С больничной койки прямиком в бизнес: как я зарабатываю 500000, занимаясь недвижимостью

Люди всегда очень серьезно подходят к вопросам недвижимости, ведь они всегда сопряжены с вопросами финансов, причем немаленьких. Однако по той же причине в этой сфере развелось много мошенников, жаждущих присвоить чужие деньги незаконным способом. Но, если вам посчастливится найти действительно честного и грамотного специалиста, то он станет незаменимым помощником в сделке: вы сможете выгодно купить или продать квартиру, проверить юридическую чистоту объекта и не переплатить лишних денег.

Одним из таких риелторов является Марк, который построил свой прибыльный бизнес в сфере недвижимости, основываясь именно на честности и доверии своих клиентов. Reconomica поговорила с ним обо всех тонкостях этого нелегкого, но очень интересного дела и попросила дать несколько советов начинающим агентам по недвижимости, которые вы найдете ниже.

Как я преодолел трудности и стал работать

Приветствую. Меня зовут Марк. Я из Астрахани. Мне 37 лет. Я расскажу, как организовать агентство недвижимости, сделать его прибыльным, поведаю, в чём секрет успешной работы риелторских агентств, и о том, какие ошибки нельзя допускать в этом бизнесе. Статья основана на моём личном опыте работы на рынке недвижимости и руководства собственным агентством.

Для начала сделаю экскурс в свою историю становления и расскажу, как пришлось выживать в конкурентной борьбе. Моя история в бизнесе началась в 2006 году. До этого я работал супервайзером в табачной компании. Всё было хорошо до тех пор, пока я не попал в автомобильную аварию. Я сломал позвоночник и чудом остался жив. Через три месяца врачи разрешили мне ходить, точнее с трудом передвигаться. О трудовой деятельности не шло и речи.

Но жизнь на этом не кончается, и даже такие ситуации нужно превращать в мощные мотиваторы. В таком положении есть два пути: смириться и волочить существование или повысить требования к себе и искать альтернативные пути заработка денег. Я выбрал второе.

Идея открыть агентство

Сначала я нашёл сидячую работу и перебирал бумажки за пятнадцать тысяч в месяц. Свободного времени хватало, и интернет был под рукой. Я начал мониторить все возможные виды заработка и много раз натыкался на объявления о вакансиях на должность агента недвижимости. Я позвонил по такому объявлению, и мне назначили встречу.

Собеседование проводила молодая риелторша, особым умом не отличающаяся. Из её рассказа я понял: работа состоит из того, что нужно бегать по городу и искать варианты, на которых можно заработать. В идеале это были люди с проблемными документами, самостоятельно не способные продать или обменять жильё. Такой контингент преобладает в среде алкоголиков и наркоманов. С таким агентством я связываться не захотел.

Но, проехав по другим подобным конторам, я понял, что бриллиантовая мечта почти любого риелтора — это одинокий и безвольный алкоголик с пятикомнатной квартирой в центре города.

Первый мой вывод был следующий: рынок недвижимости — это высокая концентрация мошенников разной квалификации. Доверие к риелторским агентствам низкое. Я не сгущаю краски. Больше половины тех, кто крутится в этом бизнесе, пытаются умыкнуть у клиента его кровные денежки. Они придумывают множество проблем с документами, и сами же их решают.

Мошенник

Среди риелторов встречается много мошенников.

Немного изучив этот бизнес и посмотрев, как работают цивилизованные агентства в России и за рубежом, я понял, с чего нужно начинать.

Бизнес в сфере продажи недвижимости — это информация, а информацию доверяют тем, у кого не запачкана репутация.

Стартовые вложения

Больших вложений старт бизнеса не требует. Здесь, прежде всего, нужны знания необходимых документов, законов, нормативов, базовой психологии для общения с клиентами. Это можно выучить за две-три недели, купив специальную литературу. Для сложных юридических вопросов можно нанять квалифицированного адвоката со стороны, предварительно обговорив это с клиентом.

Задача риелтора состоит не в решении всех вопросов самостоятельно, а в организации процесса подготовки документов и продажи объекта.

В материальном плане затраты небольшие: подходящий офис, необходимая оргтехника, Интернет, телефон, сейф (обязательно, так как придётся хранить чужие документы), мебель, канцелярские принадлежности. Автомобиль будет хорошим помощником для такого дела, но в первое время можно обойтись без него. Также необходимо оформить ИП с кодами ОКВЭД для продажи недвижимости и предоставления услуг в сфере недвижимости. Подготовить договоры на предоставление услуг.

Читайте также: Как проверить юридическую чистоту недвижимости.

Главное — репутация

Все подготовительные мероприятия могут обойтись примерно в 100–120 тысяч рублей, но как купить репутацию? Без неё агентство смешается с массой других похожих заведений и для обывателя будет очередными «Рогами и копытами». Здесь пришлось потрудиться.

Репутация нарабатывается годами, или можно арендовать чужую.

Как завоевать доверие на начальном этапе

Я начал искать фирмы, занимающиеся разноплановой деятельностью, которые знает весь город. Моё предложение состояло из долевого участия в бизнесе 30% на 70%, то есть они мне предоставляют своё название или бренд и право пользования им для предоставления услуг в сфере недвижимости, а также всю необходимую помощь юристов и бухгалтерии, а я отдаю им 30% от чистого дохода.

Чтобы контролировать заказы, я предлагал сделать телефонный номер для рекламы с возможностью получать распечатки звонков от сотового оператора.

Это было необходимо для доверия. В любое время проверяющей стороне можно было выборочно обзвонить клиентов и поинтересоваться, прошла ли у них сделка и как они оценивают работу компании. Также в моём коммерческом предложении были подробные, изложенные на бумаге и красиво оформленные, бизнес-план работы и план перспектив развития бизнеса.

Доверие

Самое важное — доверие клиента и партнеров.

Поиск подходящей компании

Хорошо подготовившись, я начал обзванивать выбранные мной компании. Я делал упор на фирмы, предоставляющие охранные услуги. Это серьёзные организации, и уровень доверия к ним высокий. Обзвонив около десяти фирм, я получил приглашение на беседу от трёх из них. Сразу поехал в ту компанию, которая крупнее оставшихся двух. Презентовал бизнес-план и оставил документы на рассмотрение. Через неделю меня пригласили к генеральному директору на разговор. Руководитель данного предприятия был опытным человеком в бизнесе и после некоторых корректировок, внесённых в бизнес-план, мы решили совершить несколько сделок для определения рентабельности.

Стратегия была принята такая: с каждой операции по продаже, покупке, аренде недвижимости взималась плата за услуги в размере 5% от стоимости сделки.

За подготовку документов оплата была договорная. Это зависело от сложности выполняемой работы. Консультации, проверки недвижимости на предмет залога и ареста клиенту предоставлялись бесплатно. Также была введена услуга инкассирования денежных средств и проверки наличности при расчете между продавцами и покупателями. Стоимость данной услуги обговаривалась индивидуально.

Мне на первом этапе выделили кабинет в офисе компании. Была подана реклама в газеты, размещена на сайте компании, проведена оклейка территории и раздача листовок. Рекламный бюджет на момент открытия составил 12 000 рублей.

Сделки и прибыль

Первые клиенты долго ждать не заставили. Мой план сработал. Доверие, которым пользовалось охранное предприятие, сыграло положительную роль на старте проекта. В течение первых двух месяцев количество проведённых сделок превысило ожидания.

Работа пошла, мне выделили помещение под офис и право пользоваться брендом компании.

Сейчас моё агентство, работающее в паре с охранной ассоциацией, проводит от тридцати сделок в месяц. Прибыль составляет от 500 000 рублей в месяц. 60% процентов от этой суммы мои, потому что условия немного поменялись.

Читайте также: Как не переплатить при покупке квартиры. Пошаговая инструкция от риелтора.

Советы начинающим бизнесменам

Это моя история, и её можно попробовать скопировать. Но нет гарантии, что также и получится. Я хочу поделиться основными наработками (фишками), которые привлекут деньги и клиентов. Поясню, как привлечь клиентов и не сидеть без работы. Расскажу, что в недвижимости приносит деньги, а что может просто отнимать время.

Как и в любом бизнесе деньги приносят люди, а людей нужно привлечь. Объявления дают свой эффект, но только если их правильно подать. Реклама наподобие «мы оказываем услуги…» или «наши специалисты проведут для вас грамотную консультацию» ничего не даст. Это просто набор слов.

Человек всегда ищет выгоду: такова природа денег. Разумно предлагать потенциальному клиенту сразу выгодное предложение.

Например, если указать в рекламе, что наш специалист бесплатно приедет к вам, определит рыночную стоимость объекта и проверит документы на готовность к сделке, то это подействует, потому что это ощутимая выгода для клиента и экономия его времени. Вот что называется бесплатной и грамотной консультацией с выездом на место. Только не все понимают, что входит в такую консультацию, и «разжевать» и «положить в рот» человеку информацию — это и есть правильное решение.

Также есть объявления с фразой «срочный выкуп жилья». Такая информация говорит человеку, что на его несчастье или нужде кто-то будет зарабатывать. В мыслях возникает образ стервятника, который только и ждёт, где полакомиться. Такая реклама будет лучше работать, если преподнести так: «срочный выкуп недвижимости по цене на 10% ниже рыночной». Это будет честно, так и нужно работать.

Консультирование клиентов

Особое внимание нужно уделить консультированию клиентов. При правильной консультации вы гарантированно «посадите клиента на договор». Эта работа должна проходить без эмоций. Клиент должен получить консультацию, получить визитку и принимать решение сам. Давить на него не нужно. Консультирование должно проходить с упором на полное решение его проблемы (проблема — решение). Вы должны знать ответы на все его вопросы, а главное — принять правильное решение.

Здесь можно провести аналогию с приёмом у врача. Вам вряд ли понравится, если хирург скажет: «Сейчас мы вам вырежем почку, а если и дальше будет болеть, то вырежем что-нибудь ещё поблизости». От такого врача вы убежите.

Вывод прост: если беретесь за какое либо дело, то нужно становиться профессионалом, постоянно расти и совершенствоваться.

Продажа жилья

Основной доход в этом бизнесе приносит продажа жилья. Самый ходовой товар — это квартиры с хорошим расположением. Они быстро продаются и пользуются хорошим спросом. Поэтому оклейку территории лучше делать в районах с многоквартирными домами.

Успехом в этом деле будет, если вы сможете договориться с застройщиками на реализацию нового жилья.

Это возможно, если постоянно рассылать коммерческие предложения застройщикам. Чтобы письмо с КП сработало, и вы выиграли тендер на продажу нового жилья, нужно с самого открытия вести базу данных потенциальных клиентов.

Сделка

Для продажи недвижимости нужно вести клиентскую базу данных.

Зачем нужна база данных

Если при продаже квартиры или другого объекта жилой недвижимости клиент смотрит, но не соглашается на покупку, нужно обязательно поинтересоваться, что он хочет. Вся информация собирается и хранится.

Если у вас появляется объект на продажу, вы можете предложить его клиентам из вашей базы данных. Сбор информации — это и есть рутинная повседневная работа.

Если вы в коммерческом предложении укажете, что у вас имеется база данных потенциальных клиентов, то шанс получить контракт становится больше. Вообще, с застройщиками нужно вести разговор на стадии, когда они ещё только огородили территорию под строительство. Потенциальных клиентов на строящийся объект нужно тоже искать на стадии строительства.

Выкуп жилья

Следующей статьёй доходности является выкуп жилья. Это можно рассматривать как краткосрочные инвестиции в недвижимость. В него входят квартиры, дома, недострои, помещения различного назначения. Есть пострадавшее жильё от пожаров или от других факторов. Такая недвижимость выкупается, проводится реконструкция или ремонт, и продаётся. Здесь нужно правильно определить баланс предстоящих расходов и возможной прибыли. Смысл таких операций в том, чтобы заработать деньги, а не произвести облагораживание объекта за свой счёт.

На проведение таких мероприятий нужны свободные средства. Но если денег нет, то на этом также можно зарабатывать. Здесь нужно привлекать чужие инвестиции.

Краткосрочные инвестиции

Для привлечения потенциальных инвесторов нужно давать рекламу о краткосрочных инвестициях в недвижимость. В нынешней экономической ситуации вложения в недвижимость надёжнее, чем вложения в банк. Желающих вложить деньги в недвижимость много. Этим нужно пользоваться. Люди вам звонят, интересуются, вы объясняете все выгоды от таких операций и предлагаете им сделать краткосрочные или долгосрочные инвестиции.

Краткосрочные инвестиции подразумевают покупку и быструю продажу объекта недвижимости с целью получения прибыли.

Приведу пример. Мне позвонили по объявлению и предложили выкупить квартиру, доставшуюся в наследство. Люди были иногородние и хотели быструю продажу. Я договорился о встрече и заранее созвонился с потенциальным инвестором, данные которого хранились у меня в базе. Убедившись, что у него есть наличные и он готов вложить деньги, я поехал смотреть квартиру.

Стоимость аналогичной квартиры в этом районе составляла 1 700 000 рублей. Квартира требовала ремонта и восстановления бумаг. Мы сошлись на цене в 1 350 000 рублей, но иногородние продавцы этого не знали. Я проверил документы на подлинность, чтобы убедиться в чистоте сделки. На следующий день собственник написал генеральную доверенность и получил расчёт. Я сразу выставил эту квартиру на продажу. Инвестор сделал в квартире простой косметический ремонт, вложив туда не более 50 000 рублей. Ремонт походил на большую генеральную уборку с покраской рам и дверей, переклеиванием обоев и заменой сантехники на самую простую.

Подготовка бумаг обошлась в 6 000 рублей. Квартира была продана за 1 673 000 рублей через два месяца после покупки. Я получил свои пять процентов, что составило 83 000 рублей, а инвестор заработал около 180 000 рублей прибыли. Так работают краткосрочные инвестиции.

Долгосрочные инвестиции

Долгосрочные инвестиции — это вложения в недвижимость с целью сохранения денежных средств. Цена на недвижимость не падает. Также она может приносить прибыль за счёт сдачи её в аренду. Объектом долгосрочного инвестирования может быть как жилая, так и коммерческая недвижимость.

Покупку недвижимости можно также позиционировать как надёжное вложение денег. Это хорошо работает при продаже новых квартир. Некоторые клиенты покупают целые этажи в новостройках.

Еще одним пунктом доходности является сдача недвижимости в аренду и подготовка документов. Прибыль отсюда небольшая, и заработанные на этом деньги тратятся на рекламу, аренду офиса и прочие мелочи.

Читайте также: Как не продешевить при продаже квартиры.

Крупная коммерческая недвижимость

Далее о крупной коммерческой недвижимости промышленного и прочего назначения и землях различного назначения. Здесь настоящая лотерея. Если крупный объект удаётся продать, то проценты от него могут составить сумму с шестью нулями. Но не нужно обольщаться. Суммы здесь огромные, и за некоторые объекты идёт скрытое противостояние.

При продаже таких объектов нельзя ничего обещать как продающей стороне, так и покупающей. Здесь важно держать нейтралитет и просто показывать объект без комментариев.

Люди, у которых есть деньги на покупку таких объектов, сами знают, как его использовать. Документы здесь вообще «тёмный лес». По практике знаю, что такие сделки сопровождают целые группы юристов. Наличие чистых документов на такие объекты не гарантирует, что сделка пройдёт успешно. Иногда сделки разворачивают судебные решения, и стороны надолго погрязают в судебные тяжбы. Такие объекты можно брать на продажу, но ограничиваться только распространением рекламы и их показом потенциальным покупателям.

С землями такая же история. Участки под строительство можно продавать и получать с этого свой процент, но с крупными участками всё решается на другом уровне.

Недвижимость

Крупная коммерческая недвижимость — отдельная проблема риелтора.

Расширение бизнеса

Теперь поговорим о расширении такого бизнеса как торговля недвижимостью. Расширение необходимо в том случае, когда самому уже сложно обрабатывать большое количество информации. С увеличением объёма продаваемых объектов не хватает времени на их демонстрацию. Самым лучшим выходом будет найти и самому обучить помощника.

Ошибкой будет взять кого-то с улицы и ещё с опытом работы в недвижимости. Такие люди обычно сотрудничают с несколькими агентствами и могут уводить клиентов на сторону. Это попросту воровство информации.

Если мне звонят и говорят, что у кандидата на место помощника есть опыт работы в недвижимости, то я сразу отказываю. Ошибкой также будет поставить своего помощника на процент от сделки. Первые месяцы человек может ничего не продать и разочароваться в работе. Помощнику нужно назначить оклад и премиальную часть, которая напрямую будет зависеть от продаж объектов.

Читайте также: Все о профессии риелтора.

Работайте честно

Если ваш бизнес будет успешно продвигаться, то агенты, занимающиеся оперативной работой, сами предложат вам сотрудничество. В этом бизнесе нет никаких гарантий, и агенту, который принёс информацию, могут не заплатить за неё. Если вы будете оплачивать агентам их труд, то они сами со временем придут к вам.

Вот так вкратце можно описать бизнес в сфере недвижимости. Похожих ситуаций не бывает, но я дам совет: работайте честно и не шутите с чужим имуществом. Недвижимость — это иногда последнее, что есть у человека и, обращаясь к вам, он ставит на карту своё будущее и будущее своих детей. Это без преувеличения. Подбирая клиенту жильё, подумайте, стали бы в этом районе жить вы и ваши дети.

Сделайте девизом такую фразу: «Довольный клиент — процветающий бизнес».

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Комментарии к статье “С больничной койки прямиком в бизнес: как я зарабатываю 500000, занимаясь недвижимостью

  1. Стас says

    Респект таким людям. Шкуру с людей не дерут и ему не стыдно о своей работе рассказывать. Я бы с таким посотрудничал.

  2. Светлана says

    Полезно такое знать. Даже если не собираешься этим заниматься. Ведь никогда не знаешь, как жизнь повернется, может и самостоятельно квартиру продавать придётся…

  3. Николай Соколов says

    Вот постоянно захожу к Вам на сайт и читаю истории. Некоторые истории бредом попахивают, а некоторые из жизни взяты реальной. Вот от этого можно многому поучиться. От прочтения кайф получил. Спс)))

    • Александр Борисов says

      Николай, у всех историй разные авторы, редакция не вмешивается в авторский стиль. Поэтому тут на вкус и цвет товарища нет. В одной из самых популярных статей, где девушка вложила деньги в банк и купила квартиру, нас человек пять обвинило в рекламе банка, хотя мы знать не знаем, что это за банк, и ни копейки от него не получали. Так что тут все субъективно. Рады, что вам нравится наша работа.

      • Николай Соколов says

        Работа нравится очень. На вопросы по делу авторы могут отвечать? Например, меня интересует какая либо деталь из бизнеса или производственного процесса. Могу ли я задать автору вопрос, и получить ответ? Очень важная деталь. Я читаю и ищу идеи для бизнеса или для инвестиций. И здесь много таких. Было бы удобно для многих общаться и обмениваться информацией.

        • Александр Борисов says

          Большинство авторов не могут отвечать по техническим причинам. Мы выкупаем права на текст, и он может лежать в черновиках несколько недель или месяцев до публикации.

  4. Татьяна Лаврова says

    Уважаю людей, которые не ломаются в трудных жизненных ситуациях. С татья была очень интересная. Эта информация может в жизни пригодиться.

  5. Алла Матвейчук says

    Автор молодец! Только вот не время сейчас агентство недвижимости открывать. Рынок перенасыщен, покупателей очень мало- одни ипотечники. Насчет 30 сделок в месяц , думаю, автор приврал.

Есть мнение? Обязательно оставьте комментарий!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *