Как купить две квартиры в Питере за 138 тысяч рублей. Схема с цифрами и реальная история молодой мамы

Еще в начале 1986 г. Михаил Горбачев пообещал, что через каких-то 14 лет каждая семья в СССР получит квартиру или отдельный дом. К сожалению, сегодня, в году 2018-м, “…воз и ныне там”, и до полного решения жилищной проблемы, похоже, еще далеко.

Журнал Reconomica расскажет своим читателям о небесспорном, на первый взгляд, опыте Елены, смелый эксперимент которой с ипотечной недвижимостью и послужил основой для данной статьи. В результате всего за пару лет она смогла не только избавиться от долгового бремени, но и стать счастливой обладательницей двух новых квартир. Согласитесь, интересно, как купить свою квартиру, не влезая в ипотеку на 20 лет. Инвестирование в недвижимость с нуля для начинающих — тема сегодняшнего кейса.

Содержание материала

От редакции. Предупреждение о рисках

Мы всегда предупреждаем читателей, что инвестиции несут определенный риск. Описанная схема заработка на жилой недвижимости предполагает взятие ипотечного кредита на новостройку на стадии котлована.

Если вы хотите повторить описанное ниже, внимательно прочитайте закон 214-ФЗ о долевом строительстве и проверьте соответствие затройщика и объекта положениям закона. Существуют риски, что строительство вашей новостройки будет отставить от плана, либо будет заморожено в случае проблем у затройщика. На 2018 год доля таких квартир очень сильно упала по сравнению с предыдущим десятилетием, но риск сохраняется.

Также вы должны иметь запас денег и стабильную работу с предстказумемой оплатой, беря ипотечный кредит. В остальном риски схемы довольно низкие. Журнал отказывается от ответственности за любое действие, либо бездействие читателей статьи, повлекшее убытки.

Точка зрения автора может не совпадать с позицией редакции. Все описанное является личным опытом автора и не гарантирует успеха при попытке повторить данную схему. Передаем ему слово.

Когда совместное проживание начинает утомлять и хочется своего угла

Здравствуйте. Меня зовут Елена.

Десять лет назад я столкнулась с проблемой: жизнь совместно с родственниками стала невыносимой. Я училась на 2-м курсе института, на платном отделении, и работала. При этом мечтала о собственном жилье. Денег нет, что делать?

родители и взрослые дети

Начиная с определенного возраста, ужиться с родителями становится сложно.

Покупка собственных метров для большинства молодых людей является первоочередной задачей. Данный вопрос был актуален во все времена. И также, во все времена, это являлось рискованным делом, на которое далеко не все могли решиться.

Рынок недвижимости дает интересные возможности

В 2008 г. грянул кризис, многие строительные компании заморозили свои объекты, некоторые из них так и не смогли оправиться. В 2015 наступил очередной обвал, и ситуация на рынке недвижимости повторилась.

На текущий момент рынок оправляется. Наступило самое благоприятное время для покупки жилья и инвестиций в строящиеся квартиры. Перепродажа новостроек как бизнес — это очень интересно и выгодно. Риски на самом деле маленькие, а доходность высокая!

Сейчас на рынке остались только фирмы, которые продолжали работать даже в тяжелой экономической ситуации. Именно это говорит об их надежности в первую очередь.

Ставки по ипотеке на 2018 год начинаются от 6% годовых, и банки охотно их выдают. Например, в Тинькофф-банке вы можете взять ипотеку под 6,5%. В то время как в 2008 г. ставки были 12-15 % и взять кредит можно было только при выполнении огромного количества условий.

Как я купила первую в своей жизни квартиру в новостройке

Это случилось в августе 2008 г. Мой доход был небольшой, поэтому выбор пал на самое дешевое жилье за 30 км от Питера в г. Никольское. Квартира: студия 22 кв. м. за 917 тыс. руб. у компании Петрострой. Компания существовала на тот момент года 2 или 3. Новостройка.

Более подробно: Как выбрать и купить квартиру, чтобы не потерять деньги.

Как я выбирала банк для ипотеки

Выбирая банк, где взять ипотеку, у меня были всего три основных критерия:

  • Самая низкая процентная ставка.
  • Досрочное погашение. Без штрафов.
  • Первоначальный взнос не более 15%.

На тот момент у меня было накоплено всего-то тысяч сто.

В итоге в сентябре 2008 г., в разгар кризиса, мне подтвердил ипотеку банк ВТБ по ставке 12,8% на 15 лет. Первоначальный взнос был 15% от стоимости квартиры.

917 000 х 15% = 137 550. Именно такую сумму мне нужно было найти на первоначальный взнос. В ипотеку же мне дали 917 000 — 137 550 = 779 450 руб.

Мой же ежемесячный доход в 2008 г. составлял 28 тыс. руб.

В то время как платеж по ипотеке:
(779 450 + 779 450 х 12,8% х 15) / 180 = 12 644,41 руб.

Мягко говоря, не разгуляешься. Тем не менее, средства к существованию у меня были, жила я с родителями. А мой будущий дом продолжал строиться. В то время, как росли этажи в моем доме, росла и цена за жилые метры.

Совет: Сейчас все упростилось и можно воспользоваться услугами ипотечного брокера онлайн, чтобы получить самую выгодную ставку по ипотеке.

Почему я решила поскорее избавиться от ипотеки

Осознание того, что ближайшие 14,5 лет мне предстоит платить банку за жилье, проживая в каком-то захолустье, привело меня к осознанию того, что ипотеку нужно срочно гасить и снимать квартиру там, где на текущий момент жить удобно. Но как?!

Читайте также: Как накопить на свою квартиру, не прибегая к ипотеке.

В ноябре 2010 г. мне пришло сообщение от моей строительной компании, что можно получать ключи. Я по-прежнему жила с семьей и, естественно, первой моей мыслью было наконец-то переехать в новую, пусть и не отремонтированную, но мою квартиру.

Работала я в центре Санкт-Петербурга, и дорога на работу от нового места жительства ежедневно отнимала бы у меня около 2-х часов. Неудобно. Плюс затраты времени на обустройство жилья, соответствующие расходы, и необходимость продолжать выплачивать ипотеку. Не мой вариант!

Как заработать на перепродаже ипотечной квартиры

Я поинтересовалась, сколько же стоит моя квартира в текущем состоянии, как есть?

На тот момент это был 1 млн. 600 тыс. руб.

За такую цену были выставлены на Авито практически все квартиры в моем подъезде. Маловато, да и конкуренция высока.

Строящаяся многоэтажка

Новостройки Питера от застройщика.

Как продать квартиру дороже рынка — простой лайфхак

Тогда я купила по акции в Максидоме обои, пластиковые панели для отделки санузла, унитаз, линолеум, штукатурку, обойный и клей для панелей. Были, конечно, еще и другие мелочи, но я располагала суммой в 15 тыс. руб. И больше у меня просто не было! Студия 22 кв. м — материалов нужно не много.

В срочном порядке взяла на работе отпуск на 5 дней, пригласила рукастого друга и пару подружек: обои — на стену, унитаз — в туалет. Получился, разумеется, кошмар, но квартира-то стала с отделкой!

Тогда я и выставила ее на продажу — уже за 1 млн. 800 тыс. руб. Да-да, именно! Дороже, чем все остальные.

Поскольку я была заинтересована в сроках продажи, то подключила агента. На рынке недвижимости самый разгар продаж приходится на ноябрь-декабрь. В конце 2010 г. кризис уже заканчивался.

Более подробно: Как работает агент по продаже недвижимости.

Вот тут, конечно, можно говорить об удаче — покупатель нашелся за две недели. Это была пожилая женщина, которая продала комнату в коммуналке и совершенно не хотела жить в центре Питера. Ей хотелось, чтобы в квартире присутствовал хотя бы минимум, чтобы сразу переехать и жить. И мы нашли друг друга. Эту даму нашел мой агент, он же помог грамотно провести сделку. Квартира же в ипотеке! За услуги я заплатила ему 50 тыс. руб.

Читайте также: Как дорого продать неликвидную квартиру без агента.

Более полумиллиона чистой прибыли за два года. Немного арифметики для наглядности

На момент продажи квартиры у меня оставалась задолженность по ипотечному кредиту в размере

658 202,23 руб.

С сентября 2008 по декабрь 2010 я выплатила

12 644,41 х 28 = 354 043,51 руб.

Из них процентов заплатила

779 450 х 12,8%/12 х 28 = 232 795,73 руб.

Тело кредита за два года и четыре месяца я погасила на сумму

354 043,5 — 232 795,73 = 121 247,77 руб.

Таким образом мне оставалось погасить

779 450 — 121 247,77 = 658 202,23 руб.

В результате, когда закончилась вся бумажная волокита с оформлением сделки, у меня на руках была сумма

1 800 000 — 658 202,23 — 50 000 = 1 091 797,77 руб.

А теперь считаем:

1 091 797,77 — 137 550 (первоначальный взнос) — 15 000 (на ремонт) — 354 043,51(платежи по ипотеке за 28 месяцев) = 585 204,26 рублей — чистая прибыль от перепродажи квартиры в новостройке, полученная за два года в 2010 году.

Ситуация на рынке недвижимости сейчас. Грядет рост цен?

В 2018 году ситуация немного изменилась. Количество строительных компаний увеличилось, цены относительно инфляции стали низкими, но это вовсе не значит, что перестала быть прибыльной покупка квартиры в новостройке с целью перепродажи. Вам нужно просто найти хорошую квартиру.

График роста цен на дома

Цены на недвижимость в 2018-м предполагают устойчивый рост.

На данный момент аналогичная квартира-студия в Санкт-Петербурге в строящемся доме, на стадии котлована, стоит примерно 1 млн. 100 тыс. руб. При этом готовую аналогичную квартиру можно найти уже за 1 млн. 800 тыс. без отделки.

Речь в данном случае идет о Санкт-Петербурге. Цены на квартиры в Москве выше.

Эксперты активно предрекают рост цен на жилую недвижимость в 2018 году, и это логично.

Скоро введут изменения в 214-ФЗ, после которых строительным компаниям ничего не останется, кроме как поднимать цены на квартиры.

Кажется, я вошла во вкус. Покупаю квартиру вновь, чтобы продать

В результате продажи моей квартиры в 2010 г. ипотека у меня была погашена. Институт закончен, никаких долгов. Стабильный, растущий заработок составлял 33 тыс. руб. Я просто сняла себе жилье.

На полученные от продажи прежней квартиры деньги я снова купила квартиру-студию в новостройке на стадии котлована.

Приобрела квадратные метры со скидкой 5% за единовременную 100%-ю оплату у той же строительной компании в новом развивающемся районе.

В 2013 году я получила ключи от квартиры, которую купила за 1 054 000 и продала в 2015 году, примерно за 4 месяца, за 2 млн. рублей.

На этот раз я уже сделала полноценную отделку руками мастеров. Схема была аналогичная.

Схема отработана — можно выходить на масштаб

Имея в кармане накопленные 100 тыс. руб., за два года я получила доход 585 тыс. Далее через два года к 585 тысячам прибавился еще примерно миллион рублей! И эти деньги я уже вложила в две квартиры-студии.

Эти два года были самыми тяжелыми в плане финансов, но оно того стоило. Но на мою жизнь это уже никак не влияло, платить за ипотеку не было необходимости, я продолжала работать, меняла места работы и снимала жилье всегда рядом с офисом, чтобы не тратить полжизни на дорогу.

Дальше у меня все шло своим чередом, как у обычных людей: муж, дети. Кроме одного: у меня имелись две квартиры-студии в городе, приносящие ежемесячный доход от сдачи в аренду.

Моему сыну будет, где жить с его семьей в будущем. А сейчас я имею возможность быть с ним, пока он еще мал, и не зависеть полностью от мужа и государственных пособий на первого ребенка. И это всего за два года!

Если вы хотите инвестировать в новостройки. 5 важных правил

Важно придерживаться несложных правил, которые я вынесла на собственном опыте. Вот они.

Правило №1. Тщательно выбирать застройщика

На рынке множество строительных компаний, в частности, в Санкт-Петербурге около 300 фирм, и только 15 из них можно более-менее назвать надежными, которые вовремя или с небольшой задержкой сдают объекты и строят не «тяп-ляп».

У надежных застройщиков, как правило, имеются минимум два объекта, в которых уже проживают люди. Чтобы сделать правильный выбор, с этими людьми вам лучше всего пообщаться.

Найти их можно в группах застройщика в соцсетях.

Там же, в соцсетях, практически всегда есть группа «соседей» готовых объектов от застройщика, которые, как правило, активно обсуждают ход строительства предыдущих объектов. Помните, вы всегда должны знать, куда и кому вы отдаете свои денежки.

Правило №2. Внимательно подойти к выбору самого объекта

Даже в самой надежной компании могут найтись объекты, находящиеся в местности, явно не пригодной для проживания.

Например, мне один агент предлагал купить квартиру в 200 м. от кольцевой автодороги. К этому объекту не было подъезда, транспорт туда не ходил, инфраструктура отсутствовала и от КАД постоянно стояли шум и пыль столбом.

Жить там неприятно, и ни один адекватный человек у вас эту квартиру в результате не купит.

На такие объекты всегда очень привлекательная цена, и агенты их очень активно предлагают, потому что получают за их продажу хорошую комиссию. Не ведитесь ни в коем случае.

Правило №3. Придирчиво читать ипотечный договор

Вы должны иметь возможность по этому договору:

  • Досрочно погасить кредит без дополнительных выплат и штрафов
  • Переуступить свои права и обязанности другому человеку.

Правило №4. Соотнести реальные возможности со своими желаниями

Возможно, сегодня вы зарабатываете 70 тыс. руб. в месяц и можете взять ипотеку с ежемесячным платежом 25 тыс. руб., и вам это никак не помешает.

Но через год ваша фирма может закрыться, работу придется сменить, и не факт, что вы будете зарабатывать столько же на новом месте.

В конце концов может случиться и очередной кризис или еще что-нибудь в этом роде. Ипотечный кредит все равно нужно будет выплачивать!

Внимательно прикиньте, какую сумму вы при любых обстоятельствах сможете платить.

Имейте в виду, что любую новостройку могут заморозить или задержать срок сдачи, каким бы надежным застройщиком не была выбранная вами компания.

В случае с инвестициями, время – это деньги. Чем дольше строят, тем дороже для вас, тем меньше прибыль.

Помните, дешевую квартиру в хорошем месте продать всегда легче, чем дорогущие хоромы.

Основными покупателями являются приезжие, молодежь и пожилые люди. Именно они и будут искать «подешевле, с отделкой, и чтобы метро рядом» или что-то вроде того.

Правило №5. Регулярно анализировать рынок недвижимости своего города

Порой лучше бывает подождать с продажей и квартиру просто сдавать до лучших времен, пока цены и спрос на недвижимость не станут подходящими. Планировать доходы и стараться следовать плану.

квартиры на стадии строительства

Покупать квартиру нужно на стадии котлована — так самый большой запас по деньгам.

Думайте всегда своей головой!

Могу сказать, что большинство моих знакомых осуждали мой выбор в пользу новостройки в 2008 году. Все говорили: «Возьми нормальную квартиру, все равно ипотеку платить!»

Читайте также: Как купить квартиру и не переплатить. Советы от матерого риелтора.

Никто не рассматривал ипотеку как способ заработать денег. Люди просто не понимали, как заработать на перепродаже недвижимости. Инвестиции в новостройки без собственных средств — это высшая математика для большинства населения России.

Но когда они увидели результат — взяли свои слова обратно.

Понравилась история? Есть еще: Как зарабатывать сотни тысяч рублей на авторских аксессуарах.

Хочу пожелать всем удачи и терпения на пути инвестирования в недвижимость. Будьте мудры! Благодарю за внимание, надеюсь эта статья была вам полезна и помогла разобраться, как инвестировать в недвижимость при малом капитале.

Загрузка...

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Комментарии к статье “Как купить две квартиры в Питере за 138 тысяч рублей. Схема с цифрами и реальная история молодой мамы

  1. Елена Колыгина says

    Очень понравилась эта история!Дама конечно пошла на определенный риск, но оно того стоило! Как грамотно инвестировать в недвижимость, мне было очень интересно узнать про это.

  2. Лиза says

    Не сходится расчет. Во первых от первого миллиона минус еще 130 тыс налога, тк квартира в собственности меньше трех лет (сейчас уже 5 лет!) Во вторых за 2 года две квартиры откуда? За 2 года одна квартира, а доход от продажи с учетом уклонения от налога пущен на вторую, то есть квартира одновременно только одна и каждая в ипотеку. В третьих вторая квартира уже не за два года а за 5 лет! Лет, доход с нее меньше миллиона за эти 5 лет (снова учитываем налог, ремонт, инфляцию) итого около 100 тыс в год, меньше 10 тыс в месяц но при этом чистое везение что обе стройки сданы (об этом предупреждение в самом начале,я в курсе) но! Взяв ипотеку в 2 раза дороже готовую квартиру и сдавая его сразу как советовали друзья схема без рисков принесла бы вполне схожие плоды, тк вопрос только в везении на покупателя, такое же везение на вторичку вполне мб плюс стабильный доход от сдачи с первого дня и те же возможности в продаже с условием везения на покупателя. Новые две студии за 8 почти лет с 2008 по 2015.

  3. Ирина Грозина says

    Интересный опыт, но определенный риск все-таки есть. Вроде бы времена обманутых вкладчиков прошли, но новостройкам также не доверяют. Строители очень стараются успеть в срок, застройщик экономит на стройматериалах, в итоге страдает качество.

  4. Нелли says

    Согласна с комментарием выше: не очень похоже на личный опыт реального человека, т.к. упущены существенные моменты (знаю на личном опыте, сама прошла испытание ипотекой).
    При продаже первой квартиры девушка должна была уплатить налог от продажной стоимости квартиры (в собственности менее 3-х лет). Правда, могла потом оформить имущественный вычет (в то время при приобретении жилья стоимостью не более 1 млн рублей, чуть позже стоимость объекта попадающего под такой вычет увеличили, но можно оформить 1 раз в жизни) + 13% возврат от уплаченных по кредиту процентов. В данном случае сумма будет небольшая и сложность в том, что не любая налоговая инспекция охотно уменьшает налогооблагаемый доход физлица на эту сумму. У нас говорили так: «Уплатите сначала налоги, а потом мы Вам определённую сумму возместим».

    Кроме того, срок ипотеки банки определяют сами с учётом дохода клиента после налогообложения и за минусом всех его ежемесячных расходов. По методике банков, на расходы должно уходить не более 40% (это ужесточенное требование как раз появилось летом 2008 года, из-за большого процента невозвратов). Для лиц имеющих небольшой трудовой стаж, ИП и самозанятых — обязательное наличие поручителей и страхование жизни кредитуемого (как минимум).
    По второй сделке — тоже придётся платить налог (13%) от продажи имущества.

    Нельзя сказать, что всё плохо и однозначно невыгодно. Нет! Но! Стоит учитывать ряд налоговых и банковских требований и реально оценивать свои возможности.

    • Dan says

      Вы тут как дети со своими налогами носитесь. Решается элементарно: Продаешь квартиру по цене ДДУ и мебель за миллион (или сколько надо). Договор по мебели в регпалате не регистрируется.
      Ипотеку тоже дают всем подряд, достаточно наборной печати за 700 рублей.

      • Нелли says

        Про всю Россию не скажу, но в нашем регионе не всем запросто дают ипотеку. Требования реальных банков уже перечислила.
        Те же, кто перекупают недвижимость (даже агентства) основательно проверяют документы и настаивают на указании полной стоимости (чтобы свой вычет получить). Несогласен — ищем другого продавца, есть сомнения в стоимости — независимая экспертиза. И ДДУ пока не регистрируются (уж тем более, в 2008 году) только разговоры идут, так что проверить чистоту такой сделки очень сложно.

        Кстати, у нас ещё и новострой в очень интересной комплектации сдаётся: только несущие стены, пластиковые окна и…всё! (Жаль, нельзя фото вставить здесь — сами бы всё увидели). Электричество подводится к квартире на этаже, но дальше всё делают уже владельцы. Там где по плану должен быть санузел, только соответствующие подводки (небольшой кусочек выступающей из стены трубы с заглушками), а дальше…как хотите, так трубы по квартире и прокладывайте. На полу, в лучшем случае, черновая стяжка.
        Сами понимаете, что даже самый скромный ремонт в такой новой квартире потянет приличную сумму.

        Поэтому я и написала, что в каждом конкретном случае могут быть свои сложности применения подобной схемы. Проверено на практике.

  5. Татьяна Лаврова says

    Тема интересная. Сейчас требования к застройщикам ужесточились. Если, к примеру, дет.сад недостроен, то дом они не имеют права сдать.

  6. Полина says

    Не похоже на правду.К автору возникла куча вопросов.Ремонт за 15 тыс при черновой отделке не сделаешь. Просьба к автору-прежде чем писать статью, разобраться в материале,а не брать цифры с потолка

Есть мнение? Обязательно оставьте комментарий!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *