Изменения в 214-ФЗ вступают в силу в июле. Покупать новостройку сейчас или подождать? Советы опытного эксперта

С декабря 2017 года внесены дополнения в Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (214-ФЗ) — первый закон, регулирующий строительство жилья. После внесения изменений риелторы прогнозируют резкий скачок цен,  девелоперы замерли с мыслью: «Как дальше работать?», простые обыватели пытаются понять, что же изменилось.

Журнал Reconomica попросил опытного эксперта рынка недвижимости, Елену Богданову, прояснить  текущую ситуацию на рынке новостроек. Елена рассказала нашим читателям чего следует ожидать потенциальным покупателям жилья, а также ответила на главный вопрос: «Стоит ли поспешить купить квартиру сейчас или лучше подождать до вступления изменений закона в силу?»  Ответ на этот вопрос вы узнаете, прочитав статью.

С чего все началось

В Российской Федерации идет активное развитие социальной сферы. Правительство решительно настроено на качественное улучшение жизни населения. Одним из направлений является обеспечение граждан жильем. Исходя из этого, можно предположить —  изменения должны дать положительные результаты.

Обманутые дольщики

Возникло понятие «обманутый дольщик». Мошенники регистрировали строительные компании, на кредитные средства покупали самый дешевый участок, получали разрешение на строительство, собирали деньги с дольщиков и объявляли о банкротстве. Люди вынуждены оплачивать ипотеку, аренду жилья на протяжении десятилетий, не получив в итоге своих метров. Бастующие, ночующие в палатках рядом с долгостроем, наконец-то они дождались изменений.

Митинг дольщиков

Обманутые дольщики.

Минстрой подписал приказ №560/пр от 12 августа 2016 года, которым регулируются условия постановки на учет обманутых граждан.

Пострадавшие от нерадивых застройщиков люди обращаются в государственный орган, встают на учет, и мертвая стройка начинает оживать. Долгострои, замороженные по 15-20 лет, достраиваются. Таких объектов масса во всех городах. Люди, успевшие погасить ипотеку, вырастить детей, получают долгожданные ключи.

Пострадавшие от нерадивых застройщиков люди обращаются в государственный орган, встают на учет, и мертвая стройка начинает оживать. Долгострои, замороженные по 15-20 лет, достраиваются. Таких объектов масса во всех городах. Люди, успевшие погасить ипотеку, вырастить детей, получают долгожданные ключи.

Рекомендуем почитать:  Покупка квартиры в ипотеку от Сбербанка. Пошаговая инструкция к применению (реальный опыт с цифрами)

А к государственным расходам добавились дополнительные миллиарды. Это и послужило толчком для внесения изменений в главный государственный документ, регулирующий отношения застройщика и дольщика.

Спекуляция на рынке строящегося жилья практически стала единственным источником доходов некоторых людей. Покупка недвижимости на стадии «котлована», перепродажа готовых квартир чуть ли не в два раза дороже. На выходе такие сделки приносили от одного миллиона рублей за пару лет. Работать не надо, налоги платить тоже.  Государству это не выгодно во всех отношениях.

Из-за долгостроев очередники не могли получить жилье долгие годы. Дело в том, что в каждом объекте заложено определенное количество квартир, предназначенных именно для этих целей. Их количество и метраж определяется в момент заключения договора аренды или безвозмездного пользования землей. Без жилья детей не рожают, демографическая ситуация на грани катастрофы.

Что ожидает долгострои

Исчезнут ли долгострои с  введением изменений в закон? Для начала исчезнет добрая доля строительных компаний, так и не начавших свою деятельность. Чтобы стать законным застройщиком, компания должна иметь минимум 10% собственных средств, на обеспечение строительства.

На Тухачевского

Долгострои Москвы.

То есть, если стоимость строительства объекта составляет 200 млн. рублей, у компании должно на счету быть минимум 20 млн. рублей, плюс средства на текущие расходы. Таким образом, открыть ООО с уставным капиталом в 10 тыс. рублей и начать строительство стало противозаконно.

Определить финансовое состояние строительной компании элементарно. Каждые три месяца компания обязана публиковать финансовые результаты. Их достоверность подлежит обязательному аудиту.С продажи будут сняты многие объекты, планируемые крупными компаниями.

Все дело в том, что изменения в 214-фз разрешают строительной компании иметь только один объект, по которому возможно получать денежные средства дольщиков.

В качестве борьбы с мошенничеством ввели обязанность застройщика, подрядной организации и технического заказчика рассчитываться между собой через счета в одном банке. Банк – структура подконтрольная налоговым органам, все операции по счетам отслеживаются.

За каждую оплату услуг придется отчитаться. Застройщик может владеть только одним расчетным счетом.

Для защиты средств граждан, организовали «компенсационный фонд» — некий счет, на который перечисляются деньги дольщика и передаются в пользование строительной компании по факту предъявления подписанного акта передачи квартиры. Владельцем данного счета до последнего момента остается дольщик. В случае банкротства фирмы, задержки сроков передачи квартиры, нарушений условий договора, человек без проблем может вернуть свои деньги.

Безусловно, это прекрасное решение для защиты прав людей. На практике последних лет, возврат денег был невозможен, потому что на счетах компании их просто не было. Теперь строительные организации не смогут деньги дольщиков «отмыть и вывести».

С покупкой квартиры в новостройке лучше пока не спешить

Не торопитесь с покупкой. Измененные требования к строительным фирмам станут актуальными с 1 июля 2018 года. Объекты, разрешение на которые было получено ранее, продаются по старым формам договора долевого участия. Следовательно, купив квартиру сейчас, даже у самой надежной строительной компании, вы рискуете остаться ни с чем.

Возможно, вам это интересно: С больничной койки прямиком в бизнес: как я зарабатываю 500000, занимаясь недвижимостью.

После актуализации изменений в законе, должно пройти достаточно времени, для определения игроков строительного рынка.

На фоне финансового кризиса последних лет, продажи квартир в стройке существенно упали:

  • за 2014 год было зарегистрировано 846753 сделок;
  • в 2017 году – 699473 сделки, на 147280 меньше.

Затраты на строительство одного квадратного метра в среднем составляют 41459 рублей по данным 2017 года:

  • средняя стоимость продажи — 56882 рубля;
  • маржа — 15423 рубля.

В 2014 году эта сумма составляла 39447 рублей:

  • средняя продажная цена 51714 рубля;
  • маржа — 12267 рублей.

Маржа с продажи одного метра увеличилась в 2017 году за счет повышения цены, при этом находится на низком уровне. На фоне падающего спроса, компании работают без прибыли. Расходы на рекламу, для привлечения покупателей, непредвиденные расходы — финансовый результат минимальный.

До нововведений выходом было увеличение оборотов предприятия – новые проекты, договоры, деньги. Строительство велось с привлечением средств дольщиков, возможностью  их использования.

После 30 июня 2018 года ситуация изменится. Средства дольщиков будут на специальных счетах, получить их компания на свои счета сможет только после окончания строительства. Создавать новые проекты не получится, и не будет иметь никакого смысла.

Что ждет строительные компании дальше

Прикинем на примере данных за 2017 год:

  • в эксплуатацию введено 41,6 млн. квадратных метров жилья по цене 56882;
  • выручка – 2366291 млн. рублей;
  • из них себестоимость составила 41,6 млн.*41459=1724694 млн. рублей
  • маржа – 641597 млн. рублей. Прекрасная сумма, не правда ли.

Приблизительная скорость строительства одного объекта составляет 2,5 года – 30 месяцев. Предположим, что у компаний было 10% капитала на начало строительства, остальные средства пришлось взять в кредит. Средняя ставка по кредиту для бизнеса 10%, плюс-минус 2-4% в зависимости от состояния фирмы, прибылей, убытков, оборотов, затрат и т.д.

Считаем:

  • 1724694-10%=1552224,60 млн. рублей взяли в кредит;
  • к затратам за 2,5 года добавилось 388056,15 млн. рублей;
  • маржа теперь составляет 641597-388056,15=253540,85 млн. рублей;
  • вычитаем из маржи собственные средства застройщиков: 253540,85-172469,40=81071,45 млн. рублей. Это за 2,5 года работы.

Получается, компании будут вынуждены работать за прибыль 18,8% в год. Это без учета расходов на привлечение дольщиков. Не радужные перспективы для строительных компаний.

Часть строительных компаний  закроется

В подобных ситуациях наилучшим решением является повышение цен. В данном случае это не выход, спрос и так невысокий. Компании будут просто закрываться. Хорошо, если уже имеющиеся объекты сдадут.

На 2017 год количество действующих строительных компаний составляло 474447. Ликвидировано было 63487.

В зоне риска оказываются даже самые крупные и надежные застройщики.

Если хотите гарантий, дождитесь вступления закона в силу

Получается, нельзя вообще брать стройку? Можно, только не сию минуту. Необходимо дождаться наступления июля,  актуализации изменений закона, адаптации к этим изменениям застройщиков. Многие говорят: «надо брать сейчас, пока цены не подняли» — все зависит от приоритетов.

Что лучше?

Выбор за вами.

Можно купить дешевую квартиру сейчас, чтобы через полгода вступить в «тайное сообщество обманутых дольщиков», либо подождать эти же полгода, взять ту же стройку, но уже по договору со всеми изменениями, с гарантией возврата денег.

Если существует срочная необходимость приобрести жилье, можно рассмотреть вторичный рынок. Ценник выше – безусловно, но ставки по ипотеке позволяют взять квартиру даже с минимальными доходами. Минимальная ипотечная ставка сейчас составляет 6%.

Материал в тему: Как проверить юридическую чистоту недвижимости.

Так же на рынке масса предложений от людей, вкладывавших средства в новостройки, с целью заработать. На текущий момент, они вынуждены продавать готовые квартиры по сниженным ценам.

Прогноз цен на новостройки, после вступления в силу изменений в законе

Что будет с ценами на новостройки после вступления закона в силу? Безусловно, сначала цены вырастут, но исключительно на объекты, разрешение на строительство которых, было получено до 30.06.2018. Долго продолжаться это не будет, так как спрос падает.

Компании, желающие продолжать работу в строительной сфере, цены быстро понизят для ускорения реализации имеющихся объектов. А проекты, разрешение на которые будет выдаваться после 30 июня, будут по ценам, установленным законодательством.

Одним из важнейших изменений в работе застройщиков, является установление продажной цены органами государственной власти. Эта цена устанавливается в момент утверждения проектной документации и получения разрешения на строительство.

Читайте также: Как не переплатить при покупке квартиры. Пошаговая инструкция от риелтора.

Учитывая намерение  правительства организовать в стране «доступное жилье», цены должны быть соизмеримы с доходами населения.

Вывод

Рынок недвижимости терпит переворот. Одни считают изменения  крахом рынка, другие – новым витком эволюции. Доступное жилье – прекрасный результат изменений. То, как он скажется на качестве строительства, покажет время. Застройщикам, чтобы заработать, придется строить в ускоренном темпе, экономить на материалах. Время – деньги, в недвижимости особенно.

Терпение – это самое нужное качество в данный момент для всех,  желающих приобрести жилье в новостройке. Именно в период до 1 июля 2018 года спешить с покупкой не стоит. Как говорится: «Скупой платит дважды».

Все перемены всегда к лучшему. Ставки по ипотеке снижаются, застройщики, которые переживут этот переворот и останутся на рынке, непременно будут «надежными». Квартиры будут сдаваться вовремя. Будем надеяться, что комиссии по вводу в эксплуатацию тоже будут честными.

Вам будет интересно

Загрузка...

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Комментарии к статье “Изменения в 214-ФЗ вступают в силу в июле. Покупать новостройку сейчас или подождать? Советы опытного эксперта

  1. Алла Матвейчук says

    Полностью согласна с автором статьи. После вступления в силу изменений в законе, цены, безусловно, вырастут, но это не надолго, спрос и так небольшой сейчас. Застройщикам придется строить в ускоренном режиме, экономить на материалах, это отразится на качестве жилья.

Есть мнение? Обязательно оставьте комментарий!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *