Как лучше досрочно погасить ипотеку: уменьшить платеж или срок кредита? Реальный опыт (с графиками платежей)

Кредит, в том числе ипотека, — серьезное обременение для семьи и всем хорошо известно, что если появляется возможность, то долг лучше выплатить заранее, хотя бы частично.

В разных банках досрочное погашение устроено по-разному: кому-то надо принести заявление ровно в день выплаты по кредиту, кому-то заполнить форму в мобильном банке, а для самых лояльных — достаточно положить сумму на кредитный счет, все имеющиеся деньги будут списаны в счет погашения долга автоматически. Однако, почти у всех прописано условие о наличии минимальной суммы досрочного погашения, не менее пяти тысяч рублей.

Журнал Reconomica вместе с Анастасией Дьяченко из Москвы решил детально разобраться и решить, каким же образом лучше гасить задолженность.

Несколько советов

Меня зовут Анастасия Дьяченко, я живу в городе Москве. И вот недавно я влезла в долговую яму, точнее, взяла ипотеку. Решение это было достаточно обдуманное, к этому шагу мы с мужем долго готовились, многое изучали. Поэтому я готова поделиться своим небольшим опытом о том, как лучше заранее погасить ипотеку, если, конечно, материальное состояние позволяет.

Я бы посоветовала:

  1. Заранее уточнить в банке, как устроена процедура досрочного погашения кредита. Не предусмотрены ли штрафные санкции? Что нужно для этого сделать? Есть ли минимальная сумма взноса? Лишние 10 000 рублей взятые под 10%, но выплаченные заранее, сэкономят в среднем 83,5 рубля в месяц, но если процедура оформления заявления очень сложная, то вас может одолеть лень-матушка.
  2. Лучше сразу найти или написать в Excel собственный кредитный калькулятор, чтобы рассчитывать и оценивать свои финансовые возможности, вести учет средств.
ипотека

Ипотека — очень ответственный шаг.

Кредитный калькулятор

Существует масса кредитных калькуляторов, но очень часто они не сходятся с реальными графиками платежей. Вот, например, моя расчетная дата — 10 число, но если в этом месяце это выходной, то платеж переносится на следующий рабочий день. Интернет-калькуляторы не умеют учитывать такие тонкости и суммы платежей расходятся.

Разница между платежами, рассчитанными банками, и калькулятором минимальны и ими можно пренебречь, но я решила написать собственный калькулятор, чтобы каждый раз не вбивать данные в формочку на сайте.

Кроме этого, у меня есть учет точных платежей, который бывает нужен для других расчетов. Например, в первый год я старалась подогнать уплаченную сумму так, чтобы получить максимально возможный вычет с учетом уплаченного НДФЛ.

Читайте также: Военная ипотека: обман военнослужащих или выгодная сделка?.

Расчет ежемесячного платежа

В основном, банки дают займы с аннуитетным методом погашения. Существует еще дифференцированный способ, но переплаты по нему еще более адские.

При использовании аннуитетного метода платеж будет фиксированным. Он состоит из суммы процентов за пользование кредитными средствами и средств, идущих на погашение основного долга.

Формула расчета ежемесячного платежа у всех банков одна, и она хорошо известна. Жалко, что она совершенно не наглядная. В Excel ее можно забить с помощью функции ПЛТ. Первый передаваемый параметр — процентная ставка, далее срок кредита по месяцам, сумма и два нуля.

Из них, размер процентов, уплачиваемых в месяц за пользование кредитом, — это, грубо говоря, сумма основного долга, умноженная на процентную ставку и поделенная на 12 месяцев.

При досрочном погашении сумма процентов за пользование заемными средствами не меняется, если надо было заплатить 5 000 рублей, то 5 000 и платится, а увеличивается сумма погашения основного долга.

Способы погашения

Существует 2 способа досрочного погашения кредита:

  1. С уменьшением срока кредита.
  2. С уменьшением ежемесячного платежа.

Если вбить сумму, которую вы планируете внести досрочно в калькулятор, и выбрать тот или иной способ погашения, в глаза сразу бросается, что при применении первого случая, сумма переплаты за весь срок уменьшается больше, чем во втором.

Полезный сервис: Одобрят ли вам ипотечный займ? Узнайте онлайн!

Уменьшение ежемесячного платежа

Вот пример расчета: допустим, я взяла 2 миллиона рублей под 9% годовых на 10 лет, изначальный ежемесячный платеж — 25 335,15 рублей, сумма переплаты — 1 041 355,96 рублей.

ипотечный калькулятор

Изначальные расчеты ипотечного калькулятора.

Допустим, я сделала досрочное погашение — внесла 10 000 рублей ровно через год и в заявление написала, что необходимо уменьшить платеж. Платеж станет 25 200,64 руб., сумма переплаты — 1 036 671,69 руб. (51,83% от суммы кредита).

То есть 10 000 рублей сэкономят мне 4 684 рубля! Чем раньше сделать досрочное погашение, тем больше можно сэкономить.

ипотечный калькулятор

Расчеты ипотечного калькулятора при уменьшении платежа.

Уменьшение срока кредита

В случае, если я выберу другой способ погашения ипотеки и уменьшу срок кредита, то сумма переплаты составит 1 028 941,41 руб. (51,45% от суммы кредита). Таким образом, те же 10 000 рублей, внесенные досрочно, сэкономят мне 12 414 рублей. Ниже приведен расчет.

ипотечный калькулятор

Расчеты при уменьшении срока кредита.

Казалось бы, всегда надо уменьшать срок, но давайте разберемся!

Сравнение способов погашения

Если посмотреть формулу, из чего состоит ежемесячный платеж, то становится понятно, что он не зависит от срока кредита.

Первый способ экономит нам больше денег, поскольку мы продолжаем платить ежемесячно больше! Большая часть денег идет на погашение основного долга, и поэтому мы начинаем платить меньше процентов.

Вот как выглядит график платежей при уменьшении срока кредита.

график платежей

График платежей при уменьшении срока кредита.

А вот так выглядит график при уменьшении размера платежа.

график платежей

График платежей при уменьшении месячного платежа.

Если мы выберем метод «уменьшение платежа», а сэкономленные деньги будем вносить досрочно, в моем примере всего навсего 130 рублей, то уже через год платеж упадет до 25 181 рублей, а переплата — до 1 035 739,01 руб. (51,79% от суммы кредита).

А если «сэкономленные» средства от уменьшения платежа каждый месяц вносить в счет досрочного погашения ипотеки, то неважно какой метод погашения выбран, оба дадут одну и ту же переплату.

Так как же лучше гасить ипотеку

По своему опыту, я поняла, что, конечно, лучше гасить ипотеку с уменьшением размера платежа. Таким образом, я потенциально высвобождаю лишние деньги на непредвиденный случай! Ведь никто не застрахован от неожиданностей.

Но для себя я поставила галочку, что изначально, когда мы брали кредит, наш платеж составлял 35 000 рублей в месяц, и сейчас мы должны платить ровно столько же. Сейчас мой платеж упал до 18 000 рублей, и каждый месяц я делаю досрочное погашение — 17 000 рублей, что в сумме дает 35 000 рублей. При этом я понимаю, что, если что, я смогу заплатить только 18 000 рублей, а 17 000 рублей перераспределить на другие нужды.

Поскольку мы с мужем все рассчитали заранее, изначально был выбран большой платеж, который нам было сложно тянуть. Мы сильно себя ограничивали, но понимали, что достаточно быстро внесем материнский капитал и сократим задолженность.

Погашение обычных кредитов

Хочу сразу оговориться, что правила игры при погашении обычных кредитов немного отличаются. Там существует налог на прибыль, который применяется, если слишком быстро выплатить долг и заплатить по нему мало процентов.

Взяв кредит, надо заплатить по нему не менее 2/3 ставки рефинансирования, в противном случае, с «материальной выгоды, полученной от экономии на процентах» придется уплатить 13%.

Советую почитать по этому поводу Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 17 августа 2012 г. №03-04-05/9-961 «О налогообложении НДФЛ дохода в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами в случае досрочного погашения кредита».

Поэтому, беря обычный кредит, лучше заранее очень точно оценить, сколько по нему сможете платить, чтобы с одной стороны не переплатить лишнего, а с другой — не пришлось голодать.

Такой кредит тоже можно гасить досрочно, но надо считать, чтобы не попасть на налог на прибыль.

Небольшое заключение

Хочу заметить, что если брать кредит больше, чем на 5 лет, то сумма переплаты становится просто огромной: поскольку первое время основной долг мало гасится, а все платежи идут на уплату процентов.

Читайте также: Рефинансирование ипотеки — мой рецепт выживания. Подробный план действий от бывалого заёмщика.

расчеты

Основной долг гасится мало, все платежи идут на уплату процентов.

Подходя к вопросам кредитования, советую поиграть с соответствующими калькуляторами, посчитать свои ежемесячные траты, оценить, сколько вы реально можете выплачивать. Сравните переплаты при разных сроках ипотеки.

И самое главное, если у вас появилась возможность досрочно погасить кредит, то лучше это сразу же сделать, чтобы не переплачивать проценты.

Известные финансисты советуют, что у семьи всегда должна быть денежная подушка безопасности равная двум ежемесячным окладам всех членов. Считается, что при наличии такой подушки можно пережить неожиданные финансовые затруднения.

Известные финансисты советуют, что у семьи всегда должна быть денежная подушка безопасности равная двум ежемесячным окладам всех членов. Считается, что при наличии такой подушки можно пережить неожиданные финансовые затруднения.

Загрузка...

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Комментарии к статье “Как лучше досрочно погасить ипотеку: уменьшить платеж или срок кредита? Реальный опыт (с графиками платежей)

  1. Лиза says

    Вы хоть раз дифференцированный расчет делали? Если б делали, то не говорили что по нему «более адские переплаты». Достаточно посмотреть соотношение платеж/проценты за первые месяцы. Неудивительно, что его банки дают неохотно, вы видимо статью по выгоде для банков писали.

    • Лиза says

      Добавлю — вообще непонятно причем тут выдают экономии на процентах согласно НК РФ, вы хоть почитали б что ли сам кодекс и само письмо на которое ссылаетесь. Как можно делать такие неграмотные ссылки? Суть 212 статьи в том, что если кредит по договору взят на ставку меньшую 2/3 рефинансирования ЦБ то это уже выгода, облагаемая налогом (разница ставок по договору и 2/3 реф цб), к досрочному погашению она не тмеет АБСОЛЮТНО никакого отношения,о чем и говорттся в последнем абзаце указанного вами письма….позор такую неграмотность выставлять, включая комментарий о дифференцированном платеже!! Это точно по заказу банка написано, чтоб люди , которым лень читать нк побоялись лишний раз досрочно погашать.

Есть мнение? Обязательно оставьте комментарий!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *