Две наших ипотеки, или как комнату в коммуналке сменить на собственную двухкомнатную квартиру размером 97 м², в центре города

У большинства молодых семей самой главной проблемой является отсутствие собственного жилья. Пока нет детей, еще можно переезжать с одной съемной квартиры на другую, но как быть, если появятся дети? Поэтому, вольно или невольно, приходится покупать жилье в ипотеку. Сегодня в гостях у журнала Reconomica молодая жительница Твери, Ольга, — отважная женщина, купившая в ипотеку уже вторую квартиру. О том, как за 6 лет перебраться из коммуналки в элитную квартиру в центре города, Ольга рассказывает в этой статье.

Комната в коммуналке

Здравствуйте, меня зовут Ольга, мне 32 года, проживаю в городе Тверь. Я хочу рассказать, как за 6 лет из «счастливой» обладательницы комнаты 12 кв. м в коммунальной квартире, стать счастливой обладательницей 2-комнатной квартиры площадью 97 кв. м, используя 6 лет своей жизни, личный энтузиазм и заемные ипотечные средства Сбербанка России.

Итак, небольшая предыстория. В 2005 году родители дали мне 240 тыс. рублей и на эти деньги я купила комнату 12 кв. м в 6-комнатной коммунальной квартире (так как училась в Твери, а родители жили в 50 км от города, своего жилья у нас в городе не было). В этой комнате я прожила 6 лет, за это время вышла замуж и встал вопрос о том, что надо заводить детей, а значит и расширять метры до более комфортных. В общем, в 2011 году решили покупать квартиру. Продали комнату, получили за нее 500 тыс. рублей и сели думать, что с ними делать. То, что нас ждет ипотека, было очевидно. Оставалось выбрать со всех сторон выгодный вариант квартиры, чтобы не сокрушаться, выплачивая 25 лет огромные суммы за разваливающееся жилье.

Тверь

Город Тверь.

Однокомнатная квартира в новостройке

И вот мы начали изучать рынок недвижимости, временно переехав к родителям супруга. С учетом продажи комнаты и личных накоплений у нас набиралось 650 тыс. рублей. Однокомнатные квартиры в старом фонде стоили от 1,8 млн. рублей до 2,3 млн. рублей (это улучшенная планировка, 38-40 метров). Соответственно за 1,8 млн. рублей квартиры были хоть и улучшенной планировки, с более или менее большой кухней, но им было уже 15-20 лет и ремонт там был в плачевном состоянии. Квартиры дороже рассматривать было проблематично, так как выплаты по ипотеке были бы для нас неподъемными.

Купить подешевле значило вложить еще тысяч 300-500 в ремонт, это учитывая, что на тот момент по программе ипотечного кредитования молодых семей процентная ставка у Сбербанка была 11,5% годовых. Ежемесячный платеж составил бы ориентировочно 16-16,5 тыс. рублей при оформлении на 10 лет. На большее количество времени брать кредит мы не хотели, потому что 1-комнатная квартира – это не предел наших желаний.

Выбор квартиры и акция Сбербанка 8-8-8

И тут очень удачно Сбербанк России запустил акцию 8-8-8 (8 лет, 8% годовых, 8 дней на одобрение кредита)! Удача нам улыбнулась первый раз. Вернее, акция уже давно шла, но нам только сейчас о ней рассказали добрые работники агентства недвижимости, у которых мы просматривали новостройки города. Что примечательно, при консультации в Сбербанке сотрудники об этой акции умалчивали. К слову, строились у нас 11 корпусов новых домов неподалеку от центрального района города и по адекватным ценам, вот их и смотрели.

Кредиты

Акция Сбербанка пришлась кстати.

Примерно рассчитали стоимость ежемесячных платежей по формуле с помощью функции ПЛТ в редакторе Exсel (возвращает сумму периодического платежа для аннуитета на основе постоянства сумм платежей и постоянства процентной ставки):

Ежемесячный платеж = ПЛТ(8%/12;96;800000;0;0) = 11309,34 рублей.

Внимательно изучив документы этих новостроек, мы решили, что это как раз то, что мы ищем. А конкретно мы нашли: 1-комнатную квартиру 37,6 кв. м (комната 19,5 кв. м, кухня 9,5 кв. м, санузел 2,5 кв. м, лоджия 2 кв. м, прихожая – точно не помню, около 4 кв. м), индивидуальное отопление, кирпичный дом, толщина стен 75 см, стоимость объекта 1,607 тыс. руб. Под программу 8-8-8 она как раз подошла, так как программа распространялась как раз на новостройки и строящееся жилье. Вот мы и начали строиться.

Что у нас получилось с самой ипотекой?

  • сумма первоначального взноса от 50% стоимости объекта;
  • ставка 8% годовых;
  • сумма заемных средств 800 тыс. рублей;
  • срок погашения – 8 лет;
  • ежемесячный платеж 11,3 тыс. рублей.

Первоначальный взнос должен быть 50% от полной стоимости объекта, то есть 803,5 тыс. рублей. А у нас есть 650 тыс. Но мы решили не упускать такой шанс, просто побежали и оформили в другом банке потребительский кредит на 150 тыс. рублей на 5 лет.

Материал в тему: Как купить квартиру в ипотеку, если нет денег на первоначальный взнос? Ничего сложного, только немного хитрости

Не помню тонкости по его условиям, но платить нам за него предстояло около 4 тыс. рублей в месяц. Но на тот момент и государство немножко о нас позаботилось, была программа помощи молодым семьям, по которой осуществлялся возврат части средств за приобретенное жилье. И как только наш объект сдали в эксплуатацию, от государства мы получили 120 тыс., чем и покрыли остатки этого кредита.

Гарантии банку

Еще важный момент – это гарантии банку. Строящееся жилье в залог оформить нельзя, так как жилья еще нет. Поэтому на время строительства банк попросил нас предоставить поручителя. Требования к поручителю: доход должен быть таким, что в случае, если мы перестанем платить кредит, он возьмет на себя наши обязательства и у него останутся средства на существование (исходя из прожиточного минимума). Также поручитель во время поручительства не должен войти в пенсионный возраст.

Как только объект сдается в эксплуатацию, обязательства с поручителя снимаются и оформляется залог недвижимости. И с этого же момента недвижимость подлежит обязательному ежегодному страхованию. Сумма страховки составила в первый год около 2 тыс. рублей и потом снижалась в зависимости от остатка основного долга (последний год наших выплат я платила около 700 рублей).

Ожидание постройки жилья

Как я считаю, нам очень повезло, мы приобрели очень даже неплохую квартиру по действительно невысокой цене. Единственный недостаток строящегося жилья – это период ожидания постройки. 1,5 года мы ждали (кстати, когда мы оформляли покупку, квартира была на 1 этапе строительства, кроме фундамента еще ничего не было, но страха не было, потому что 2 корпуса из 11 уже были сданы, а третий на подходе к сдаче, застройщик вызывал доверие), потом еще год делали ремонт.

Причем переехали жить в эту квартиру, как только сделали ремонт санузла и купили мультиварку. Больше у нас не было ничего. Голые кирпичные стены, голый бетонный пол и все тот же энтузиазм. На тот момент у нас и детей не было, поэтому мы жили на бетонных полах, спали на надувном матрасе и активно занимались ремонтом.

Не обошлось и без тревог

Была пара неприятных моментов, конечно, куда же без этого. Первый момент: когда квартира достроилась, оказалось, что она выросла на 2 кв. м в размере и на 70 тыс. рублей в денежном эквиваленте. С одной стороны, плюс 2 метра – это приятный бонус. С другой — на оплату этих 70 тыс. рублей по договору долевого строительства было отведено 3 месяца с момента замера и внесения новых данных, а нам сообщили об этом за неделю до окончания срока на погашения. Так быстро мы такую сумму еще никогда не искали!!! Но нашли.

Читайте также: Извечный вопрос: ипотека или копить наличные? История о том, как ипотека помогла не влипнуть в «серую» схему.

Второй момент со стороны Сбербанка: наш платеж пришелся на 29 число каждого месяца. И вот полгода мы платим исправно ипотеку, а нам приходит sms, что у нас пени 8,5 рублей. Я не обращаю на них внимание, мы же за все платим. Потом уже звонят сотрудники Сбербанка. Оказалось, 29 февраля в том году не было, списание средств произошло 1 марта. И у нас один день просрочки! Неделю я потратила в беготне от отделения в отделение, звонках в Сбербанк и от них, писала кучу объяснительных, что мы ни в чем не виноваты… Но все разрешилось, что-то в системе исправили. Пени с нас списали, но потом вернули. Больше таких проблем не было.

Итак, я всегда знала в глубине души, что мы удачно взяли ипотеку. Мои догадки подтвердились с решением брать новую квартиру.

Двухкомнатная квартира в центре города

Прошло 5 лет. Мы исправно платим наши 11,3 тыс. рублей в месяц. За это время мы родили 2 детей и места на наших 40 кв. м становится очевидно мало. Но мы не думаем ни о какой квартире, потому что ипотеку еще платить 3 года. Мы не стремимся погасить ее быстрее, потому что 2 детей не оставляют нам лишних средств, да и в целом 11,5 тыс. рублей – это комфортная сумма, вносим ее, не напрягаясь и напрягаться особо не хотим.

Нашли почти квартиру мечты

Но все равно периодически просматриваем объявления с 3-комнатными квартирами… На всякий случай. И 3 месяца нам на глаза попадается одна и та же квартира, которая засела в голове и зарождает уверенное желание ее приобрести. Квартира не 3-комнатная, а 2-комнатная. Но! Дом построен в 2012 году. Общая площадь квартиры 97 квадратных  метров:

  • первая комната – 30,5 кв. м. С двумя окнами, прямо напрашивается настроить стены-двери и сделать из нее 2 комнаты по 15 кв. м. — детскую  и спальню;
  • вторая комната – 21 кв. м.;
  • кухня – 16 кв. м.;
  • прихожая – 18,4 кв. м.;
  • раздельный санузел;
  • 2 балкона.

Стоимость – 4,3 млн. рублей (средняя стоимость таких квартир в городе и в этом же доме 6-7 млн. рублей).

Квартиры

Новые  дома в Твери.

И сам дом – соседний нашему. А мне наш район очень даже нравится. Смутило только, что дешево. Но мы пошли ее смотреть. Ну как от такого отказаться??? Пришли, оцениваем. Дешево, потому что там очень простой ремонт. Просто линолеум, обои, недорогая кухня, недорогая плитка в санузлах. И еще дешево, потому что пробовали продать дороже (за 4,8 млн. рублей), просмотров много, но все желающие купить эту квартиру уходят продавать свои маленькие однокомнатные и пропадают. Судя по перспективе мы должны были уйти так же.

Продали свою однокомнатную квартиру

Мы принимаем решение выставлять нашу квартиру на продажу. Есть страх, что пока мы будем продавать наши 40 метров, эти 97 метров уже кто-то купит. Но все равно размещаем объявление. Помните про мои догадки, что у нас удачная квартира? Так вот, в 23.00 после просмотра большой классной квартиры мы подаем объявление о продаже нашей маленькой. В 14.00 следующего дня к нам приходит риелтор с покупателем и отдают нам задаток за нашу квартиру. Продано!!! За 2,45 млн. рублей (предварительно сделали оценку недвижимости, по той цене и выставили).

И снова ипотека

Снова нас ждет ипотека. Теперь уже все не так просто, как было. Нам требуется 1,85 млн. рублей. Я в декрете с 2 детьми. Муж работает на 2 работах, но официального дохода не так уж и много. Поэтому решаем оформить ипотеку без подтверждения доходов все в том же Сбербанке. На случай, если Сбербанк не одобрит, готовы идти в другие банки.

Без подтверждения доходов ставка составляет 11,7%. Оформить хотим на 15 лет (это тот срок, который делает платежи более или менее комфортными для нас). Преимущество: у нас двое детей, а значит у меня есть сертификат на материнский капитал на 453,026 тыс. рублей.

Полезный сервис: Онлайн подача заявки на ипотеку. Узнайте, одобрят ли вам кредит на квартиру.

Так как у нас уже есть ипотека и мы не очень хорошо разбираемся в документах при оформлении сделок купли-продажи, мы соглашаемся на помощь риелтора, который пришел покупать нашу квартиру. За 15 тыс. рублей он берется решить все наши вопросы с документами и ускорить процесс купли-продажи. Не зря мы ему заплатили, он действительно активно поработал. Например, при обычном ритме получить закладную от банка (снятие обременения) занимает 1-1,5 месяца, а наш риелтор все сделал за 5 дней.

Долг по первой ипотеке составлял 245 тыс. рублей на тот момент (это июль 2017 года). Мы находим у друзей и родственников эту сумму, гасим задолженность, снимаем обременение. А ипотеку оформляем на 2,1 млн. рублей, чтобы вернуть долг. И – о, чудо! – Сбербанк с легкостью одобряет нашу заявку на ипотечный кредит в течение 3 дней. Видимо, большую роль сыграло досрочное погашение первого кредита и положительная кредитная история. Оцениваем свои возможности с тем же редактором Exсel:

Ежемесячный платеж = ПЛТ(11,7%/12;180;2100000;0;0) = 24799,64 рублей.

Идем в Сбербанк и получаем по факту такой новый кредит:

  • ставка 11,7% годовых;
  • сумма заемных средств 2,1 млн. рублей;
  • срок погашения – 15 лет;
  • ежемесячный платеж 24,8 тыс. рублей.

Элитная квартира в центре Твери — наша!

И снова о гарантиях банку. В этом случае банк накладывает на нас обязательство застраховать жизнь и здоровье одного из созаемщиков. Мы страхуем жизнь и здоровье мужа. Это дороже, чем застраховать меня, но мы решили, что это и надежней. Страхование на год нам обходится в 14,4 тыс. рублей. В следующем году эта сумма уже сократилась до 11 тыс. рублей (зависимость от остатка основного долга). Но в этот раз нам не требуются ни поручители, ни страхование самой недвижимости.

Вам будет интересно: Ставки Сбербанка по ипотеке 2018.

Платеж не маленький, но у нас еще в перспективе погашение части кредита средствами материнского капитала. Несколько месяцев мы платим эту сумму, а потом гасим 453,026 тыс. рублей средствами материнского капитала и теперь наш ежемесячный платеж составляет 18,3 тыс. рублей. С первой ипотекой было, конечно, легче. Но и квартира была в 1,5 раза меньше.

Вот так мы стали обладателями элитной недвижимости практически в центре города Тверь. Пока достаточно тяжело, но через 1,5 года я выйду на работу и жизнь начнет налаживаться. Впереди ремонт, но в целом мы безумно довольны: дети играют в догонялки и катаются на велосипедах по квартире. Лучшего расклада я даже представить не могу.

Загрузка...

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Есть мнение? Обязательно оставьте комментарий!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *