но в случае каких-либо проблем он несет материальную ответственность только в размере своих комиссионных. Прецеденты возмещения убытков агентами в России можно пересчитать по пальцам. Короче, если маклер поможет клиенту купить квартиру за 5 миллионов, а потом ее отберут, то агент извинится, вернет 100 тысяч гонорара и исчезнет в тумане.

фиг вам

Не надейтесь стрясти с риелтора ваши 10 миллионов убытка, у него столько  просто нет!

Почему титульное страхование бесполезно, а на банковские проверки рассчитывать не надо

Не поможет и титульное страхование, поскольку в большинстве договоров указано, что страховая фирма выплатит компенсацию по всем страховым случаям, которые произойдут после подписания документа. Но в случае претензий со стороны третьих лиц этот случай произошел задолго до подписания договора со страховщиком, просто то третье лицо не знало (или делало вид, что не знает) о своих правах, а потому не обращалось в суд.

Ипотека тоже не дает никаких гарантий. Банк при выдаче кредита проверяет вдоль и поперек заемщика, но поверхностно смотрит на саму недвижимость. Если клиент лишится права собственности, банк посочувствует, похлопает его по плечу и… напомнит о следующем платеже. Юридическая чистота квартиры – проблема заемщика, а не кредитора. Человек взял деньги, и с него будут требовать возврата, а то, что он купил объект с палеными документами, никого не касается.

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих, поэтому будем учиться плавать и параллельно надувать спасательный круг.

Какие документы должны быть у продавца квартиры в 2018 году?

Итак, вам понравилась квартира, вы готовы ее купить, но сначала хотите посмотреть на правоустанавливающие документы. Обычно это делается при передаче аванса за объект, но иногда случается и на показе недвижимости. К правоустанавливающим документам на квартиру относятся:

  1. Свидетельство о праве собственности на квартиру/комнату/жилище;
  2.  Договор купли-продажи недвижимости;
  3. Договор передачи жилого помещения (при приватизации);
  4. Договор дарения, мены или ренты;
  5. Свидетельство о праве на наследство/на долю в наследство;
  6. Справка о выплате пая ЖСК;
  7. Решение суда или мировое соглашение;
  8. Договор передачи (при безвозмездной субсидии, по взаиморасчету и т.д.);
  9. Выписка ЕГРН (с 1.01.17).

Конечно, с 1 января 2017 года главным правоустанавливающим документом признана выписка ЕГРН, но прочие свидетельства о собственности не утратили законную силу, поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке человек с ними может столкнуться.

кадастровая выписка

На руках у собственника жилья должны быть оригиналы каких-либо бумаг из вышеперечисленных и паспорт. Передавать даже авансовые деньги по копиям нельзя, требуйте оригиналы. Причем проверяется и сам паспорт продавца. Для начала стоит хотя бы сличить человека с фото в паспорте, а также спросить основные данные документа. Лучше спрашивать что-то не совсем стандартное. Например, место рождения и терял ли он паспорт, поскольку место прописки и ФИО преступник выучит наизусть однозначно.

паспорт
Органолептическая проверка правоустанавливающих документов

Когда вам предоставили подлинники правоустановки, то с помощью небольшой органолептической экспертизы можно установить, не фальшивка ли перед вами.

Внимание! Проверить таким образом можно только свидетельства о собственности, напечатанные на специальной бумаге Гознак. Правоустанавливающие документы, выданные в 2015 и 2016 годах, печатались на обычной бумаге без всяких степеней защиты. Точно такие же свидетельства вы можете напечатать у себя дома на лазерном принтере, поэтому их техническая экспертиза ничего не даст.

Как проверить свидетельство о собственности

Органолептическая экспертиза начинается с проверки бланка Гознак. Отличительные признаки подделки бланка:

  • под УФ-свечением (специальный фонарик в помощь) не видны специальные защитные волокна, спецсимволы расплывчаты, водяные знаки видны нечетко;
  • на бланке отсутствует рельеф (на оригинале он легко нащупывается);
  • защитная голограмма просто вклеена на бланк, а не вшита в несколько слоев;
  • оттиски букв, цифр и линий плоские, без каемки по краям;
  • при восьмикратном увеличении (лупа в помощь) штрихи на буквах и цифрах неровные, образованы спекшимися точками, бугрятся или прерываются, что указывает на скан оригинала;
  • также штрихи под лупой могут выглядеть множеством разноцветных точек;
  • в местах сгиба осыпается краска и появляется небольшая белая полоска;
  • штрихи блестят, если разместить документ под небольшим углом, при оригинальной печати краска матовая;
  • следы карандашного эскиза.
проверка документов

Смотреть документы надо в буквальном смысле под лупой!

Признаки подделки

Если свидетельство изготовлено на настоящем бланке Гознака, это не гарантирует подлинность документа. Текст может быть подделан. К основным признакам подделки текста, которые можно установить самостоятельно, относятся: 

  1. Травление текста
    Если текст травился химическими средствами, то место вытравки приобретет желтый оттенок. Бумага будет как будто бы поцарапана. Меняются оттенки штрихов букв, которые расположены на границе с вытравленным текстом.
  2. Подчистка текста
    Если наклонить бумагу под углом к источнику света и посмотреть на него под лупой, то будут видны приподнятые волокна бумаги, микроостатки прежнего текста и просветы на месте подчистки. На обороте на месте расположения удаленных знаков останутся выпуклые следы от них. Также в местах подчистки наблюдается разрыв защитных линий и узоров бланка.
  3. Дописка текста
    С помощью лупы становится видна разница в цвете и типах штрихов (например, появляются двойные обводные штрихи) между оригинальным и дописанным текстами.
  4. Сканирование текста
    Штрихи при увеличении элементов неровны, непрерывны и нечетки.
  5. Нарушение скрепления
    На документе (например, ДКП) видны следы предыдущих скреплений и загибания скрепок от степлера вручную.
  6. Копирование подписи
    При увеличении текста не видно следов от ручки, зато есть частички копировального порошка, а сами штрихи имеют нехарактерные разрывы.
  7. Разрывы в нанесении
    Если подпись сложная, то при увеличении будет заметно снижение нажима ручки, а также небольшая точка или разрыв перед самым трудновыполнимым элементом (характерно для ДКП и нотариальных документов).

Если к технической составляющей вопросов не возникло, начинается следующий этап проверки.

Проверка правоустанавливающих документов нового образца

С 1 января 2017 года основным правоустанавливающим документов считается выписка ЕГРН, в которой содержится вся информация об объекте, его технических характеристиках и зарегистрированных ранее правах. Этот документ выдают в Росреестре или МФЦ. Обычно продавец берет выписку ЕГРН самостоятельно, а покупателю остается лишь проверить информацию из нее.

Особое внимание уделяется количеству переходов прав в истории объекта. Чем больше отчуждений, тем хуже. Если квартира перепродавалась несколько раз подряд в течение полугода-года, то от сделки лучше отказаться. Таким образом мошенники заметают следы, оформляя жилье на подставных собственников. Грамотный риелтор проверяет всю цепочку бывших собсвтенников.

Если квартиру продает человек, купивший ее пару месяцев назад, а также при этом его паспорт выдан другим субъектом РФ, в котором хозяин и прописан, это должно насторожить потенциального покупателя. Если общий анализ данных из ЕГРН ничем не смущает, следует собрать все документы по квартире.

Сбор документов для проверки на юридическую чистоту

Перейдем к вопросу сбора документов.

1. Архивная выписка

архивная выписка
Этот документ получается в РЭУ по месту нахождения квартиры. Обычную выписку выдают собственнику, самостоятельно обратившемуся сюда, в ней размещены сведения обо всех прописанных людях за время его владения недвижимостью. Архивную выписку официально не дают никому. Чтобы получить архивку, придется договариваться с сотрудниками РЭУ. Кого-то удастся подкупить, а кого-то уговорить (можно даже поплакать, сказав, что очень сильно боитесь купить плохую квартиру, берете ипотеку, ухаживаете за престарелыми родителями – короче, давите на жалость). Но в любом случае вам выдадут архивку без печатей. Она не сможет быть доказательством в случае судебных разбирательств, но поможет для выстраивания общей картины об объекте.

Визуально этот документ представляет собой таблицу, в которой указаны ФИО прежних жильцов, а также причины выписки из объекта и новые места жительства. Информация по каждому из них проверяется отдельно. В частности узнается, доехал ли бывший собственник недвижимости до нового адреса. Для этого придется добраться до подходящих паспортных столов и узнать, зарегистрировался ли он в новом доме.

Что должно смутить? Слишком резкая смена места жительства. Например, жил человек в благоустроенной квартире где-нибудь на ВДНХ, а потом переехал в частный дом в Рязанской области. В 9 из 10 случаев подобные сделки носят криминальный характер.

Если в квартире есть кто-либо, временно снятый с регистрационного учета, это отобразится в архивке. Это касается тех, кто проходит срочную службу в армии или заключенных. Возможно, претендовать на право собственности этот человек не может, но вот вернуться по прежнему месту регистрации и жить там он имеет право.

Также в паспортном столе уточняется информация о возможности прописки в квартире, не закрыта ли регистрация из-за скорого сноса здания.

2. Справки ПНД и НД

справки пнд/нд

Справка из диспансера

Если человек страдает психическими заболеваниями, наркологической или алкогольной зависимостью, то он состоит на учете в ПНД/НД. Даже при условии того, что ему разрешено заключать сделки, сам психиатрический учет говорит о проблемах восприятия действительности. После купли-продажи жилья такой человек может оспорить сделку, сказав, что в момент подписания ДКП не осознавал своих действий. Также в суд нередко подают родственники продавца с аналогичным иском.

Справка ПДН/НД не имеет никаких степеней защиты, ее легко подделать, поэтому лучше съездить с самим собственником в диспансер по месту его прописки, чтобы он получил документ при вас.

Если все-таки хозяин состоит на учете, хотя и не признан недееспособным, на само подписание лучше привести врача для медицинского освидетельствования. Это платная услуга, но она поможет в дальнейшем доказать, что продавец в момент сделки полностью осознавал свои действия и не был введен в заблуждение. Услугой медицинского освидетельствования стоит воспользоваться и в том случае, если жилье продает собственник старше 70 лет.

Если хозяин ведет себя странно, но не состоит на учете у психиатра, надо осторожно выяснить у него информацию о недавних заболеваниях. Просто лечение некоторых болезней связано с приемом лекарств, негативно влияющих на состояние психики (например, туберкулез, рак). Если продавец не говорит ничего определенного, надо попросить у него справку о том, что в течение последних 3 месяцев он не принимал никаких психотропных и сильнодействующих препаратов. Она выдается в регистратуре поликлиники по месту жительства.

3. Справки по несовершеннолетним, проживащим в квартире

Если незадолго до приватизации из квартиры были выписаны дети, то это отобразится в архивной выписке. Поскольку по закону они все равно имеют право на долю в объекте, такое жилье нельзя покупать. В любой момент эти несовершеннолетние могут заявить о своих правах и выиграть судебный процесс.

Сейчас при покупке квартиры или части квартиры у ребенка требуется обязательное разрешение органов опеки. Без него Росреестр не зарегистрирует сделку, но все равно покупатель должен подробно расспросить продавцов о причине продажи. Большинство сделок с участием несовершеннолетних альтернативные, поскольку опека требует предоставить новое жилье взамен отчуждаемого либо положить деньги на счет ребенка. Но родители обычно не соглашаются на второй вариант, поскольку стоимость недвижимости велика, а то, что может случиться с деньгами на счетах в России, знают все. Поэтому несовершеннолетний продает одну квартиру, а взамен покупает другую, но на нее тоже стоит посмотреть. Конечно, органы опеки проверят объект с точки зрения технического состояния, но проведут поверхностную экспертизу правоустановки. Если ребенок купит жилье «с душком», он вернется на прежнее место жительства. Поэтому в интересах покупателя обеспечить еще и проверку приобретаемого жилья.

Если у продавца двое или больше детей, то у него следует запросить справку из Пенсионного фонда о том, что материнский капитал не был использован или был, но на другие цели. При предоставлении маткапитала родители обязаны выделить детские доли в жилом помещении. Сейчас за этим никто не следит, поэтому взрослые нередко «забывают» о своих обязательствах, но это не отменяет прав детей на свои законные квадратные метры. Ситуация осложняется тем, что здесь интересы несовершеннолетних может представлять ПФР, который и выделял деньги, даже при условии согласия ребенка на сделку без выделения доли.

сертификат на маткапитал

4. Наследственные документы

Если нынешний собственник унаследовал квартиру, то это минус. Ситуация упрощается, если он был наследником одновременно по закону и по завещанию, а со дня смерти наследодателя прошло более трех лет. В этом случае возможность появления претензий со стороны неучтенных наследников сильно уменьшается.

Если наследство свежее, то от покупки и вовсе лучше отказаться. Завтра могут появиться другие родственники бывшего хозяина и начать делить имущество.

Проверить наследственную квартиру самостоятельно сложно, и лучше ее не покупать, если у вас нет связей в правоохранительных органах. Например, невозможно установить наличие внебрачных детей наследодателя, если он никому об этом не говорил и не платил алименты.

завещание

5. Нотариальное разрешение супругов на продажу квартиры

Если квартира покупается в браке, то по закону супруги владеют ею пополам, если иное не предусмотрено брачным договором или мировым соглашением при разводе. Некоторые продавцы, чтобы не делиться с бывшей женой или мужем, продают эту недвижимость по-тихому. Для этого они теряют паспорт, получают новый без каких-либо отметок и всем покупателям говорят, что владеют жильем единолично.

Чтобы проверить, не состоял ли собственник в браке на момент покупки им этого жилья, делается запрос в центральный ЗАГС города, в котором он прописан. Конечно, он мог жениться и в другом населенном пункте, но, к сожалению, у ЗАГСов нет единой информационной сети, поэтому человек, сочетавшийся браком во Владивостоке, будет абсолютно холост для базы данных в Краснодаре. Если же недвижимость приобреталась в браке, то потребуется разрешение второго супруга на отчуждение объекта.

6. Рентные документы

В этом случае хозяин показывает покупателям не только свидетельство о собственности, но и подтверждение исполненной ренты. К ним относятся:

  • расписка получателя ренты о том, что ему отдали первоначальный взнос (обычно равен 30% стоимости недвижимости);
  • выписка с банковского счета, подтверждающая ежемесячные платежи на карточку рентополучателя;
  • все чеки на продукты, медицинское обслуживание и т.д.

Потенциальным наследникам обычно не нравятся такие ушлые плательщики ренты, они пытаются оспорить их права через суд. Без документальных подтверждений рентных выплат им это удастся.

Здесь рассмотрены лишь основные этапы самостоятельной проверки квартиры на юридическую чистоту. Существует еще немало нюансов, которые следует проверить перед подписанием ДКП, но вышеперечисленные пункты относятся к самым важным, поскольку могут стать причиной потери собственности на недвижимость.

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Есть мнение? Обязательно оставьте комментарий!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *